Что нужно знать иностранному владельцу виллы на Бали о лицензии на аренду, налоге на размещение 10%, подоходном налоге с аренды, комиссии управляющих, загрузке и налогах при продаже.
Большинство иностранных покупателей виллы на Бали планируют сдавать её, пока сами не живут там. Этот доход регулируется строже, чем несколько лет назад: лицензия, налоговый номер, налог на размещение, который взимается с гостей, подоходный налог в Индонезии и отдельная обязанность задекларировать доход дома. Ниже правила так, как мы нашли их в октябре 2026 года в обзорах юристов, консультантов и платформ; страницы налоговой службы открыты не все, поэтому считайте цифры «по сообщениям» и подтвердите их у индонезийского налогового консультанта. О видах титула — в материале про Hak Pakai, аренду и PT PMA.
Можно ли вообще сдавать виллу?
Это зависит от титула. Агентства пишут, что дом на Hak Pakai предназначен только для проживания, поэтому для туристической аренды нужна другая структура. Аренду или титул на компании можно использовать коммерчески, если деятельность лицензирована. Краткосрочная аренда на Бали требует регистрации в национальной системе OSS с получением NIB и кода вида деятельности по размещению, а также налогового номера (NPWP). По обзорам агентов, лицензия на небольшой гостевой дом (pondok wisata) иностранцам недоступна, а PT PMA должна найти код деятельности, который сейчас открыт для иностранных инвестиций. Бали, по сообщениям, закрыл в мае 2026 года новую регистрацию иностранных компаний в категориях с низким риском (см. Бали закрывает новые разрешения для иностранных инвестиций). Платформы бронирования, по сообщениям, снимали нелицензированные объявления в 2026 году (около 1600 в августе; некоторые источники называют срок 31 марта 2026 года), поэтому вилла без лицензии может потерять бронирования. Важно и назначение земли: сельскохозяйственным (зелёным) землям туристическую лицензию, как правило, не выдают, см. где покупать на Бали.
Налог на размещение (PBJT, ранее налог на отели)
Округа взимают налог на размещение, который индонезийское право теперь относит к PBJT (налог на отдельные товары и услуги). Ставка для отелей и аналогичных средств размещения ограничена 10%, по сообщениям, на Бали она составляет 10%. Налог включается в счёт гостя и перечисляется лицензированным оператором; для гостя это дополнительная стоимость, но он влияет на вашу цену и документооборот. В старых материалах он называется PB1. Уточните в налоговом отделе округа, как зарегистрирована ваша вилла и собирает ли налог платформа.
Подоходный налог с аренды
- Резиденты-физлица: окончательный налог 10% с валовой арендной платы за землю и здания (постановление правительства 34/2017), расходы не вычитаются. Компания платит налог на прибыль.
- Нерезиденты-физлица: удержание по статье 26 в размере 20% с валовой арендной платы; это называют базовой ставкой, которую налоговый договор может снизить. По тексту договора Индонезии и Польши (статья 6) доход от недвижимости в Индонезии может облагаться в Индонезии, включая доход от сдачи в аренду, поэтому договор не снимает индонезийский налог с аренды виллы там.
- Статус зависит от числа дней в Индонезии и правил резидентства; человек, живущий в ЕС и приезжающий на время, обычно нерезидент, но это нужно подтвердить.
Налоги дома и договоры об избежании двойного налогообложения
Доход от аренды на Бали является доходом и дома. По договору Индонезии и Польши 1992 года статья 22 говорит, что Польша освобождает доход, который Индонезия вправе облагать по договору, но учитывает его при определении ставки (освобождение с прогрессией). Польские нормы о зарубежных доходах в последние годы менялись, поэтому польский консультант должен подтвердить, как это применяется сегодня. У Индонезии есть договоры со многими странами ЕС; мы проверили только польский текст, поэтому для Германии, Чехии, стран Балтии и других смотрите перечень договоров на сайте индонезийской налоговой службы, а также материал про налоговое резидентство при переезде. В договоре есть и статья об обмене информацией (статья 25), поэтому налоговые органы могут обмениваться данными. Доход нужно декларировать; мы не советуем схемы, направленные на его сокрытие.
Комиссия управляющей компании и расходы
Управляющая компания обычно отвечает за маркетинг, заселение, уборку, персонал и обслуживание. Агентские источники называют долю от выручки от аренды, часто около 20–30%, а также отдельные расходы на персонал, бассейн, коммунальные услуги, ремонт, комиссии платформ и страховку. Это диапазоны, а не тарифы. Уточните срок договора, что выставляется сверх комиссии, как деньги поступают вам и как расторгнуть договор. Управляющая компания сама должна иметь нужные лицензии.
Загрузка: будьте реалистами
Обзор AirDNA по Бали показывает около 15 600 долларов США выручки в год при загрузке 48% и цене около 169 долларов в сутки, а Airbtics — около 22 700 долларов при 66% и 93 долларах. Рыночные заметки агентств сообщают о более слабой загрузке и больших скидках в 2025–26 годах по мере роста числа объявлений. Только как иллюстрация, с круглыми цифрами с нашей стороны: вилла, приносящая 20 000 долларов валового дохода, теряет 25% на управление (5000 долларов) и 4000 долларов на расходы, и остаётся около 11 000 долларов до подоходного налога. К брошюрам, обещающим двузначную чистую доходность или гарантированный доход, относитесь с осторожностью. См. наш материал о доходности на Бали и краткосрочная и долгосрочная аренда.
Налоги при продаже
Диапазоны по сообщениям, а не официальные тарифы: продавец платит подоходный налог 2,5% от стоимости передачи земли и здания, покупатель платит пошлину за приобретение (BPHTB) 5% свыше регионального порога, расходы нотариуса идут сверху. По договору (статья 13) доход от продажи недвижимости в Индонезии может облагаться в Индонезии, а о продаже может понадобиться отчитаться и дома. Передача аренды и продажа долей компании облагаются иначе, поэтому до покупки выясните, как вы сможете выйти из объекта.
Для русскоговорящих владельцев, живущих в ЕС
Ваш налоговый «дом» обычно — страна ЕС, где вы живёте, поэтому домашняя декларация следует её правилам. Храните договоры, счета, налоговые квитанции и банковские выписки по каждому платежу. Переводите арендный доход домой через свой банковский счёт и сохраняйте документы; банки могут спросить об источнике средств. См. покупка недвижимости за рубежом жителями ЕС.
FAQ
Налог 10% платят гости или я? Его включает в счёт гостя лицензированный оператор; уточните, как это делается для вашей виллы и платформы.
Какой налог с аренды у нерезидента? По сообщениям, удержание 20% с валовой арендной платы, если договор не снижает ставку; по польскому договору Индонезия вправе облагать аренду имущества там.
Платится ли налог дважды? Договор должен этого не допустить; для Польши статья 22 предусматривает освобождение в Польше. Подтвердите у польского консультанта.
Можно ли договориться о комиссии управляющего? Обычно да, но уточните, какие расходы выставляются сверх неё.
Можно ли сдавать без лицензии? Нелицензированные объявления, по сообщениям, снимались и могут повлечь штраф, поэтому нет.
Как мы помогаем
Мы — трёхъязычная платформа (английский, русский, польский), которая подбирает объекты и координирует независимых местных юристов и налоговых консультантов. Смотрите объекты в Индонезии и проверяйте расчёты в калькуляторах. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; ставки и правила меняются, поэтому проверяйте актуальные у налогового консультанта.