Продажа регистрируется в Публичном реестре, часто в Доме юстиции; налог зависит от срока владения, а продажа может отменить ВНЖ, который держится на этом объекте.
Кратко
Нерезидент может продать квартиру в Грузии: договор купли-продажи регистрируется в Национальном агентстве публичного реестра (NAPR) через нотариуса или в Доме юстиции. Сильнее всего от срока владения зависит налог: в нашей статье описана, как правило, продажа жилья без налога при владении свыше двух лет, ставка 5% при продаже в течение двух лет и 20% для нежилых объектов и торговли (см. статью про налог при продаже в Грузии). По руководствам юрфирм нотариус стоит GEL 200–500; надёжной цифры по комиссии агента мы не нашли. Если ваш ВНЖ держится на объекте, продажа может его отменить. Закладывайте около 2–6 недель от договора до регистрации (наша оценка). Цифры взяты из руководств, прочитанных 7 ноября 2026 года; проверьте их у грузинского юриста. Это общая информация, а не юридическая или налоговая консультация.
Может ли нерезидент продать жильё в Грузии
Да. В прочитанных источниках нет требования, чтобы продавец-нерезидент находился в стране в день сделки, но формальности доверенности для использования в Грузии наш поиск не подтвердил. Обычная практика такая: доверенность подписывают у нотариуса или в консульстве Грузии, при необходимости апостилируют и переводят на грузинский; уточните у нотариуса или в Доме юстиции, что они принимают.
Нужны выписка из реестра с вашим именем как владельца, действующий паспорт и справки о снятии ипотеки и об отсутствии долгов за дом и коммунальные услуги. Если вы покупали у застройщика, убедитесь, что объект полностью зарегистрирован на вас, до размещения. О налоговом номере и регистрации, которые вы получали при покупке, см. первые 30 дней в Грузии.
Продажа по шагам
- Цена и размещение. Назовите цену в той валюте, в которой хотите получить деньги, и согласуйте условия с агентом, если он вам нужен. Надёжных данных о комиссиях агентов в Грузии мы не нашли, поэтому оговорите её письменно.
- Договор. Продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи. Одна юрфирма пишет, что договор можно подписать и зарегистрировать в офисе NAPR перед сотрудником, что избавляет от нотариуса; другие руководства описывают нотариальное заверение с последующей регистрацией. Какой путь подходит для вашего объекта, вопрос к юристу.
- Оплата. Согласуйте, как платит покупатель: обычно банковским переводом, с задатком и остатком, прописанными в договоре. Сохраните банковскую запись.
- Регистрация. Договор регистрируют в NAPR, и покупатель становится владельцем в реестре. Сохраните новую выписку и квитанцию.
- Передача. Передайте ключи, показания счётчиков и коммунальные лицевые счета, закройте или переоформите договоры.
Расходы
- Нотариус: примерно GEL 200–500 в руководствах юрфирм, но одно руководство пишет, что сделки в Грузии можно оформлять без нотариуса.
- Регистрационный сбор NAPR: в нашем поиске не подтверждён.
- Комиссия агента: не найдена, поэтому цифры нет.
- Снятие ипотеки и коммунальные справки: уточните в банке и у поставщиков.
Налог кратко
Наша налоговая статья описывает правило так: жильё, которым владеют больше двух лет, как правило, продают без подоходного налога, продажа в течение двух лет облагается по ставке 5%, а нежилые объекты или продажи, считающиеся торговлей, по ставке 20%. В мае 2026 года Минфин опубликовал Публичное решение № 143, уточняющее применение этого правила. Результаты поиска дали противоречивые версии: один источник связывает освобождение с использованием жилья как места проживания в течение двух лет, а статья 2026 года пишет, что застройка и организованная торговля не считаются продажей жилья. Официальную страницу налоговой службы мы прочитать не смогли, поэтому правило для вашего срока владения и использования подтвердите у грузинского налогового консультанта. Подробности в статье про налог при продаже в Грузии и налогах при продаже за рубежом по странам.
ВНЖ и апарт-отели
Если ваш ВНЖ держится на объекте, продажа может его отменить. Источники пишут, что с 1 марта 2026 года Грузия подняла порог для временного ВНЖ через недвижимость со 100 000 до 150 000 долларов США, и расходятся в том, касается ли это уже действующих владельцев. По варианту на 300 000 долларов продажа в течение пятилетнего срока, по сообщениям, отзывает ВНЖ, если вы не покупаете другой объект такой же или большей стоимости. Прочитайте статью про ВНЖ в Грузии через недвижимость и спросите иммиграционного юриста до подписания договора.
По перепродаже апарт-отельных номеров мы ничего не нашли, в том числе по вопросу, считается ли апарт-отельный номер подходящим объектом. Апарт-отели часто идут с договором с оператором и арендным пулом, поэтому проверьте, можно ли передать договор и есть ли у оператора право согласия.
Как вывести деньги
Ограничений на вывод выручки от продажи из Грузии мы не нашли, но по официальному источнику это не проверено. Практическое ограничение это ваш банк: он попросит договор продажи, выписку из реестра и подтверждение, как вы получили объект. Если у вас паспорт России, Беларуси, Казахстана или Украины, ожидайте усиленных проверок и храните документы покупки и подтверждение источника средств на день покупки. См. банковские проверки для граждан России и возврат денег после продажи за границей.
Если покупатель платит в долларах, а вам нужна другая валюта, оговорите в договоре курс конвертации и кто несёт расходы на обмен.
Частые ошибки
- Продать незадолго до отметки в два года, не посчитав ставку 5%.
- Решить, что освобождение действует, не проверив использование как места проживания и исключение для торговли.
- Продать объект, на котором держится ВНЖ, не проверив ВНЖ.
- Подписать договор, не согласовав, как и в какой валюте платит покупатель.
- Забыть про долги за коммунальные услуги и дом или про договор с оператором апарт-отеля.
- Не иметь плана, куда придут деньги и какие документы попросит принимающий банк.
Чек-лист и примерные сроки
- Неделя 0: выписка из реестра, паспорт, справки по ипотеке и коммунальным услугам, дата начала владения, проверка ВНЖ.
- Недели 1–3: цена, агент, показы, условия договора и способ оплаты.
- Недели 2–5: подписание и регистрация в NAPR.
- Недели 3–6: передача объекта, перевод выручки, налоговая подача и отчётность дома.
Эти недели наша оценка, а не юридический график.
Вопросы и ответы
Нужно ли быть в Грузии, чтобы продать? Наш поиск не нашёл такого правила, но формальности доверенности не подтверждены. Спросите у нотариуса или в Доме юстиции.
Продажа в Грузии не облагается налогом? Наша налоговая статья описывает, как правило, продажу без налога для жилья, которым владеют больше двух лет, 5% в течение двух лет и 20% для нежилых объектов. Подтвердите свой случай у консультанта.
Можно ли продать без нотариуса? Одна юрфирма пишет, что сделку можно подписать и зарегистрировать в офисе NAPR перед сотрудником, другие руководства описывают нотариуса. Спросите юриста, что подходит для вашего объекта.
Что будет с ВНЖ, если я продам объект? Его могут отозвать, либо потребуют заменить объект; правила зависят от варианта и даты. Сначала прочитайте статью про ВНЖ и спросите юриста.
Есть ли ограничения на вывод денег? Валютных ограничений мы не нашли, но на практике ограничивают проверки банка по источнику средств.