Как купить недвижимость в Польше гражданину России, Беларуси, Казахстана или Украины в 2026 году

Кратко

На 31 октября 2026 года гражданин России, Беларуси, Казахстана или Украины может купить квартиру в Польше без особого разрешения, если это отдельная жилая квартира (lokal) не в приграничной зоне: закон о приобретении недвижимости иностранцами от 24 марта 1920 года освобождает такую сделку от разрешения МВД. Дом с участком, земля и любые объекты в приграничной зоне требуют разрешения министра внутренних дел. Налог на сделку на вторичном рынке составляет 2% (PCC), в цене новостройки от застройщика уже сидит НДС 8% или 23%. Отдельного запрета для граждан России и Беларуси в Польше нет, в отличие от Литвы и Финляндии.

Как купить квартиру в Польше гражданину России, Беларуси, Казахстана или Украины

Первое, что стоит понять: польский закон делит покупателей не по паспортам стран СНГ, а на две группы. В первой граждане государств Европейского экономического пространства и Швейцарии, им разрешение не нужно. Во второй все остальные иностранцы, в том числе россияне, белорусы, казахстанцы и украинцы. Для второй группы общее правило такое: приобретение недвижимости требует разрешения министра, отвечающего за внутренние дела (МВД, MSWiA). Но из общего правила есть большое исключение, и именно оно покрывает большинство обычных покупок.

Мы прочитали консолидированный текст закона от 24 марта 1920 года на сайте lexlege.pl (по состоянию на 28 октября 2026 года). В нём три правила, которые важны для вашей покупки:

• Разрешение не нужно на приобретение отдельного жилого помещения, то есть квартиры с собственным правом собственности по закону о собственности помещений (статья 8, пункт 1, подпункт 1). То же относится к гаражному помещению для жилищных нужд.
• Это исключение не действует для недвижимости в приграничной зоне (статья 8, пункт 3). Квартира в таком районе требует разрешения.
• Граждане и компании ЕЭП и Швейцарии освобождены от разрешения полностью (статья 8, пункт 2). Для сельскохозяйственных и лесных земель действуют дополнительные условия.

Если вы уже живёте в Польше, есть ещё одно исключение, о котором часто пишут юридические порталы: иностранец с постоянным видом на жительство или статусом долгосрочного резидента ЕС, прожившим в Польше непрерывно не менее пяти лет, разрешения не просит. Условия этого исключения лучше сверить с нотариусом на момент сделки, потому что мы проверяли его по пересказам, а не по тексту статьи.

Что требует разрешения МВД, а что нет

Для планирования бюджета и сроков полезно разложить типичные объекты по двум столбцам.

Разрешение обычно не нужно:

• квартира в многоквартирном доме с собственной книгой владения (księga wieczysta) на помещение, если дом не в приграничной зоне;
• гараж или машиноместо как отдельное помещение при жилых нуждах;
• доля в такой квартире, если она не превращает вас в владельца земли.

Разрешение нужно:

• отдельный дом на собственном участке;
• земельный участок под застройку или любой другой;
• любая недвижимость в приграничной зоне, даже квартира;
• коммерческие помещения как таковые, если они проходят через отдельный порядок, и акции компаний, которые владеют недвижимостью.

На практике самая частая ошибка покупателей: считать «квартиру в таунхаусе» или «апартамент в мини-доме» отдельной квартирой. Если у объекта нет собственной книги владения на помещение, а продаётся доля здания и земли, закон видит здесь покупку недвижимости с землёй. Проверка занимает один запрос в реестр книг владения (księgi wieczyste), и нотариус всё равно сделает её до подписания.

Приграничная зона: где проходит граница и как проверить

Приграничная зона определяется не списком городов в законе об иностранцах, а отдельными актами об охране границы и перечнем, который ведёт министерство. Текст закона о приобретении недвижимости, который мы прочитали, этот перечень не содержит. Юридические порталы называют среди примеров Труймясто (Гданьск, Гдыня, Сопот) и Щецин. Мы не смогли подтвердить эти названия по официальному перечню МВД, поэтому в статье они даны как ориентир, а не как факт. Практический вывод простой: если вы выбираете квартиру в Гданьске или Щецине, спросите нотариуса до задатка, нужно ли разрешение для этого адреса. Ответ он даёт по актуальному перечню.

Как получают разрешение МВД: порядок, сроки и сумма

Если разрешение нужно (дом, участок, приграничная зона), процесс выглядит так.

1. Вы и продавец заключаете предварительный договор или договорённость, в которой покупка поставлена в зависимость от разрешения. Можно также получить предварительное «обещание» разрешения (promesa), которое действует один год. Сбор за него в источниках указан как 98 злотых, в одном источнике 83. 2. Вы подаёте заявление в МВД. К нему прикладываются документы на недвижимость, паспорт, обоснование цели покупки. Закон не определяет, какая связь с Польшей считается достаточной. В практике ссылаются на польские корни, вид на жительство, бизнес или проживание в Польше. 3. Министр обороны может в течение 14 дней возразить, и этот срок учитывается в процедуре (статья 1 закона). 4. Законный срок рассмотрения составляет два месяца, но в него не входит время, нужное для получения заключений других органов. Юридические материалы называют на практике срок от двух-четырёх месяцев до года, и мы считаем эти цифры справочными, а не гарантией. 5. Сбор за само разрешение в источниках указан как 1 570 злотых, в одном 1 400. Сумма, действующая на день подачи, должна быть на сайте МВД.

Что важно знать о последствиях. Сделка, совершённая без нужного разрешения, считается недействительной, даже если остальные формальности выполнены. Это не штраф, а потеря сделки, поэтому вопрос «нужно ли разрешение» нужно закрывать до внесения задатка, а не после.

Что в 2026 году не запрещено: сравнение с Литвой, Латвией, Эстонией и Финляндией

Многие русскоязычные покупатели боятся, что Польша введёт запрет по гражданству. На 31 октября 2026 года мы не нашли в Польше закона, запрещающего гражданам России или Беларуси покупать недвижимость, и не нашли специальных правил для этих гражданств в разрешительном порядке. Это отличает Польшу от соседей: в Литве такой запрет действует (с исключениями для людей с видом на жительство и для наследования), в Латвии и Эстонии законопроекты ограничивали покупки россиянами и белорусами, Финляндия приняла закон о запрете для граждан государств, ведущих агрессивную войну.

Две оговорки. Во-первых, в Польше действует отдельный закон о заморозке активов лиц и организаций, которые поддерживают российскую агрессию против Украины. Это не запрет на покупку, но человек, внесённый в санкционные списки, не сможет провести сделку: нотариус и банк обязаны его проверять. Во-вторых, правила могут меняться. Мы видели в копии закона на сайте Сейма пометку о положении, которое вступает в силу 19 ноября 2026 года, и не смогли установить, касается ли оно иностранцев. Перед сделкой полезно спросить нотариуса, не вступали ли изменения в силу.

Деньги и банки: что проверяют при покупке

Здесь главный риск для граждан России и Беларуси лежит не в законе о недвижимости, а в банковском комплаенсе.

• С марта 2022 года банки в Польше применяют к клиентам из России и Беларуси усиленную проверку, ссылаясь на закон о противодействии отмыванию денег. Это сведения 2022 года, но практика сохраняется.
• Польский регулятор KNF заявлял, что банки обязаны принимать временное удостоверение личности иностранца как документ, не вправе автоматически отказывать только из-за гражданства Беларуси и должны оценивать каждого клиента отдельно. Сообщения о массовых отказах в PKO BP, которые собирали белорусские издания, относятся к 2022 году, и мы не можем сказать, как это выглядит сегодня.
• При покупке нотариус и банк запросят подтверждение происхождения средств: договор продажи прежней недвижимости, выписки со счетов, налоговые декларации, договор дарения или наследования, справки о доходах. Подробнее про такой набор документов в нашей статье о проверках банка для граждан России в ЕС и в списке документов из России и СНГ для покупки за рубежом.
• Один русскоязычный источник утверждает, что с января 2026 года Россия включена в список стран повышенного риска по правилам ЕС и банки применяют расширенную проверку к операциям с российским участием. Мы не смогли подтвердить это по официальному списку ЕС, поэтому в рекомендациях лучше исходить из худшего сценария: перевод займёт больше времени и будет сопровождаться вопросами.

Практика, которая помогает: открыть счёт в Польше заранее, а не за неделю до сделки; переводить деньги одним путём с понятной историей; хранить договоры, подтверждающие источник; не делить перевод на множество мелких, потому что это выглядит как попытка обойти проверку.

Налоги и сборы при покупке

• Вторичный рынок: налог на гражданско-правовые сделки (PCC) 2% от рыночной стоимости. Платит покупатель, нотариус удерживает сумму при сделке. С квартиры за 700 000 злотых это 14 000 злотых. Налоговая может оспорить явно заниженную цену, потому что база это рыночная стоимость, а не цена в договоре.
• Первичный рынок (застройщик): PCC не взимается, в цене уже есть НДС 8% для квартир до 150 кв. м и 23% для площади выше этого порога.
• Освобождение от PCC для «первой квартиры» существует, но источники расходятся, влияет ли на него жильё, которым вы владеете за границей. Мы считаем вопрос открытым и советуем уточнять у нотариуса.
• Нотариальная такса: максимальные ставки задаёт распоряжение, и их можно обсуждать. Калькулятор 2026 года для квартиры около 700 000 злотых даёт порядка 3 370 злотых нетто, 775 злотых НДС на услугу и 120 злотых за копии. Это пример одного калькулятора, а не тариф.
• Суд и книга владения: взносы за запись права собственности и ипотеки составляют по несколько сотен злотых.
• Налог на недвижимость в 2026 году: максимальная ставка 1,25 злотого за кв. м в год (сообщение министра финансов).
• Цены: по данным НБП, цитируемым в сводке, в Варшаве во втором квартале 2026 года средняя сделочная цена новостройки около 16 783 злотых за кв. м, предложение около 18 488. Подробный разбор бюджета в нашей статье что можно купить в Польше за 400 000–2 000 000 злотых.

Пошагово: как выглядит покупка

1. Определитесь с типом объекта: отдельная квартира вне приграничной зоны или дом, участок, приграничный адрес. 2. Проверьте книгу владения и адрес на предмет зоны. Попросите нотариуса письменно подтвердить, нужно ли разрешение. 3. Подготовьте документы и подтверждение происхождения средств. 4. Если разрешение нужно, подайте заявление (или запросите promesa) до задатка. 5. Подпишите предварительный договор и внесите задаток. Если вы не говорите по-польски, на сделке понадобится присяжный переводчик. 6. Закажите акт купли-продажи у нотариуса, оплатите PCC и таксу. 7. Дождитесь записи права в книге владения и получите выписку.

Типичные ситуации

Россиянин с картой побыту в Варшаве покупает квартиру. Разрешение не требуется, если квартира в многоквартирном доме и не в зоне. Нужно подтверждение происхождения денег, а условия ипотеки смотрите в статье про ипотеку в Польше для иностранцев с картой побыту.

Белорус без вида на жительство хочет купить дом под Вроцлавом. Нужно разрешение МВД, потому что речь о доме с землёй. Подготовьте обоснование связи с Польшей.

Казахстанец живёт в другой стране и покупает квартиру как вложение. Закон допускает покупку без разрешения, но банк и нотариус будут внимательно смотреть на источник денег и налоговое резидентство.

Украинец со статусом PESEL UKR. Для тех, кто находится в Польше по специальному закону, правила пребывания в 2026 году менялись, и источник, который мы нашли, неофициальный. Покупка квартиры регулируется тем же законом 1920 года, а про статус пребывания спрашивайте миграционную службу.

Частые ошибки

• Считать «апартамент в доме с участком» квартирой и подписать предварительный договор без проверки книги владения.
• Не спросить, в приграничной ли зоне адрес, и узнать об этом уже после задатка.
• Переводить деньги в последний момент и не иметь документов на источник.
• Платить за «разрешение», которое якобы можно купить: решение выносит министр, и сроки не гарантирует никто.
• Сравнивать цену в объявлении с рыночной стоимостью для PCC и удивляться доплате.

Вопросы и ответы

Нужно ли гражданину России разрешение МВД на покупку квартиры в Польше? Обычно нет, если это отдельная жилая квартира в многоквартирном доме и она не находится в приграничной зоне. Для дома с участком, земли и приграничных адресов разрешение нужно.

Запрещено ли в Польше продавать недвижимость россиянам и белорусам? На 31 октября 2026 года мы не нашли такого запрета. Исключение составляют люди из санкционных списков, с которыми не могут работать нотариус и банк.

Сколько времени занимает разрешение МВД? Законный срок два месяца без учёта заключений других органов. На практике встречаются оценки от двух-четырёх месяцев до года, поэтому планируйте запас.

Какой налог платит покупатель на вторичном рынке? PCC 2% от рыночной стоимости, плюс нотариальная такса и сборы за запись права. На новостройке у застройщика PCC нет, но в цене есть НДС 8% или 23%.

Принимают ли польские банки россиян и белорусов? Регулятор KNF требует индивидуальной оценки и не разрешает автоматического отказа только из-за гражданства, но проверка усиленная, и документы на происхождение средств потребуются почти всегда.