В Греции есть налог на прирост капитала с недвижимости в размере 15%, который физические лица сейчас не платят: он приостановлен до конца 2026 года. Что это значит для иностранного владельца, планирующего продажу.
Греция необычна среди средиземноморских рынков: налог на прирост капитала с недвижимости в законе есть, но физические лица его по-прежнему не платят. Для выхода из сделки это реальное преимущество, но оно держится на временной приостановке, которую приходится продлевать, поэтому важно понимать, что именно она покрывает.
Что говорит закон
Налог на доход от продажи недвижимости установлен на уровне 15% и считается от цены продажи за вычетом стоимости приобретения и связанных расходов. Для физических лиц он приостановлен до 31 декабря 2026 года; один юридический источник ссылается на статью 90 закона 5162/2024 как на последнее продление. Приостановку продлевают снова и снова примерно десять лет, и она действует для физических лиц-продавцов независимо от гражданства и резидентства.
Почему налог постоянно приостанавливают
Проблема всегда была не в ставке, а в базе. Для объекта, купленного десятилетия назад, унаследованного или приобретённого без чётких документов, не было единого способа определить цену приобретения, а нотариусы, отвечавшие за применение налога при сделке, перестали справляться. Приостановка стала обходным решением.
Что приостановка не покрывает
- Компании и другие юридические лица: прибыль от продажи недвижимости облагается как предпринимательский доход, по сообщениям, по ставке корпоративного налога 22% с разницы между ценой продажи и балансовой стоимостью. Если вы владеете греческим объектом через компанию, приостановка вам не поможет.
- Деятельность, похожая на торговлю: по сообщениям местных источников, повторные покупки и продажи за короткий срок или объекты, купленные или построенные для немедленной перепродажи, всё равно могут облагаться как предпринимательский доход. Точные пороги не стоит брать из блога, уточните у греческого налогового консультанта, если ваши планы выглядят так.
Что будет после 2026 года
Точно не скажет никто. Продление решается в рамках ежегодного бюджета и до сих пор предоставлялось каждый год, но приостановка не бессрочна. Если она закончится, снова заработает ставка 15%, а вместе с ней вернётся нерешённый вопрос о расчёте цены приобретения. Если выход запланирован на 2027 год или позже, греческий налог стоит закладывать как риск, а не как ноль.
Не забывайте о родной стране
Нулевой греческий налог не означает нулевой налог вообще. Многие страны облагают своих резидентов или граждан по всемирному доходу, поэтому продажа в Греции может облагаться дома, а режим зависит от соглашения об избежании двойного налогообложения и вашего налогового резидентства. Проверьте это до подписания, а не после.
Чек-лист на день сделки
- Письменно подтвердите у греческого юриста или бухгалтера, распространяется ли приостановка на дату вашей сделки и на способ владения (лично или через компанию)
- Соберите договор покупки, подтверждения платежей и чеки на ремонт и юридические расходы: документально подтверждённая стоимость важна, если правила изменятся
- Проверьте, будет ли родная страна облагать доход и даёт ли соглашение зачёт налога
- Убедитесь, что налог на имущество, ENFIA и муниципальные сборы оплачены, чтобы сделку можно было подписать
- Сохраните нотариальный акт и любую декларацию, поданную в греческую налоговую
FAQ
Плачу ли я налог на прирост капитала при продаже греческого объекта в 2026 году как физическое лицо? При действующей приостановке нет: физические лица не облагаются налогом на доход от продажи недвижимости до 31 декабря 2026 года, но статус нужно подтвердить на дату сделки. Распространяется ли приостановка на иностранцев? Да, по сообщениям, она действует для физических лиц-продавцов независимо от резидентства. А если я владею через компанию? Тогда доход облагается как корпоративный, по сообщениям, по ставке 22%. Что будет в 2027 году? Это зависит от решений по бюджету 2027 года, поэтому закладывайте возможность ставки 15%. Может ли родная страна всё равно меня обложить? Да, в зависимости от налогового резидентства и соглашения.
Как мы помогаем
Помогаем владельцам спланировать сроки и структуру продажи и подключаем греческих налоговых консультантов, которые подтвердят действующее правило для вашего случая. Это общая информация, а не налоговая или юридическая консультация; приостановка временная, правила меняются, поэтому проверяйте статус, прежде чем на него полагаться.