Что даёт покупка недвижимости в Польше русскоязычному в 2026 году: пребывание, налоги и где селятся

Кратко

На 31 октября 2026 года покупка квартиры в Польше сама по себе не даёт вида на жительство: ни одно из найденных нами источников не называет покупку недвижимости основанием для карты побыту. Люди из России, Беларуси и Украины получают право пребывания через работу, воссоединение семьи, учёбу или другие основания. По данным апреля 2026 года, в Польше законно живёт около 2 млн иностранцев (около 5% населения), среди них порядка 139 300 белорусов и 19 500 россиян. Налог на сдачу квартиры в аренду для физических лиц считается по ставке 8,5% с дохода до 100 000 злотых в год и 12,5% с суммы выше, расходы не вычитаются.

Что даёт покупка квартиры в Польше русскоязычному, а что не даёт

Самый частый запрос из разряда «куплю, а потом получу ВНЖ» в Польше не работает. Мы проверили отдельным поиском, даёт ли покупка недвижимости право пребывания в 2026 году, и не нашли ни одного надёжного источника, который называл бы её основанием. Это отличает Польшу от Греции, Португалии (до отмены инвестиционного пути) или Черногории, где недвижимость раньше или сейчас связана с видом на жительство. В Польше система устроена иначе: покупка квартиры при определённых условиях освобождена от разрешения МВД, но на право пребывания не влияет.

Что покупка даёт:

• право собственности и записи в книге владения (księga wieczysta);
• возможность жить в своей квартире в рамках срока пребывания, который у вас уже есть (безвиз, виза, карта побыту);
• в части случаев более прочные доказательства связи с Польшей для заявлений на разрешения (например, на разрешение МВД на дом с участком) и для некоторых процедур, где важно жильё;
• доход от аренды, если вы её сдаёте.

Чего покупка не даёт:

• права проживать в Польше сверх срока вашей визы или карты;
• налогового резидентства само по себе (оно зависит от проживания и жизненных интересов);
• разрешения на работу;
• гражданства или статуса долгосрочного резидента, для которых нужны годы законного проживания.

Про сам процесс покупки и разрешение МВД читайте в нашей первой статье этой серии: как купить недвижимость в Польше гражданину России, Беларуси, Казахстана или Украины, а общий обзор в полном руководстве по покупке недвижимости в Польше.

Как русскоязычные на самом деле получают право пребывания в Польше

Опираться стоит на данные о структуре миграции, а не на слухи. Государственный отчёт о белорусах, который мы нашли, называет такие цели пребывания: работа 64%, воссоединение семьи 25%, другие обстоятельства 7%, учёба 4%. Данные Управления по делам иностранцев показывают, что с января по апрель 2026 года белорусам выдали около 9 600 разрешений на пребывание. За весь 2025 год разрешений белорусам выдано 34 200, на 18,3% меньше, чем годом ранее. Снижение источник связывает в основном с тем, что часть белорусов получила польское гражданство, а не с отъездом.

Для украинцев ситуация другая: в 2026 году менялся порядок для тех, кто в Польше по специальному закону. Один из найденных источников сообщает, что после 4 марта 2026 года статус PESEL UKR перестаёт быть единственным основанием для законного пребывания, и его обладатели могут просить карту временного пребывания на три года. Источник неофициальный, и актуальный порядок нужно проверять на сайте Управления по делам иностранцев.

Практический вывод для покупателя: не планируйте покупку как путь к документам. Планируйте её как расходы человека, который уже имеет основание пребывания, либо как инвестицию без привязки к проживанию.

Налоговое резидентство: 183 дня и центр жизненных интересов

Налоговое резидентство в Польше определяется отдельно от вида на жительство. В общем виде оно возникает, если вы находитесь в Польше более 183 дней в календарном году или здесь находится центр ваших жизненных и экономических интересов. Резидент платит налог со всех доходов в мире, нерезидент только с польских доходов, а договоры об избежании двойного налогообложения могут менять картину. Это общее правило мы не проверяли отдельным поиском в этот раз, поэтому для конкретного случая (особенно при доходах в России, Беларуси или Казахстане) обязательно консультируйтесь с польским налоговым консультантом и читайте текст договора между странами.

Что важно для владельца квартиры: если вы живёте в другой стране и сдаёте польскую квартиру, доход возникает в Польше, и польская налоговая получает по нему декларацию. Обратная ситуация, когда вы польский резидент с недвижимостью за границей, разобрана в статье про доходы от недвижимости за рубежом для иностранцев в Польше.

Налоги владельца: аренда, имущество, продажа

Аренда. Для частной аренды с 2023 года действует только ставка с доходов (ryczałt). В 2026 году это 8,5% с годового дохода до 100 000 злотых и 12,5% с суммы выше. Расходы (ремонт, коммунальные платежи, проценты по ипотеке) не вычитаются. Налоговую декларацию PIT-28 подают до 30 апреля следующего года. Один калькулятор указывал другую границу в 200 000 злотых для супругов, и мы не смогли подтвердить это единообразно, поэтому для семейной ситуации лучше проверить правило.

Налог на имущество. В 2026 году максимальная ставка составляет 1,25 злотого за кв. м в год для жилых помещений (сообщение министра финансов). Фактическую ставку устанавливает гмина, она может быть ниже.

Продажа. По общему правилу доход от продажи квартиры, если продажа происходит до конца пятого календарного года после года покупки, облагается налогом 19%, а освобождение возможно при вложении средств в собственные жилищные потребности. Это стабильная норма польского налогового права, но мы не перепроверяли её поиском в этой серии, поэтому перед продажей спросите налогового консультанта.

Сколько русскоязычных в Польше и где они живут

По сообщению издания Notes from Poland от апреля 2026 года, в Польше около 2 млн иностранцев с законным проживанием, примерно 5% населения. Из них украинцев около 1,55 млн, белорусов 139 300, россиян 19 500. По другим данным, у белорусов было 141 290 действующих разрешений в начале 2026 года.

Территориально белорусы сосредоточены в Мазовецком воеводстве (вокруг Варшавы), по неполным данным порядка 54 000 человек (дата данных в источнике не указана). Заметный рост разрешений в 2025 году показало Нижнесилезское воеводство (Вроцлав): 4 500 разрешений, на 9,1% больше. По Кракову, Гданьску, Люблину и другим городам, а также по отдельным районам у нас нет надёжной статистики, и мы не будем её выдумывать. Для выбора района ориентируйтесь на практические критерии: транспорт, школы, цена и доходность. Эти критерии разобраны в наших статьях лучшие районы для покупки недвижимости в Польше и обзор польских городов.

Какие сервисы нужны и как их искать

• Нотариус: сделку оформляет нотариус, и если вы не говорите по-польски, нужен присяжный переводчик. Многие нотариусы в Варшаве, Вроцлаве и Кракове работают с иностранцами.
• Юрист по недвижимости и по иностранцам: полезен, если требуется разрешение МВД или вы покупаете дом с участком.
• Банк: счёт стоит открыть заранее, потому что для граждан России и Беларуси проверки усилены. Подробности в статье о проверках банка для граждан России в ЕС.
• Налоговый консультант: нужен, если у вас доходы в нескольких странах.
• Русскоязычные общины и услуги по странам описаны в обзоре русскоязычные общины и сервисы за рубежом.

Расчёт на примере: сколько стоит владение

Цифры ниже наша арифметика на основе ставок, упомянутых выше. Это иллюстрация, а не налоговая консультация.

Покупка вторичной квартиры за 700 000 злотых. PCC 2% даёт 14 000 злотых. Нотариальная такса и сборы по примеру одного калькулятора: 3 370 нетто, 775 НДС на услугу и 120 за копии, вместе 4 265 злотых. Итого около 18 265 злотых дополнительных расходов, то есть примерно 2,6% от цены, без агента, взносов за запись в книге владения и перевода.

Аренда за 3 500 злотых в месяц. Доход за год 42 000 злотых. Ставка 8,5% даёт налог 3 570 злотых. Расходы на ремонт и коммунальные платежи на эту сумму не влияют.

Аренда за 9 000 злотых в месяц. Доход за год 108 000 злотых. С первых 100 000 злотых налог 8,5% (8 500 злотых), с оставшихся 8 000 злотых налог 12,5% (1 000 злотых), всего 9 500 злотых.

Налог на имущество. Для квартиры 55 кв. м при максимальной ставке 1,25 злотого за кв. м это не более 68,75 злотого в год. Фактическая ставка зависит от гмины.

Вывод из примеров: при владении налог на имущество невелик, главный налоговый слой это аренда, а самая заметная разовая статья это PCC при покупке. Поэтому рассчитывайте окупаемость на чистый доход после ryczałt, а не на цену аренды в объявлении.

Как жить с квартирой, если вы не в Польше

Часть русскоязычных владельцев живёт в другой стране и приезжает в Польшу эпизодически. Для такой схемы заранее продумайте четыре вещи.

• Кто будет принимать ключи и решать бытовые вопросы. Это может быть управляющая компания или доверенное лицо с нотариальной доверенностью.
• Куда приходят налоговые письма и как вы получаете уведомления от гмины. Адрес для корреспонденции нужно указать налоговой и гмине.
• Как вы будете платить: счёт в польском банке упрощает оплату налога на имущество и коммунальных платежей.
• Как вы будете подавать PIT-28 и кто вам поможет. Пропуск срока 30 апреля создаёт претензии налоговой.

Для владельца-резидента основные вопросы другие: подтверждение статуса пребывания, налоговая декларация о мировых доходах и страхование жилья. Выбор между двумя схемами лучше делать после консультации с налоговым консультантом.

Пошагово: от покупки до налоговой регистрации

1. Убедитесь, что у вас есть основание для пребывания в Польше, не связанное с покупкой. 2. Купите квартиру по правилам закона 1920 года (разрешение МВД не нужно для квартиры вне приграничной зоны). 3. Получите выписку из книги владения. 4. Если сдаёте квартиру, зарегистрируйтесь как налогоплательщик и выберите форму ryczałt. 5. Подавайте PIT-28 до 30 апреля и платите налог на имущество в гмину. 6. Проверьте налоговое резидентство и применимый договор об избежании двойного налогообложения. 7. Перед продажей проверьте, не наступает ли налог на продажу.

Типичные ситуации

Россиянин живёт в Варшаве по рабочей карте побыту и покупает квартиру. Квартира не даёт ему новых прав на пребывание, карта остаётся основанием, а при потере работы он может потерять и основание проживания. Налоговое резидентство у него, скорее всего, в Польше.

Белорус в другой стране сдаёт польскую квартиру. Доход польского источника облагается ставкой ryczałt, декларацию PIT-28 подаёт он сам или представитель.

Казахстанец покупает квартиру на пенсию в Польше. Покупка не даёт вида на жительство, поэтому вопрос пребывания решается отдельно, обычно через визу или карту, а покупка остаётся имуществом.

Украинец с PESEL UKR. Порядок пребывания в 2026 году меняется, и покупка квартиры на этот порядок не влияет.

Частые ошибки

• Ожидать, что покупка квартиры даст вид на жительство.
• Забыть про декларацию PIT-28 и не платить налог с аренды.
• Считать, что в Польше можно вычитать расходы на ремонт из дохода от аренды (при ryczałt нельзя).
• Не проверить налоговое резидентство и применимый договор об избежании двойного налогообложения.
• Строить решение о районе на «рассказах знакомых», а не на данных о ценах и транспорте.

Вопросы и ответы

Даёт ли покупка квартиры в Польше вид на жительство? По найденным нами источникам нет. Право пребывания основано на работе, семье, учёбе и других основаниях, а покупка недвижимости такого основания не создаёт.

Сколько налога платит собственник квартиры при сдаче в аренду? В 2026 году 8,5% с годового дохода до 100 000 злотых и 12,5% с суммы выше, расходы не вычитаются. Декларацию PIT-28 подают до 30 апреля.

Сколько русскоязычных живёт в Польше? По данным апреля 2026 года, около 139 300 белорусов и 19 500 россиян с законным проживанием, а украинцев около 1,55 млн из примерно 2 млн иностранцев.

Что такое налоговое резидентство в Польше? В общем виде это пребывание более 183 дней в году или центр жизненных интересов в Польше. Для вашего случая нужна консультация, особенно при доходах в других странах.

Как выбрать район для жизни или аренды? Ориентируйтесь на транспорт, школы, цену за кв. м и доходность. Данных по районам для русскоязычных общин нет, поэтому не полагайтесь на слухи.