Сельхозземля — самая регулируемая категория. Правила для покупателей из ЕС и не из ЕС в Болгарии, Румынии, Венгрии, Польше, Турции, Грузии и Таиланде и что законно.
Сельскохозяйственные и сельские земли кажутся самой простой покупкой за границей: большие участки, низкая цена за квадратный метр, тишина. Но это и самая зарегулированная категория недвижимости в Европе и за её пределами, потому что многие государства считают сельхозземлю стратегическим ресурсом. Покупатель, который игнорирует правила, рискует получить недействительный договор или землю, которую нельзя зарегистрировать. Мы объясняем, как устроены ограничения, что действует в основных странах, о которых спрашивают читатели, и что можно сделать законно. Способы обхода правил мы не описываем и не рекомендуем.
Чем сельхозземля отличается
В большинстве стран жилую или застраиваемую землю отделяют от сельскохозяйственной, лесной и охраняемой. Ограничения для иностранцев, а иногда и для местных, касаются второй группы. Они бывают четырёх типичных видов.
- Запрет на владение для иностранцев, с исключениями вроде наследования.
- Условия к покупателю: статус фермера, квалификация, проживание или опыт ведения хозяйства, предельная площадь в собственности.
- Преимущественное право покупки у соседей, арендаторов, государства или молодых фермеров: сделку сначала нужно предложить им.
- Разрешения для покупателей не из ЕС и особые зоны, например военные или приграничные.
Внутри ЕС свобода движения капитала ограничивает дискриминацию по гражданству, поэтому ряд стран перешёл от прямых запретов для граждан ЕС к условиям, которые одинаково применяются к собственным гражданам. Эти условия всё равно могут быть жёсткими, а некоторые из них оспаривались в суде. Для покупателей не из ЕС национальное право действует в полном объёме.
Страны: краткие ориентиры
Ориентиры сверены с общими юридическими источниками в октябре 2026 года. Национальные законы часто меняются, поэтому перед любым шагом уточните у местного юриста.
Болгария. Суд ЕС 18 января 2024 года по делу C-562/22 постановил, что болгарское условие о пяти годах проживания для покупки сельхозземли противоречит свободному движению капитала, поэтому граждане ЕС могут покупать сельхозземлю на тех же основаниях, что и болгары. Иностранцы не из ЕС напрямую землю приобретать не могут, см. официальный единый пункт контакта. Ряд источников указывает, что национальные нормы о компаниях и лицах не из ЕС после решения формально сохраняются. Подтвердить текущую позицию нам не удалось, поэтому до любого предложения запросите у болгарского юриста точные правила. Общий контекст даёт наш материал о Болгарии.
Румыния. Сельхозземля вне застроенных территорий регулируется Законом 17/2014 в редакции октября 2020 года. Обзоры юрфирм описывают очереди преимущественного права для совладельцев, родственников, арендаторов, соседей и молодых фермеров, а также условия к покупателю, включающие несколько лет проживания и ведения сельхоздеятельности в Румынии. На практике иностранец-физлицо не может просто купить такую землю, а сделка в обход процедуры преимущественного права может быть недействительной. Решений суда, отменяющих эти условия, мы не нашли, поэтому считайте их действующими и проверяйте.
Венгрия. По земельному закону 2013 года сельхозземлю могут приобретать граждане ЕС или ЕЭЗ, отвечающие требованиям к фермеру (по сообщениям, квалификация или опыт и связь с местностью), а компании не могут. По сообщениям, лимит составляет около одного гектара для человека, не являющегося фермером, и больший предел для зарегистрированных фермеров. Лица не из ЕС, по сообщениям, ограничены арендой, примерно до двадцати лет. Суд ЕС в 2018 и 2019 годах признал противоправным прежний запрет узуфрукта для иностранцев, но закон остаётся ограничительным.
Польша. С 1 мая 2016 года гражданам ЕЭЗ не нужно разрешение министерства внутренних дел, которое требуется другим иностранцам, но на сельхозземлю действует Закон об устройстве сельского хозяйства, см. разъяснение gov.pl для иностранцев. В общем случае покупатель сельхозземли должен быть индивидуальным фермером, который пять лет лично ведёт хозяйство и живёт в гмине, а государственное агентство KOWR обладает правом преимущественной покупки и согласования. Участки примерно от 0,3 до 1 гектара может купить и не фермер, но, по сообщениям, на них распространяется преимущественное право KOWR. Покупателям не из ЕЭЗ на любую недвижимость нужно разрешение министра.
Литва. Иностранцы могут покупать большую часть недвижимости, но сельхозугодья и лес строго ограничены. По сообщениям, граждане ЕС в целом приравнены к литовцам, а покупатели не из ЕС из-за пределов определённых групп стран ограничены, и у государственной земельной службы есть право преимущественной покупки. Подтвердить предельные площади и требования к квалификации не удалось, поэтому уточните их у литовского юриста.
Греция. Граждане ЕС покупают на тех же условиях, что и греки. Покупателям не из ЕС нужно разрешение министерства обороны в обозначенных приграничных и островных районах; по сообщениям, для обычного жилого использования оно рутинное, а на лесной земле строить нельзя. На сельхозземле вне городского плана есть и ограничения на строительство, см. материал о земле за границей и зонировании.
Турция. Иностранные физлица могут покупать землю через земельный реестр, но, по сообщениям, действуют лимиты: около 30 гектаров на человека по стране и доля частной земли района, запрет в военных и стратегических зонах, а для сельхозземли нужно в установленный срок представить проект. Актуальный текст проверьте в ведомстве земельного реестра или у турецкого юриста.
Грузия. Сельхозземлёй могут владеть только государство, муниципалитеты, граждане и компании с грузинским контролем, согласно конституционной поправке 2017 года и органическому закону 2019 года. Наследование — исключение, о котором сообщают. Вправе ли иностранец арендовать сельхозземлю и на какой срок, мы подтвердить по официальному источнику не смогли, поэтому спросите грузинского юриста и Публичный реестр. См. наш материал о правилах Грузии на 2026 год.
Таиланд. По Земельному кодексу иностранцы не могут владеть землёй, а нарушения являются уголовными правонарушениями. Источники называют законными инструментами зарегистрированную аренду, суперфиций и узуфрукт. Наш материал о борьбе с номинальным владением объясняет, почему скрытое владение — серьёзный риск.
Что можно сделать законно
- Купить несельскохозяйственную землю или дом с участком, если участок относится к жилой категории. Категорию подтвердите по реестру.
- Использовать зарегистрированную долгосрочную аренду там, где закон допускает аренду для иностранцев; срок, продление, передачу и наследование должен прочитать местный юрист.
- Принять землю в наследство там, где закон это допускает, и заранее продумать продажу или передачу.
- Честно соответствовать требованиям, например жить в районе, вести хозяйство и пройти тест фермера, если вы собираетесь заниматься сельским хозяйством.
- Инвестировать через местную компанию только там, где закон разрешает компании владеть землёй и вы можете показать, кто конечный владелец. Компания, созданная, чтобы скрыть запрещённого владельца, незаконна.
Избегайте номинальных владельцев, подставных покупателей, дополнительных соглашений и устных договорённостей. Это может привести к потере земли, штрафам или уголовной ответственности, а суд может отказаться защищать такие договорённости.
Перед оплатой
Запросите в земельном реестре целевое назначение, проверьте преимущественные права и круг лиц, которых нужно уведомить, получите письменное подтверждение условий к покупателю от местного юриста и прочитайте чек-лист перед покупкой. Закладывайте полную стоимость, см. полную стоимость владения.
FAQ
Может ли гражданин ЕС купить сельхозземлю в другой стране ЕС? Часто да, но могут действовать национальные условия: статус фермера, проживание, преимущественные права. Правила различаются по странам и меняются, поэтому проверяйте на месте.
Я живу в Польше и хочу сельхозземлю в другой стране. Помогает ли мой вид на жительство? Прежде всего обычно важно гражданство, ЕС или нет, а затем национальные условия страны, где находится земля. Проживание в стране ЕС само по себе не делает гражданина не из ЕС покупателем из ЕС, поэтому подтвердите свой статус у местного юриста.
Почему часто используют аренду? Там, где владение ограничено, зарегистрированная аренда может давать право пользования на срок, но её длительность и условия передачи ограничены и зависят от страны.
Безопасна ли покупка через местную компанию? Только там, где закон позволяет компании владеть землёй и владение прозрачно. Компания, которая скрывает запрещённого владельца, — не законное решение.
Можно ли построить дом на сельхозземле? Обычно нет без смены назначения или особого исключения, а это решение по усмотрению органов. Сначала запросите градостроительную справку.
Как мы помогаем
D.H. Realting — платформа на русском, польском и английском языках. Мы подбираем объекты и координируем независимых местных юристов и налоговых консультантов, которые подтверждают, что иностранный покупатель может законно приобрести в нужной стране. Мы не организуем схемы для обхода земельных правил. Текст носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; правила меняются, поэтому проверяйте действующие нормы в органах власти и у местного юриста.