Иностранный владелец может продать турецкое жильё по доверенности: офис тапу, оценочный отчёт, 2% продавца от пошлины 4%, правило пяти лет, объект для гражданства и перевод денег за границу.
Кратко
Иностранный владелец может продать турецкую недвижимость, не находясь в Турции, если доверенность (vekaletname) даёт представителю явное право продавать. Пошлина за переоформление тапу составляет 4% цены в сумме, и по данным налоговой службы покупатель и продавец платят по 2% без НДС. Комиссия агента по руководствам от 2-3% до 3-6% плюс НДС. Если объект куплен для гражданства за инвестиции (USD 400 000), сначала идёт трёхлетний запрет на продажу. Проверено в ноябре 2026 по сводкам поиска; уточните у турецкого юриста.
Можно ли продать турецкую недвижимость из-за границы?
Да, через доверенность. Vekaletname можно оформить у турецкого нотариуса или в турецком консульстве за границей. Представителю нужно явное право продавать: доверенность, выданная только на покупку, продажу не покрывает, а руководства предостерегают от расплывчатой формулировки «по всем вопросам недвижимости» и советуют перечислять каждое полномочие отдельно. Офисы тапу и банки, по сообщениям, принимают только доверенность нотариуса или консульства, а не неформальное письмо.
Место подписания важно. Документ, подписанный за границей у иностранного нотариуса, обычно требует апостиля или консульской легализации и присяжного перевода на турецкий. Один источник (2024) пишет, что иностранная доверенность принимается для операций с титулом только если её составило турецкое консульство, другие принимают нотариальную иностранную доверенность с апостилем. Выбрать между ними мы не можем, поэтому до подписания спросите консульство и офис тапу, которым будете пользоваться. Доверенность, подписанная у турецкого нотариуса, пока вы в Турции, не требует апостиля и перевода, по странице юрфирмы.
Общую логику удалённой продажи см. в статье как продать недвижимость за рубежом.
Документы и оценочный отчёт
Подготовьте паспорт и налоговый номер, титул (тапу), доверенность, если действует представитель, и подтверждение цены, которую вы заплатили, потому что налог при коротком владении считается с прироста. Действующий полис страхования от землетрясений (DASK) обычно просят в офисе тапу, но в источниках мы это не подтвердили, поэтому спросите юриста.
Оценочный отчёт (ekspertiz) лицензированного оценщика обязателен для иностранных покупателей. Один источник пишет, что иностранцу нужен отчёт и для продажи. Платит за него обычно покупатель, а названные суммы различаются по датам и источникам, поэтому цифру мы не приводим. Оценка важна, потому что пошлина тапу считается от заявленной стоимости.
Переоформление в офисе тапу
Сделка завершается в земельном реестре (Tapu Müdürlüğü), где продавец и покупатель или их представители подписывают передачу и титул перевыпускается. Пошлину за титул платят обе стороны. В ответах налоговой службы общая ставка 4%, покупатель и продавец отвечают по 2% цены без НДС. Один выбивающийся источник пишет о 6% в сумме; официальная цифра 4%.
Указывайте реальную цену. Занижение цены в акте это риск для обеих сторон, потому что от заявленной стоимости зависят пошлина, будущий прирост и последующая продажа покупателя.
Агент, юрист и прочие расходы
Комиссия агента по руководствам 2-3% плюс НДС в одном источнике и 3-6% плюс НДС в другом. Она обсуждается, и продавцы часто берут на себя часть или всю сумму. Юрист по закону не обязателен, но для иностранного продавца, которого нет в Турции, практичен. Посчитайте 2% пошлины продавца, агента, юриста, расходы на доверенность (тарифы нотариуса и консульства ежегодно меняются) и долги по сборам дома или коммунальным платежам.
Сроки
Надёжного источника о типичном сроке от выставления до визита в тапу в Турции мы не нашли, поэтому сроков не даём. Можно сказать лишь, что медленнее всего идут поиск покупателя по вашей цене, финансирование покупателя и, для иностранного продавца, подготовка доверенности и оценочного отчёта. Не планируйте другую покупку к точной дате поступления денег.
Если объект куплен для гражданства
Гражданство за инвестиции в недвижимость требует объекта стоимостью не менее USD 400 000 с трёхлетним запретом на продажу, записанным при передаче. Продажа в течение трёх лет ставит под угрозу основание гражданства; см. турецкое гражданство.
После трёх лет источники расходятся. Одни пишут, что запись снимается автоматически, другие что владелец должен подать заявление о снятии до любой продажи. Проверьте в офисе тапу до выставления. Источники также говорят, что тот же объект новый покупатель не может использовать для гражданства, что может сузить круг покупателей и влиять на цену.
Налог вкратце
В Турции действует временной тест. Если вы владели объектом более пяти лет, прирост, как правило, не облагается. Продажа в пределах пяти лет облагается после индексации цены покупки на инфляцию; руководства называют прогрессивную шкалу 15-40% с годовой льготой. Статья сайта опирается на собственную брошюру налоговой службы; расчёт и примеры в статье налог на прирост капитала при продаже в Турции, проверьте также цену покупки и квитанции на улучшения, которые вы вычтете.
Налог может возникнуть и по месту вашего проживания. Налоговое соглашение способно предотвратить двойное налогообложение, но применимость зависит от страны вашего резидентства. См. налоги при продаже за рубежом по странам.
Вывод денег
Руководства агентств описывают обычный путь: получить цену на валютный или лировый депозитный счёт, а затем перевести её за границу через свой банк, сохранив документы о продаже и первоначальной покупке. Страница юристов предостерегает продавцов от неосторожного получения денег на зарубежный счёт и от подписания итоговых документов, пока сделка не обеспечена. Официального источника центрального банка или налоговой службы мы не нашли, поэтому считайте это общей практикой и уточните в своём банке.
Банки проверяют происхождение денег. Будьте готовы показать тапу, договор продажи, подтверждение цены покупки и, если первоначальная покупка шла из-за границы, как она финансировалась. Продавцы с паспортами России, Беларуси, Казахстана или Украины могут столкнуться с большим числом вопросов и более долгими переводами; см. банковские проверки для граждан России в ЕС и возврат денег после продажи недвижимости за рубежом. Если исходные деньги были из крипты, см. источник средств и налоги при крипте. Чтобы восстановить сторону покупки, поможет статья расходы на покупку в Турции.
Частые ошибки
- Доверенность без явного права на продажу.
- Подписание доверенности за границей без проверки, что принимает офис тапу.
- Незнание о трёхлетнем запрете и о порядке его снятия на объекте для гражданства.
- Занижение цены в акте.
- Не выяснить, кто платит за оценочный отчёт и пошлину.
- Получить деньги на счёт, откуда их трудно вывести.
- Не хранить квитанции по покупке и улучшениям.
- Принимать цифру налога из рекламного руководства за окончательную.
Чек-лист с примерными сроками
- До выставления: проверить, есть ли на объекте запись о гражданстве, и спросить в тапу, как её снять; выбрать юриста и агента.
- Доверенность: решить, где подписывать, в турецком консульстве или у нотариуса с апостилем и присяжным переводом; согласовать с офисом тапу.
- Документы: тапу, паспорт, налоговый номер, подтверждение цены покупки, справки по дому и коммунальным платежам.
- Сделка: согласовать цену и кто платит за оценку и пошлины, заказать оценочный отчёт, назначить визит в тапу.
- Переоформление: обе стороны подписывают в тапу; продавец платит 2% цены плюс НДС, если он применим.
- После продажи: получить деньги на счёт, с которого можно переводить, сохранить документы для декларации и банка.
Сроков мы не называем, так как надёжных источников не нашли. Это ориентир, а не юридическая или налоговая консультация.
Вопросы и ответы
Можно ли продать турецкую недвижимость, не приезжая в Турцию? Да, по доверенности (vekaletname), которая даёт представителю явное право продавать, подписанной у турецкого нотариуса или в консульстве либо, с апостилем и присяжным переводом, за границей. Спросите в офисе тапу, что он принимает, до подписания.
Кто платит пошлину за титул при продаже в Турции? Общая ставка 4% цены без НДС, и по данным налоговой службы покупатель и продавец платят по 2%. Другой источник с суммой 6%, по-видимому, ошибается.
Нужен ли оценочный отчёт для продажи иностранцу? Один источник говорит, что да. Платит за него обычно покупатель, а сумма зависит от источника. Спросите у юриста или оценщика текущую цену.
Можно ли продать объект, купленный для гражданства? Не в течение трёхлетнего запрета без риска для основания гражданства. После трёх лет источники расходятся, снимается ли запись автоматически, поэтому проверьте в офисе тапу.
Сколько налога я заплачу при продаже? Если вы владели объектом более пяти лет, прирост, как правило, не облагается; в пределах пяти лет облагается после индексации на инфляцию. Расчёт в полной статье о налоге на прирост капитала в Турции.