Как продать недвижимость в Греции нерезиденту: справка ENFIA, энергосертификат, налоговый представитель, золотая виза и вывод денег

Кратко

Чтобы продать греческую недвижимость нерезиденту, нужны греческий налоговый номер (AFM), как правило налоговый представитель и набор справок, без которых нотариус не продолжит: ENFIA и налоговая справка, энергосертификат и выписки из кадастра. Источники оценивают общие расходы продавца в 6-10% цены (один источник, непонятно, что в них входит), комиссию агента в 2-4% плюс НДС 24% с разделом между сторонами; налог на передачу около 3% платит покупатель. Один гид пишет, что продажа занимает около шести недель от принятого предложения. Налог на прирост капитала у физлиц (15%) описывают как приостановленный до 31 декабря 2026 года, и мы не нашли сообщений о продлении. Если объект лежит в основе золотой визы, продажа может завершить разрешение. По сводкам поиска на ноябрь 2026 года; неподтверждённые места отмечены в тексте.

Налоговый номер и налоговый представитель

Каждому продавцу нужен греческий налоговый номер, AFM, по одному источнику. Нерезидента также описывают как обязанного назначить налогового представителя в Греции для налоговых обязательств, связанных с продажей; наличие AFM само по себе не делает вас налоговым резидентом Греции. Заявка начинается через ваш кабинет AFM на платформе myAADE или через представителя. Это пишут два агентских гида, поэтому считайте это обычной практикой и попросите греческого нотариуса или юриста, который будет оформлять сделку, подтвердить это для вашего случая.

Для подписания обычный путь для владельца за границей доверенность юристу или родственнику, оформленная у нотариуса и с апостилем по Гаагской конвенции, если она сделана вне Греции. По этому шагу источника поиск не вернул, поэтому подтвердите форму у греческого нотариуса до того, как платить за апостили.

Документы, которые попросит нотариус

Без справок нотариус не продолжит. По агентским гидам и общему руководству по продаже в Греции обычный набор такой:

• Правоустанавливающий акт и выписки из кадастра, чтобы нотариус проверил цепочку права и корректность регистрации объекта.
• Справка ENFIA от налоговой службы (AADE). Один источник пишет, что она подтверждает уплату ENFIA за предыдущие пять лет; другой, что взносы текущего года должны быть выплачены полностью, даже ещё не наступившие, до завершения сделки.
• Налоговая справка и справка муниципалитета о налоге на недвижимость.
• Энергосертификат. Он обязателен при любой передаче, действует 10 лет и по одному гиду стоит 100-300 евро; тот же гид пишет, что нужен физический осмотр и удалённо его не получить, об этом нужно подумать, если вы за границей.
• Электронный идентификатор здания (Electronic Building ID), который по одному гиду обязателен при всех передачах с 2022 года.
• Ваш AFM и документ, удостоверяющий личность.

Все эти цифры из агентских гидов, а не с официальной страницы, поэтому спросите нотариуса, какие документы и в какой форме ему нужны.

Агент и расходы

Источники чаще всего называют комиссию 2-4% плюс НДС 24% с разделом между сторонами; они расходятся в том, кто сколько платит (по 1-2% с каждой стороны плюс НДС или около 4% на продавце). Греческое право рассматривает агента как посредника для обеих сторон, и каждая сторона платит тому агенту, который её представляет. Налог на передачу около 3% платит покупатель, и несколько источников говорят, что сборы нотариуса и регистрации тоже на покупателе, при оценках нотариуса от 0,65-0,80% плюс НДС до примерно 2%. Для продавца один источник даёт общие расходы 6-10% цены, и мы не можем понять, что они включают, поэтому используйте цифру только как грубое предупреждение, что агент, справки и налог складываются. Один выбивающийся источник (комиссия 7-30%) не совпал ни с чем и не учитывался.

Предложение, задаток и сделка

Перед итоговой сделкой обычно подписывают предварительное соглашение и вносят задаток, а итоговый акт подписывают у нотариуса и регистрируют в кадастре. Подробностей греческих правил по задатку (сумма, что бывает при отказе любой из сторон) поиск не вернул, поэтому спросите нотариуса и читайте предварительное соглашение построчно перед подписанием: именно оно вас связывает. Если есть ипотека, банк должен её снять, чтобы покупатель получил чистое право, а порядок и сроки это ещё один вопрос к нотариусу и банку.

Сколько это занимает

Один гид пишет, что продажа занимает около шести недель от принятого предложения до завершения. В это не входит время на поиск покупателя, на подготовку справок (энергосертификату нужен физический осмотр) и на доверенность за границей, поэтому закладывайте больше, если вы не в Греции.

Налог кратко

Налог на прирост капитала при продаже недвижимости физлицами в Греции составляет 15%, но источники пишут, что он приостановлен до 31 декабря 2026 года; один источник связывает паузу со статьёй 90 закона 5162/2024. Сообщений о продлении после 2026 года мы не нашли, а один гид даже пишет, что налог вновь включили в 2025 году, чему другие источники не подтверждают, поэтому считайте это противоречащим сообщением и проверьте в налоговой службе. Пауза, как описано, касается физлиц, у которых не больше двух сделок с недвижимостью за любые два года и которые не торгуют недвижимостью как бизнесом. Поэтому продажа в 2027 году может попасть под другой режим. Каким бы ни было греческое правило, налог может возникнуть и там, где вы живёте, а соглашение об избежании двойного налогообложения может снять часть наложения. Полное объяснение в нашей статье о налоге на прирост капитала при продаже недвижимости в Греции; прочитайте её до выбора даты сделки.

Если объект лежит в основе золотой визы

Если у вас греческое разрешение на основе покупки недвижимости, продажа этого объекта может завершить разрешение. Один ответ юрфирмы пишет, что продажа без предварительной замены другим объектом сопоставимой стоимости ведёт к автоматическому отзыву, и называет 250 000 евро как минимум для замены; другой источник говорит, что первые пять лет риска нет до оценки при продлении. Источники расходятся по срокам, и мы это не разрешили, поэтому исходите из строгого прочтения, пока миграционная служба или юрист не скажут иное. Продление идёт раз в пять лет, зависит от сохранения подходящего вложения, и один материал пишет, что заявку нужно подать не позднее чем за два месяца до окончания разрешения. В 2026 году пресса писала об ужесточении борьбы со злоупотреблениями золотой визой, в некоторых случаях со штрафом 50 000 евро для владельца или держателя, и о предложении оппозиционной партии PASOK прекратить путь через недвижимость и распространить запрет краткосрочной аренды на нынешних держателей; это предложение, а не закон. См. наши статьи о греческой золотой визе и, если вы купили руину или деревенский дом, о реставрации каменных домов.

Как вывести деньги

Продумайте три вещи. Как покупатель платит вам: как правило банковским переводом при сделке или до неё, лучше на счёт на ваше имя; спросите нотариуса, как отслеживается платёж и сколько это занимает. О чём спросит ваш банк: акт, налоговая декларация или подтверждение налоговой позиции и документы, показывающие, как покупался объект. Что обычно просят банки, объясняют наши статьи о проверках банков и о возврате денег. И правила страны, куда вы отправляете деньги.

Для держателей российского паспорта, остающихся валютными резидентами России, к деньгам помимо греческих применяются российские правила валютного контроля. Сообщение мая 2026 года говорит, что физлица теперь могут отправлять за рубеж до 50 000 долларов, более старая статья пишет, что продажа недвижимости не входила в перечень случаев, когда выручку можно зачислять прямо на зарубежный счёт, а юрфирма предупреждает о замороженных специальных счетах. Подтвердить эти правила по Банку России или закону нам не удалось, поэтому проверьте их у юриста по валютному контролю до сделки и не считайте, что то же относится к белорусскому, казахстанскому или украинскому паспорту. Источника о том, как греческие банки относятся к выручке продавца из юрисдикции под санкциями, мы не нашли, поэтому заранее спросите свой банк, что он примет.

Частые ошибки

• Начать без AFM и налогового представителя и узнать об этом, когда спросит нотариус.
• Поздно заказать энергосертификат, хотя нужен физический осмотр.
• Игнорировать неуплаченный ENFIA прошлых лет или текущего года, из-за чего справку не выдадут.
• Не договориться письменно, кто и сколько платит агенту.
• Выбрать дату сделки в 2027 году, не проверив позицию по налогу на прирост капитала.
• Продать объект золотой визы без плана замены и без вопроса миграционной службе.
• Перевести деньги без проверки банка и заключения по валютному контролю, когда паспорт или резидентство из страны под санкциями.

Шаг за шагом с примерными сроками

• Недели 0-2: получите AFM, назначьте налогового представителя, если нотариус скажет, что он нужен, соберите правоустанавливающий акт и выписки кадастра, закажите энергосертификат и справки, выберите агента и письменно согласуйте комиссию.
• Недели 2-8: выставьте объект, получите предложение, подпишите предварительное соглашение и примите задаток. Если вы не приедете, готовьте доверенность сейчас.
• Недели 8-10: нотариус проверяет право и справки. Один гид даёт около шести недель от принятого предложения до завершения.
• День сделки: платёж, акт, регистрация. Заранее договоритесь, как деньги дойдут до вас.
• После сделки: подайте греческую налоговую декларацию, если она требуется, и декларацию в стране проживания; сохраните документы для банка.

Эта статья общая информация, а не налоговая или юридическая консультация. Правила меняются, а налоговую позицию 2026 года особенно нужно проверить в налоговой службе или у греческого налогового консультанта.

Связанные материалы

• Продажа недвижимости за рубежом: шаги, сроки и ловушки
• Налоги при продаже недвижимости за рубежом по странам
• Налог на прирост капитала при продаже: Греция
• Управление недвижимостью для владельцев на расстоянии
• Первые 30 дней: Греция

Вопросы и ответы

Нужен ли греческий налоговый номер, чтобы продать? Да, по нашему источнику каждому продавцу нужен AFM, а нерезидент обычно назначает налогового представителя. Попросите греческого нотариуса или юриста подтвердить это для вашего случая.

Есть ли налог на прирост капитала при продаже в Греции? Налог 15% на физлиц описывают как приостановленный до 31 декабря 2026 года, с условиями, и продления мы не нашли. Проверьте в налоговой службе и отдельно налог в стране проживания.

Кто платит агенту и нотариусу? Источники пишут, что комиссия агента 2-4% плюс НДС 24% делится между сторонами по-разному, а сборы нотариуса и регистрации обычно на покупателе. Согласуйте свою долю письменно.

Сколько занимает продажа? Один гид пишет, что около шести недель от принятого предложения, но энергосертификат, справки и доверенность из-за границы могут добавить время.

Можно ли продать объект, давший золотую визу? Продажа без замены может завершить разрешение по ответу юрфирмы, а по срокам источники расходятся. Спросите миграционную службу или юриста до выставления.