Грузия или Турция: два рынка вне ЕС в сравнении для покупателей

Грузия и Турция — два рынка вне ЕС в нашем регионе, которые иностранные покупатели сравнивают чаще всего: оба хорошо продаются покупателям из-за пределов Европы, у обоих есть побережье и крупный город, и оба заметно дешевле за квадратный метр, чем южные рынки ЕС. При этом они сильно различаются по размеру, устройству налогов и типу рисков. Цифры ниже — срез на осень 2026 года по нашим страновым гайдам и свежим проверкам; перед решением подтвердите каждую.

Цены и арендная доходность

• Грузия: в Тбилиси районы стоят примерно $900–1 500/м² (Сабуртало) и $1 200–2 000 (Ваке), в Старом городе от $3 500; новостройки на побережье в Батуми — примерно $1 400–1 800/м². Долгосрочная арендная доходность в Тбилиси в I квартале 2026 года в среднем составляла около 7–8% валовых.
• Турция: районы Стамбула — примерно $1 500–3 500+/м² в зависимости от места, при этом среднее по городу в одном из наборов данных около $1 500, а в нашем гайде по лучшим районам для центра около $3 100; Анталья — около $900–2 200/м². Заявленная валовая доходность — около 8,2% в Стамбуле и 6,5% в Анталье.

Эта доходность выглядит высокой, но турецкие цифры — в валюте с высокой инфляцией и волатильностью, поэтому сравнивайте их в долларах или евро с учётом изменения курса, а не в лирах. Рынок Грузии меньше и тоньше, поэтому выход занимает больше времени; Стамбул глубок и ликвиден. Наборы данных считают по-разному, поэтому воспринимайте цифры как ориентир, а не как оценку.

Кто и где может покупать

• Грузия: иностранцы покупают недвижимость на тех же основаниях, что и граждане, кроме сельскохозяйственной земли. По сообщениям, некоторые инвесторы покупают такую землю через грузинскую компанию, но это юридический вопрос для решения с юристом.
• Турция: иностранцы могут покупать, но в пределах ограничений: по сообщениям, до 10% частной площади района и до 30 гектаров в сумме, и не в военных и охранных зонах. Требование взаимности отменено в 2013 году. Для иностранных покупателей действует военная проверка, как объясняет наш гайд о рисках в Турции.

Резидентство и гражданство

• Грузия: граждане около 95 стран могут оставаться без визы до 365 дней. Есть временный вид на жительство за инвестиции в недвижимость; по сообщениям, минимум вырос со $100 000 до $150 000 с 1 марта 2026 года, продлевается ежегодно, объекты можно суммировать. Гражданства за покупку недвижимости нет. В 2026 году в Грузии также ввели режим разрешений на работу для иностранцев; как он применяется к удалённой работе на иностранного работодателя изнутри Грузии, остаётся неясным, поэтому уточните, прежде чем полагаться на безвизовый год.
• Турция: вид на жительство доступен при покупке от $200 000, обычно на два года с продлением. Гражданство доступно при покупке не менее чем на $400 000 по оценке лицензированного оценщика, с трёхлетней отметкой о запрете продажи в реестре. Виза цифрового кочевника требует около $3 000 в месяц, возраст 21–55 лет и университетский диплом. Турецкий паспорт не даёт безвизового въезда в Шенген, США и Великобританию.

Налоги и расходы

• Грузия: налоговые резиденты не платят подоходный налог с иностранных доходов. Доход от аренды облагается по ставке 5% для собственников из списка арендодателей и 20% для остальных; уточняйте действующий режим. Жильё, которым владеют более двух лет, освобождено от налога на прирост капитала, а при продаже в течение двух лет применяется 5%. Годовой налог на имущество, по сообщениям, до 1% оценочной стоимости в зависимости от вашей ситуации. Регистрационные сборы, по сообщениям, небольшие.
• Турция: пошлина за оформление тапу обычно 4%, часто делится между покупателем и продавцом и обсуждается; страхование от землетрясений DASK обязательно при передаче; на новостройки НДС 10% или 20% в зависимости от площади. Прирост облагается налогом только при продаже в течение пяти лет с регистрации, с индексацией цены покупки на инфляцию выше порога и прогрессивными ставками 15–40% после годового освобождения.

Сдача в аренду

• Грузия: национального режима лицензирования для аренды типа Airbnb мы не нашли, но уточняйте местные правила в муниципалитете. Налог на арендный доход применяется, как выше.
• Турция: закон 7464 требует разрешения Министерства культуры и туризма для аренды на 100 дней и менее, а в многоквартирных домах — согласия всех собственников; объявления без разрешения могут удалять. Прочитайте наш гайд по краткосрочной аренде в Турции, прежде чем рассчитывать на курортный доход.

Где сложнее

• Грузия: небольшой и тонкий рынок и риск застройщика, особенно на этапе строительства; неясные правила для иностранцев, работающих из Грузии; более слабая защита покупателя, как объясняют наши гайды по Батуми.
• Турция: волатильность валюты и инфляция, проверка сейсмостойкости и конструкций, проверки военных зон и более строгие разрешения на курортную аренду. В опросе InterNations Expat Insider 2026 года Турция заняла 29-е место из 31, в основном из-за экономических условий.

Что под какую цель

• Самая высокая заявленная доходность на глубоком рынке: Стамбул, если вы принимаете валютный риск.
• Путь к паспорту через недвижимость: Турция, от $400 000. В Грузии такого нет.
• Простое устройство налогов на иностранные доходы и лёгкий первый год: Грузия.
• Пляжный образ жизни и устоявшийся спрос иностранных покупателей: Анталья или Бодрум в Турции, Батуми в Грузии, при этом Батуми более сезонный и зависит от застройщика.
• Сохранение капитала: ни то ни другое не является тихой гаванью; выбор в том, какой риск вы предпочитаете — лиру или тонкую ликвидность.

Частые вопросы

Где дешевле? Тбилиси и Батуми на входе часто дешевле за м², чем центр Стамбула, но Анталья и Фетхие конкурируют. Где дают гражданство за покупку? Только в Турции. Где проще налоги на иностранные доходы? В Грузии, для налоговых резидентов. Где безопаснее держать долго? Ни там ни там нет безрисковости: Турция несёт валютный и конструкционный риск, Грузия — тонкую ликвидность и риск застройщика, поэтому сопоставьте выбор со своей переносимостью риска.

Как мы помогаем

Подбираем по обоим рынкам под вашу цель, считаем чистые расходы в вашей валюте и координируем местных юристов и налоговых консультантов. Только информация — не инвестиционная, юридическая или налоговая консультация; правила и цифры меняются, а источники расходятся.