Верхние запрашиваемые цены Бали, самая дорогая земля Джакарты, бамбуковые виллы в лизхолде и частные острова из объявлений, которые, по словам государства, нельзя продавать иностранцам.
На Бали за одну неделю поисков можно найти и статусную виллу на краю утёса, и дом из бамбука, и предложение купить остров. Заголовки эффектные. Юридическая реальность куда строже, чем подсказывают объявления, и разрыв между ними самое полезное в этой теме. Ниже пересказано то, что было опубликовано, с источником и датой. Ничто здесь не предлагается через нас, а цены быстро меняются.
Верх рынка Бали: запрашиваемые цены, а не рекорды
Подтверждённого рекорда сделки по Бали мы не нашли, поэтому не называем его. Есть ценовые обзоры агентств. В обзоре 2026 года на villabalisale.com роскошные виллы стоят от 1 миллиона до более чем 6 миллионов долларов, а верхний сегмент описан как виллы на утёсах Улувату или у океана в Сесех. В другом обзоре 2026 года на balivillarealty.com в качестве примера самой крупной категории приведена шестиспальная вилла на этапе строительства за 6,5 миллиона долларов. Это запрашиваемые цены агентств.
Даже данные о середине рынка расходятся. Два обзора 2026 года дают очень разную медианную цену вилл в Петитенгет, который один из них называет самым дорогим районом, поэтому ни одну цифру мы не приводим как факт. В руководстве для продавцов на baliexception.com прямо сказано, что объявления в сети не отражают реальные цены сделок, а надёжных данных о продажах мало. Рекорд на Бали это поэтому заголовок про объявление, а не ориентир.
Сами районы: где покупать в Чангу, Улувату и Убуде и цены, доходность и правила на Бали.
Джакарта: рекорд это земля
В столице крайность это не дом, а земля под ним. Okezone сообщал 10 июля 2025 года, что земля в районе Ментенг может стоить от 100 до 250 миллионов рупий за квадратный метр, а на улице Тасикмалайя в среднем около 125 миллионов. DetikProperti описывал цены домов там как исчисляемые десятками миллиардов рупий, а Bisnis.com писал в 2019 году, что некоторые роскошные дома в Ментенге предлагались за 56-72 миллиарда рупий. Отдельной рекордной сделки или актуального топ-объявления мы не нашли, а это уровни цен из прессы, не зарегистрированные сделки.
Бамбуковые дома: необычно и, как правило, лизхолд
Самый характерный тип недвижимости Бали это дом из бамбука. В объявлениях, которые мы видели в октябре 2026 года на сайтах агентств, были The Bamboo Sanctuary в Тибубенеге (Чангу), лизхолд-вилла с изогнутой бамбуковой крышей за 250 000 долларов (balivillarealty.com), и бамбуковая вилла в Будуке (Чангу) на участке 217 квадратных метров за 259 000 долларов (prestigepropertybali.com). У объявлений нет даты, поэтому считайте их примерами диапазона, а не предложениями.
Обратите внимание на слово лизхолд. Знаменитые бамбуковые виллы на утёсах, которые показывает поиск, это в основном объекты для краткосрочной аренды, а не для продажи. Пещерных и плавучих вилл на продажу на Бали мы не нашли.
Острова: в объявлениях есть, законно иностранцам не продаются
Это лучшая история Индонезии. 18 июня 2025 года на канадском сайте Privateislandsonline.com появились объявления о нескольких индонезийских островах. Четыре были в архипелаге Анамбас в провинции Риау, остальные в других провинциях (Mongabay, июль 2025). Правительство заблокировало сайт для пользователей в Индонезии. 23 июня 2025 года министерство морских дел и рыболовства, по сообщению Antara, заявило, что иностранцы не могут владеть островами в Индонезии и что объявления скорее предложения искать иностранные инвестиции, чем настоящие продажи. Antara добавило, что острова расположены в охраняемой зоне, а самый маленький, Токонгсендок, занимает 0,07 квадратного километра.
Правовая картина в пересказе источников:
- Правовед написал в Hukumonline 29 июля 2025 года, что в индонезийском праве нет механизма, по которому кто-либо, индонезиец или иностранец, мог бы владеть островом целиком. Права могут быть только на участки на острове, например право застройки или право пользования.
- Малые острова регулирует закон № 1 от 2014 года. Antara сообщало, что частный контроль над землёй ограничен, а государство сохраняет не менее 30 процентов; Mongabay трактует ограничение иначе, поэтому точное правило для конкретного острова уточняйте у юриста.
- Коммерческое использование возможно по разрешениям. Mongabay писало, что плата для иностранных инвесторов установлена регламентом 2021 года, а в 2024 году министерство открыло онлайн-портал для разрешений на инвестиции в малые острова.
- Контроль реальный. RRI сообщило 16 апреля 2026 года, что курорт на острове Маратуа в Восточном Калимантане опечатали 10 апреля, по сведениям, из-за того, что им управляли иностранцы без надлежащих разрешений, а остров Уманг в провинции Бантен опечатали после рекламы в соцсетях, где его предлагали за 65 миллиардов рупий, почти 4 миллиона долларов. Объявление удалили, а чиновники заявили, что изучают вопрос собственности.
Наблюдательная организация насчитала 254 приватизированных малых острова в Индонезии на июнь 2025 года (KIARA, по Mongabay). Приватизация существует, но это не путь для иностранного покупателя. Общая картина: острова и дома на островах и недвижимость на островах.
Что иностранец может реально иметь
Иностранец не может владеть землёй на праве собственности в Индонезии. Обычные пути: долгая аренда, право пользования Hak Pakai, для которого нужен действующий вид на жительство, или корпоративная структура. Руководства расходятся в общем сроке Hak Pakai и называют от 70 до 80 лет с продлениями, поэтому актуальную цифру уточните у нотариуса. В одном руководстве 2026 года сказано, что правила в этом году не менялись, но контроль за землёй в зелёных зонах и за разрешениями в Чангу усилился. См. лизхолд, Hak Pakai и PT PMA простыми словами.
Что обычному покупателю взять из этого
- Громкая цена на Бали это объявление агентства. Попросите сопоставимые зарегистрированные продажи, прежде чем верить цифре.
- Лизхолд это нормальная структура для Бали. Оцените оставшиеся годы, условия продления и то, что будет в конце.
- Если вам предлагают остров, первый вопрос: что именно вы получите. По сообщаемым правилам, не сам остров.
- Проверьте зонирование земли. Зелёные зоны и разрешения это место, где в Чангу возникают проблемы.
- Подтвердите разрешение и зарегистрированное право у нотариуса, которого выбрали сами, до любого задатка.
- Необычные объекты вроде бамбуковых домов трудно страховать, финансировать и перепродавать. Продумайте выход.
Если вы рассматриваете необычный объект в Индонезии, независимый консультант на стороне покупателя, например D.H. Realting из Варшавы, может подобрать заранее проверенных местных юристов и нотариусов.