Новостройка или вторичка на Кипре: НДС, сборы за передачу и проблема с титульными документами

Кипр обращается с двумя путями совершенно по-разному, и в налогах, и в документах. Новостройка идёт с НДС и нередко с долгим ожиданием зарегистрированного титула. Вторичка идёт со сборами за передачу, но в большинстве случаев с уже существующим титулом. Что лучше, зависит от ваших приоритетов и от деталей ниже.

Налоги: НДС на новостройки, сборы за передачу на вторичке

Новый объект от застройщика, зарегистрированного по НДС, облагается НДС по стандартной ставке 19%. К основному жилью может применяться пониженная ставка 5%: по сообщениям, условия таковы — первые 130 квадратных метров и первые 350 000 евро стоимости, при условии, что общая площадь не превышает 190 квадратных метров, а общая стоимость сделки 475 000 евро. Дом должен действительно быть вашим основным и постоянным местом жительства, а если вы продаёте его или перестаёте там жить в течение десяти лет, разница между 5% и 19% возвращается пропорционально оставшимся годам. Для зданий, на которые разрешения на планировку подали до 31 октября 2023 года, сообщают о более ранних и широких условиях, поэтому спросите застройщика, под какой режим подпадает ваш объект, и пусть юрист подтвердит это в налоговой службе.

Вторичка, как правило, освобождена от НДС. Вместо этого покупатель платит сборы за передачу по шкале: 3% до 85 000 евро, 5% от 85 000 до 170 000 евро и 8% свыше, со скидкой 50%, действующей с 2016 года. Там, где взимается НДС, сборы за передачу по той же сделке не платятся. Гербовый сбор, по сообщениям, отменён с 1 января 2026 года по закону 239(I)/2025, поэтому сверьте это с актуальными разъяснениями до расчёта бюджета.

Разрыв с титулом на новостройку

Купив строящийся или новый объект, вы часто приобретаете обязательство застройщика построить и передать, а ваш договор купли-продажи, поданный в земельный реестр, заменяет титул. Договор нужно подать в течение шести месяцев, что даёт приоритет перед последующими притязаниями и фиксирует базу сбора за передачу на дату договора. Отдельный титул на ваш объект может прийти спустя годы после получения владения, так как зависит от административных и технических процедур и от того, снята ли ипотека застройщика на землю. Кипрские юридические источники сообщают, что в 2026 году сочетание задержек строительства, пробелов в финансировании и очереди на регистрацию всё ещё оставляет часть покупателей в ожидании. Существуют реформы, помогающие тем, кто заплатил полностью, получить титул несмотря на непогашенную ипотеку застройщика, а с 13 февраля 2026 года Департамент земель и съёмки может штрафовать банки, не снявшие ипотеку после полной оплаты, штрафы по сообщениям от 5 000 до 100 000 евро.

Проверьте до оплаты:

• разрешения на планировку и строительство и утверждённые планы соответствуют покупаемому
• договор купли-продажи будет подан в земельный реестр, и кто это сделает
• есть ли на земле ипотека застройщика и как ваш объект освобождается
• срок сдачи, штраф за просрочку и обязательства продавца по титулу
• послужной список застройщика по выдаче титулов на прошлых проектах

Вторичка: быстрее и прозрачнее

В случае вторички меняет владельца уже существующий титул, и передача обычно завершается примерно за пять месяцев с момента договора. Вы можете осмотреть дом таким, какой он есть, в районе, который можно оценить. Риски другие: юридические проблемы с титулом или обременениями, самовольные пристройки и устаревшие системы. Попросите юриста провести проверку титула и соответствия плану и прочтите наш чек-лист по кипрской вторичке.

Резидентство и аренда

Постоянное резидентство Кипра по инвестициям по Regulation 6(2), по сообщениям, привязано к новому объекту от 300 000 евро плюс НДС, поэтому вторичка может не подойти, и перед выбором это нужно подтвердить у юриста. См. нашу статью про золотую визу Кипра. Если планируете посуточную аренду, прочтите наши правила краткосрочной аренды на Кипре, так как регистрация обязательна.

Простой способ выбрать

• выбирайте новостройку, если вам подходит пониженный НДС 5%, вы готовы ждать, а у застройщика сильный послужной список по выдаче титулов
• выбирайте вторичку, если для вас важнее всего зарегистрированный титул на момент сделки или вы планируете скоро сдавать или продавать
• сравнивайте полную стоимость, включая НДС или сборы за передачу, юридические расходы и риск по титулу, а не только цену в объявлении

FAQ

Какой НДС на новостройку? По умолчанию 19%, с пониженным 5% для подходящего основного жилья в пределах площади и стоимости, частично подлежащим возврату, если вы продаёте или перестаёте там жить в течение десяти лет. Платятся ли сборы за передачу на новостройку? Нет, если по той же сделке взимается НДС. Каковы сборы за передачу на вторичке? 3%, 5% и 8% по шкале, со скидкой 50%, по сообщениям, постоянной. Может ли титул на новостройку идти годами? Да, это известная проблема. Действует ли ещё гербовый сбор? По сообщениям, отменён с 1 января 2026 года, поэтому уточните.

How we help

D.H. Realting может помочь сравнить конкретные варианты и задать правильные вопросы застройщикам и продавцам. Эта статья — общая информация, а не юридическая, налоговая или инвестиционная консультация. Ставки и правила меняются, поэтому перед сделкой уточните актуальные цифры у юриста и в налоговой службе.