Покупка недвижимости в Болгарии из Польши: расходы, налоги и шаги (2026)

Болгария — одна из стран еврозоны, где покупатель из Польши всё ещё может найти квартиру заметно дешевле варшавских цен, поэтому польская пресса пишет о болгарских квартирах не первый год. Рынок 2026 года — не курортный бум 2000-х: Болгария вошла в еврозону 1 января 2026 года, цены быстро выросли в 2025 и начале 2026 года, а самое дешёвое жильё на побережье — совсем не то же самое, что новая квартира в Софии. Гид написан для жителя Польши: что можно купить, сколько на самом деле стоит сделка, как арендный доход облагается в Болгарии и в Польше и что проверить до внесения задатка.

Почему поляки смотрят на Болгарию

Причин три. Цены за квадратный метр ниже, чем в Варшаве или Кракове, особенно вне столицы. Болгария входит в Европейский союз, поэтому гражданин Польши покупает на тех же основаниях, что и болгарин, для большинства типов недвижимости. А с 1 января 2026 года страна использует евро, поэтому не нужен пересчёт между левом и евро и проще сравнивать. Польская пресса давно пишет о тысячах квартир, купленных поляками на болгарских курортах, так что рынок знаком, но знакомый не значит безопасный: у старого курортного фонда свои проблемы, о них в нашей заметке о рисках инвестиций в Болгарию.

Слово «дёшево» тоже охватывает очень широкий диапазон. Польская публикация без даты называла минимальные цены предложения от около 10 500 евро на Солнечном берегу и около 60 000 евро в Варне. Это нижняя граница широкого диапазона, обычно старые комплексы или небольшие квартиры, а не цена обычной покупки. Средняя квартира, купленная в Софии в первом квартале 2026 года, стоила около 217 500 евро. Где покупать, зависит от цели: помогут сравнение регионов ниже и наш гид по лучшим районам.

Что может купить гражданин Польши

Как гражданин страны ЕС вы в выгодной категории. Источники по болгарскому праву пишут, что граждане ЕС и ЕЭЗ могут приобретать любую недвижимость, включая землю, а граждане третьих стран — здания и квартиры, но не землю. Для квартиры в многоквартирном доме вопрос редко встаёт: вы владеете квартирой и долей земли под домом. Он важен для домов и участков. Проверьте правило для конкретного объекта у болгарского юриста до того, как влюбитесь в дом, потому что способ регистрации и категория участка всё ещё могут изменить возможности.

Сколько стоит сделка сверх цены

Расходы на сделку ниже, чем на многих западных рынках, но не нулевые. Консультанты описывают для типичной покупки следующее:

• Муниципальный налог на приобретение: от 0,1% до 3% в зависимости от муниципалитета, в Софии, Пловдиве, Варне и Бургасе — 3%. Считается от большей из двух сумм: цены по договору и муниципальной оценки.
• Нотариальный сбор: по тарифу от большей из цены и налоговой оценки, максимум 3 068 евро плюс НДС 20%, то есть 3 682 евро с НДС.
• Сбор за регистрацию в имущественном реестре: 0,1% от той же базы.
• Юрист и проверка: примерно от 500 до 1 500 евро.
• Комиссия агента: от 2% до 3%, в зависимости от того, кто платит по вашему договору.

Те же источники оценивают общие расходы на сделку в крупных городах примерно в 5–6% цены. Для иллюстрации, по нашей арифметике: для квартиры за 100 000 евро в Софии налог на приобретение около 3 000 евро, регистрационный сбор около 100 евро, агент 2 000–3 000 евро и юрист 500–1 500 евро, то есть примерно 5 600–7 600 евро до сбора нотариуса. Две оговорки. Попросите у нотариуса расчёт, потому что сбор зависит от базы. А для новостройки уточните, включает ли цена застройщика НДС 20%: опубликованные средние цены предложения новостроек в Софии даны без НДС.

Покупка квартиры в Болгарии по шагам

Детали зависят от объекта и нотариуса, но обычно порядок такой:

• Сначала цель и бюджет: отдых, долгосрочная аренда, посуточная аренда или перепродажа. Цель определяет регион и тип дома.
• Проверка объекта до любых денег: право собственности и обременения в имущественном реестре, налоговая оценка и документы. Что запросить, перечислено в нашем чек-листе для вторичного жилья. Для новостройки проверьте историю застройщика и разрешение на эксплуатацию дома.
• Предварительный договор с задатком. Прочтите, что происходит с задатком, если одна из сторон отказывается.
• Нотариальный акт — документ, по которому в Болгарии переходит право собственности. Нотариус проверяет титул. Если вы не читаете по-болгарски, пригласите независимого переводчика и не полагайтесь на переводчика продавца.
• Регистрация акта в имущественном реестре и оформление коммунальных услуг и местных налогов на вас.

Платите только со счёта на своё имя и сохраняйте подтверждения переводов: см. как переводить деньги за границу на покупку недвижимости из Польши. Если вы не можете присутствовать на подписании, возможна доверенность, но заранее уточните у болгарского нотариуса, в какой форме и с каким переводом он её примет.

Налоги: сначала Болгария, потом Польша

В Болгарии источники описывают плоский подоходный налог 10% для нерезидентов с арендного дохода, удерживаемый или уплачиваемый авансом каждый квартал, без вычетов для нерезидентов. Они же описывают 10% с прироста капитала при продаже нерезидентом, см. нашу заметку о налоге на прирост капитала в Болгарии. Есть противоречие, о котором нужно знать: в нашей статье о правилах посуточной аренды упомянуты необязательные режимы для подходящих операторов, поэтому попросите болгарского бухгалтера посчитать ваш случай. Есть и ежегодный местный налог на имущество и сбор за вывоз мусора, которые устанавливает каждый муниципалитет. Действующие ставки мы не проверяли, но они невелики относительно цены.

В Польше между странами действует договор об избежании двойного налогообложения, в силе с 1 января 1996 года. Польское налоговое разъяснение со ссылкой на договор говорит, что доход от аренды квартиры в Болгарии облагается в Болгарии и освобождён в Польше (статья 24, пункт 1) с прогрессией: освобождённая сумма всё равно может повысить ставку, применяемую к другим вашим доходам по шкале. На практике это обычно значит, что аренда в Польше повторно не облагается, но её, возможно, придётся указать в PIT/ZG. Текст договора мы открыть не смогли и не проверяли, изменила ли многосторонняя конвенция метод для этого договора, как она изменила его для нескольких других польских договоров. Проверьте у польского консультанта до подачи декларации и прочтите наш хаб о налоге на аренду за границей для налоговых резидентов Польши, включая порог отчётности перед NBP в 7 млн злотых, описанный там.

Финансирование

Польские банки обычно не кредитуют под недвижимость за границей, поэтому реалистичные пути — болгарский банк или кредит под залог уже имеющейся недвижимости в Польше. В нашем гиде по ипотеке сказано, что болгарские банки кредитуют иностранцев при соотношении кредита к стоимости обычно 50–70% против примерно 80–85% для болгар, а среди кредиторов названы DSK Bank, UniCredit Bulbank, United Bulgarian Bank и Eurobank Bulgaria. Центральный банк оценил среднюю ставку по новым жилищным кредитам в евро в 2,46% в первом квартале 2026 года, но это в основном заёмщики-болгары с местным доходом, поэтому это нижняя планка, а не предложение вам. Консультанты называют 3,5–5% для иностранных покупателей; сверить с тарифом банка мы это не смогли, запросите письменное предложение.

Евро и цены в 2026 году

Болгария стала 21-м членом еврозоны 1 января 2026 года; лев десятилетиями был привязан к евро через валютный совет. Мнения о влиянии на недвижимость расходятся. Одни эксперты ждут постепенной переоценки, поскольку продавцы начнут ориентироваться на рынки еврозоны, другие — что изменений почти не будет. Цифры пока показывают быстрый рынок: по болгарской статистике в пересказе BNR цены на жильё в первом квартале 2026 года выросли на 6,2% к предыдущему кварталу и на 14,8% к году раньше, причём Бургас вырос на 5,9%, София на 5,8%, Варна на 4,0%, Пловдив на 3,9% за квартал. При этом в нашей заметке о Софии в первом квартале сообщается о небольшом снижении цен сделок и меньшем числе сделок. Разные источники измеряют разное, поэтому рост индекса при падении объёма стоит читать как рынок, в который после сильного роста всё ещё дорого входить, а не как сигнал в какую-либо сторону. См. также польскую заметку о том, что значит евро для рынка.

Где искать: регионы в сравнении

• София: круглогодичный рынок с самой глубокой базой покупателей и арендаторов. Средняя сделка в первом квартале 2026 года — 2 680 евро за квадратный метр. См. София подробнее.
• Пловдив: второй город; в нашем гиде район Тракия оценён примерно в 1 100–1 400 евро за квадратный метр.
• Варна и Бургас: центры Чёрного моря с долгим летним сезоном; бюджетный район Варны Владислав Варненчик в нашем гиде около 1 200 евро за квадратный метр.
• Солнечный берег: самый известный курорт с большим запасом стареющих апартаментов, конкурирующих за короткий сезон, поэтому выбирайте внимательно.
• Банско: горнолыжный курорт, небольшой рынок для зимнего спроса.

Практические моменты для жителя Польши

• Договоры и нотариальный акт составляются по-болгарски. Нужен свой переводчик или юрист, а не продавца.
• Актуальное расписание рейсов между Польшей и Болгарией мы не проверяли. Посмотрите его до поездки на просмотры, потому что рейсы на побережье сезонные.
• Сохраняйте все договоры, квитанции и отчёты по аренде. Они понадобятся для польской отчётности и при продаже в обеих странах.
• Для гражданина ЕС покупка не создаёт вопроса о виде на жительство, но если интересно, как это устроено для других граждан, см. заметку о золотой визе и почему экспаты выбирают Болгарию.

Вопросы и ответы

Могу ли я купить землю как гражданин Польши? Источники говорят, что граждане ЕС могут, в отличие от граждан третьих стран, но проверьте конкретный участок у болгарского юриста. Нужно ли жить в Болгарии, чтобы купить? Нет. Можно ли купить удалённо? Возможно, по доверенности, но спросите нотариуса, какую форму он принимает. Заплачу ли я налог дважды с аренды? По описанному выше методу договора обычно нет, но доход, возможно, придётся указать в Польше; проверьте до подачи. Хороша ли курортная студия как инвестиция? Зависит от дома, возраста комплекса и реальной загрузки вне сезона; прочтите заметку о рисках, прежде чем решать.

Как мы помогаем

Мы помогаем определить цель и бюджет, сравнить болгарские рынки с другими вариантами, посчитать расходы и чистую доходность и подготовить вопросы болгарскому юристу, нотариусу и бухгалтеру. Статья носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Цифры ориентировочные, взяты из рыночных и консультантских источников и со временем меняются; перед покупкой уточните актуальные цифры и правила.