Проверенной рекордной сделки нет, но есть чему поучиться: уровень цен на элитные кондо Пномпеня, шопхаусы в бореях, курорт на арендованном острове и почему иностранец не может владеть островом или землёй под домом.
Камбоджа - рынок, где крайности учат больше, чем средние значения. Самые дорогие объекты там башни, а не виллы. А самые необычные, острова и плавучие дома, в привычном смысле вообще не продаются. Ниже пересказано то, что было опубликовано, с указанием вида источника: проверенной рекордной сделки мы не нашли и не придумываем её. Ни один из этих объектов не предлагается через нас, цены меняются, а большинство цифр взято из рыночных обзоров и объявлений агентств, а не из реестров.
Верх рынка - кондо в башне, и он мягкий
В Пномпене самые дорогие жилые объекты, по рыночным обзорам, это квартиры в новых башнях вокруг BKK1, Тонле-Басак, Кох Пич (Diamond Island) и Дон Пень. Обзоры называют типичные цены на кондо около 2200-3800 долларов за квадратный метр, и BKK1 находится вверху этого диапазона. CBRE цитируют с ценой элитных кондо около 2800 долларов за квадратный метр. Эта цифра встречается и в статье 2021 года (за второй квартал 2021-го), и в сводке 2026 года (за четвёртый квартал 2025-го), поэтому читайте её как примерный уровень, а не как актуальную статистику. В среднем по городу консалтинговая компания называет около 1800 долларов за квадратный метр брутто, а один обзор оценивает Чройчангвар с видом на реку и более просторными квартирами примерно в 1650.
Рекордной сделки по отдельной башне или пентхаусу мы не нашли. Нашли скорее обратное - отсутствие ажиотажа:
- Knight Frank цитируют со средним уровнем продаж в наблюдаемых проектах около 3-4%, самым низким за десятилетия (дата не подтверждена).
- Данные CBRE, о которых писали в 2020 и 2021 годах, описывали рост фонда кондо со 178 единиц в 2009 году примерно до 18 000 к 2019-му и вакантность 30-50% в 2020-м. Цифры старые, но они объясняют, почему запрашиваемые цены не говорят о спросе.
- Блог о ценах в Камбодже пишет, что цены в объявлениях часто на 5-12% выше реальных цен сделок. Это один источник: воспринимайте как повод торговаться, а не как правило.
Дешёвый и необычный край: шопхаусы, бореи и колониальные дома
Типичная камбоджийская новостройка - борей, закрытый посёлок из связанных домов, вилл и шопхаусов. В октябре 2026 года на странице агентства по одному борею были шопхаусы и виллы около 52-84,5 квадратного метра по примерно 1000 долларов за метр, а пятиспальная вилла в ряду на бульваре Хун Сена в Пномпене стоила 550 000 долларов. Это объявления, а не сделки, и проверенного рекорда по самому маленькому или самому дешёвому дому мы не нашли.
На побережье объявления в Кампоте и Кепе показали, насколько широк диапазон:
- Современная двухспальная вилла с бассейном и твёрдым титулом в Туекчху, Кампот, за 325 000 долларов.
- Пятиспальный курортный объект на берегу реки в Кампоте за 1,8 миллиона долларов.
- Отремонтированная двухспальная вилла в европейском стиле с видом на море в Кепе, выставленная международным агентством без цены.
- Двухэтажная квартира в Кампоте за 120 000 долларов, из недатированной статьи, в которой колониальные дома и квартиры в Камбодже оценивались примерно в 150 000-400 000 долларов, в основном в Пномпене.
Проверенной французской колониальной виллы на продаже в Кампоте или Кепе мы не нашли и не обещаем её. Если агент предлагает такую, первые вопросы - титул и охранный статус здания.
Острова: арендуют, а не продают
Острова Камбоджи - самые фотографируемые лоты и наименее понятные. Картина по найденным старым публикациям такая: государственная земля, сданная компаниям. Новость, перепечатанная Open Development Cambodia, о решениях 2008-2010 годов, сообщала, что более 180 000 гектаров на 28 из 64 островов страны были переведены в частную государственную собственность для 31 компании, что открывало путь к 99-летней аренде под отели, курорты и казино. Туристический журнал описывал, как частный островной курорт у Кох Ронга получил официальную 99-летнюю аренду примерно семи гектаров. Cambodia Daily в 2017 году писала, что в 2008 году компания получила концессию на развитие 5000 гектаров на двух островах, Кох Ронг и Кох Ронг Самлем, что из плана мало что продвинулось, а жителям деревень на территории концессии угрожало выселение. Информации о нынешнем статусе за 2025 и 2026 годы мы не нашли.
В объявлениях сейчас не остров, а бизнес на нём. Объявление агентства о небольшом курорте на Кох Та Киев предлагает весь бизнес за 410 000 долларов, с 5000 квадратными метрами земли в аренде до 2033 года с возможностью продления, либо половину бизнеса за 200 000 долларов. Это действующее предприятие на заёмном времени, а не остров в собственности. Голого острова на продаже мы не нашли.
Общую картину того, что означает покупка острова где угодно, см. в материалах недвижимость на островах и острова и дома на островах.
Плавучие дома: образ жизни, а не рынок
Плавучие деревни озера Тонлесап есть в каждом путеводителе, поэтому естественно спросить, можно ли купить плавучий дом. Объявлений мы не нашли. Публикации описывают жителей, а не собственников: планы переселения, выселения и расселение на переведённых государственных землях (RFA в 2016 году, Cambodia Daily). Некоторые жители, особенно этнические вьетнамцы, названы теми, кто без документов не может купить землю. Правового разбора того, кому принадлежит право на плавучий дом, мы не нашли и своего не утверждаем.
Что иностранец может реально иметь
Правовая рамка объясняет, почему острова и землю арендуют. По руководствам агентств и юрфирм, землёй могут владеть только граждане Камбоджи и компании в камбоджийской собственности. У иностранца три реалистичных пути:
- Квартира в кондо выше первого этажа по закону 2010 года об иностранной собственности. Руководства говорят, что иностранцы могут иметь до 70% проекта, но описывают этот предел по-разному (по числу квартир, по стоимости или по площади). Здание должно быть зарегистрировано как совместная собственность, а землю под ним владелец не получает. Одно руководство упоминает правило о расстоянии до границы: проверьте это с юристом.
- Долгая аренда земли, зарегистрированная в земельном ведомстве, чтобы действовать против третьих лиц. Руководства называют сроки от 15 до 50 лет с возможностью продления, причём продление не гарантировано. Концессии компаниям доходили до 99 лет, как описано выше. О том, как похожий путь работает по соседству, см. аренда и земля для иностранцев в Таиланде.
- Компания с камбоджийским большинством, часто в схеме 51/49. Это самый рискованный путь: руководства предупреждают, что споры с местным номинальным держателем могут закончиться потерей контроля иностранцем. См. риски номинального владения.
Важен и тип титула. Твёрдый титул регистрируется на национальном уровне в земельном ведомстве. Мягкий регистрируется только на уровне коммуны и района и может быть оспорен; источники расходятся в том, что иностранец может держать на нём, а один из них пишет, что мягкие титулы переводят в твёрдую систему с 2024 года. Каким бы ни был объект, сначала спросите тип титула.
Что взять из этого обычному покупателю
- Не читайте запрашиваемые цены как доказательство спроса. В Пномпене объявления и сообщённые показатели продаж указывают в разные стороны.
- Предпочитайте зарегистрированную квартиру в здании с твёрдым титулом устной договорённости о земле. Спросите, какая доля проекта уже в иностранной собственности.
- Аренда хороша настолько, насколько хороши её регистрация, срок и условие продления. Читайте их раньше цены.
- Избегайте номинальных схем. Если продавец предлагает такую для земли, считайте это предупреждением.
- Остров или курорт на нём - это бизнес с арендой, а не частный остров. Оценивайте оставшийся срок, а не открытку.
- Считайте все расходы: юристы, регистрация, работы и выход. Необычные и арендованные активы трудно перепродать и трудно финансировать.
Если вы рассматриваете необычный объект в Камбодже, независимый консультант на стороне покупателя, такой как D.H. Realting из Варшавы, может помочь найти местных юристов и агентов, которых сначала проверили.