Иностранцы не могут владеть землёй в собственности (Hak Milik). Чем различаются аренда Hak Sewa, право пользования Hak Pakai и компания PT PMA и что проверить до оплаты.
Иностранец не может купить землю на Бали в собственность. Право собственности (Hak Milik) по Основному аграрному закону 1960 года закреплено за гражданами Индонезии. Законно иностранцу доступны долгосрочная аренда (Hak Sewa), зарегистрированное право пользования (Hak Pakai) или титул на имя компании с иностранным участием (PT PMA). У каждого пути свои расходы, степень защиты и ограничения по использованию. Ниже разбор для жителей ЕС: сведения взяты из обзоров юридических фирм и консультантов и проверены в октябре 2026 года, поэтому цифры стоит подтвердить у индонезийского нотариуса до любой оплаты.
Почему собственность Hak Milik недоступна
Hak Milik — самый сильный земельный титул в Индонезии, и закон оставляет его гражданам. Иностранец, у которого земля оформлена на знакомого или сотрудника-индонезийца, не имеет никакого титула: такие схемы ничтожны по индонезийскому праву, а в 2026 году на Бали, как сообщается, добавили уголовную ответственность (региональный закон Perda 4/2026; сообщают о сроке до пяти лет лишения свободы и штрафе до 1 млрд рупий, под удар попадают и нотариусы с консультантами). Мы такие схемы не организуем и не рекомендуем. Законных вариантов три, они описаны ниже. О ценах и доходности — в нашем материале про покупку недвижимости на Бали.
Hak Sewa: долгосрочная аренда
Аренда — это договор между собственником земли и вами, заверенный нотариусом. Вид на жительство не нужен, а минимальной цены, по данным агентств, нет. Типичные сроки, по сообщениям, 25–30 лет с условием о продлении, которое вы обсуждаете отдельно. Это договорное право, и его обычно описывают как не регистрируемое в земельном ведомстве (BPN) в качестве самостоятельного титула, поэтому всё зависит от договора и от собственника.
Что проверить до подписания: - Что у арендодателя действительно есть сертификат на землю (например, Hak Milik), данные BPN совпадают, а согласие супруга и семьи получено. - Кому принадлежит строение, что будет по окончании срока, можно ли продлить, продать или передать аренду. - Зонирование и разрешения: на участке должна быть разрешена вилла (см. наш разбор где покупать на Бали), а на здание нужно разрешение PBG. - Стоимость аренды падает по мере сокращения остатка срока, поэтому смотрите цену за оставшийся год, а не только общую цену.
Hak Pakai: право пользования
Постановление правительства 18/2021 и правила ATR/BPN позволяют иностранному физлицу оформить Hak Pakai на дом или квартиру на своё имя с регистрацией в BPN. Условия по обзорам юристов и агентств: - Действующий вид на жительство (KITAS или KITAP). Туристической визы или визы по прибытии недостаточно. - Жильё используется как дом, а не как бизнес. Агентства обычно пишут, что краткосрочная аренда дома на Hak Pakai не допускается и требует другой структуры; проверьте для своего случая. - Участок до 2000 кв. м и один объект на человека или семью. - Минимальная цена, которая устанавливается по регионам (приказ министра ATR/BPN 1241/2022). По Бали источники расходятся: квартиры примерно от 2 млрд рупий, дома примерно от 2 до 5 млрд. Точную действующую цифру на странице министерства подтвердить не удалось, поэтому запросите у нотариуса (PPAT) действующее решение. - Сроки: на государственной земле 30 лет плюс 20 плюс 30 (до 80 лет); на частной земле по соглашению с собственником — по сообщениям, 30 лет и одно продление на 30. Квартиры могут оформляться как строительный титул на земле Hak Pakai или HGB.
PT PMA: компания с иностранным участием
PT PMA — индонезийское общество с ограниченной ответственностью с иностранными акционерами. Оно может владеть HGB (Hak Guna Bangunan, 30 плюс 20 плюс 30 лет) и вести лицензированный арендный бизнес. По регламенту BKPM 5/2025, как сообщают обзоры, оплаченный капитал составляет 2,5 млрд рупий на вид деятельности (раньше 10 млрд), а инвестиции должны превышать 10 млрд рупий на вид деятельности и место, при этом в ряде отраслей земля и здания не исключаются. Создание компании оценивают в 1600–4000 долларов США, ежегодное обслуживание — в 2000–4000. PT PMA — это бухгалтерия, налоговые декларации, лицензия NIB и ежегодная отчётность, поэтому такой путь подходит для реального бизнеса, а не для одного дома для отпуска.
Учитывайте сроки: в мае 2026 года на Бали, как сообщалось, закрыли новую регистрацию иностранных компаний в категориях с низким риском, включая небольшие отели и аренду недвижимости (см. Бали закрывает новые разрешения для иностранных инвестиций и покупка отеля на Бали). Какой код деятельности открыт именно вам, нужно выяснить до создания компании.
Пути получения вида на жительство
Для Hak Pakai нужен KITAS или KITAP. Среди путей: Second Home Visa (от пяти до десяти лет, по сообщениям, подтверждение средств около 2 млрд рупий, работа запрещена; онлайн-заявка, как сообщалось, недоступна, уточняйте в посольстве) и инвесторский KITAS при владении долей PT PMA. Правила часто меняются; подтверждайте их в иммиграционной службе Индонезии.
Для русскоговорящих покупателей из ЕС
- Проживание в ЕС не меняет визовых правил Индонезии, значение имеет ваш паспорт. Запрета на покупку для граждан России или Беларуси мы не нашли, но это «не найдено», а не гарантия.
- Гражданам России, по сообщениям, доступна виза по прибытии или e-VOA на 30 дней с одним продлением ещё на 30 дней. Это виза для туризма, а не для сделки.
- Подготовьте паспорт с заверенным переводом, подтверждение адреса, подтверждение и источник средств, а также индонезийский налоговый номер (NPWP). Нотариусы и банки проводят проверку личности и меры против отмывания денег; прозрачные документы экономят время.
- Платите со счёта на своё имя в банке ЕС в евро или долларах с указанием назначения платежа. См. как отправить деньги за границу на покупку недвижимости и наш материал для русскоговорящих жителей ЕС. Карты и счета российских банков для этого, как правило, не подходят.
FAQ
Может ли иностранец купить виллу на Бали? В собственность на землю — нет. Иностранец может арендовать землю, оформить Hak Pakai (при виде на жительство и цене выше порога) или использовать компанию PT PMA.
Регистрируется ли аренда Hak Sewa? Её описывают как нотариальный договор, а не зарегистрированный титул, поэтому критичны качество договора и титул собственника земли.
Какая минимальная цена для Hak Pakai на Бали? Источники расходятся, примерно от 2 до 5 млрд рупий в зависимости от дома или квартиры. Актуальное решение уточняйте у нотариуса.
Можно ли сдавать дом на Hak Pakai туристам? Агентства говорят, что нет: только проживание. Для лицензированной аренды обычно нужна другая структура, получите юридическую консультацию.
Нужна ли компания? Для аренды и Hak Pakai нет. PT PMA подходит тем, кто ведёт бизнес.
Безопасна ли схема с номинальным владельцем? Нет. Она ничтожна, а на Бали, как сообщается, с 2026 года по ней предусмотрена уголовная ответственность.
Как мы помогаем
Мы — трёхъязычная платформа (английский, русский, польский), которая подбирает объекты и координирует независимых местных юристов, нотариусов и налоговых консультантов. Смотрите объекты в Индонезии и сравнивайте расходы в калькуляторах. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; правила меняются, поэтому перед решением проверьте действующие нормы у индонезийского нотариуса.