Безопасно ли переводить крупный задаток юристу?

Многих покупателей за границей просят перевести крупную сумму, задаток или весь остаток, на счёт нотариуса, юриста или эскроу-агента. Часто это самый безопасный путь. Но это же момент, на который нацелены мошенники: сумма большая, а покупатель торопится.

Чего боятся покупатели

Двух вещей. Во-первых, что специалист, держащий деньги, их потеряет или использует не по назначению. Во-вторых, и на практике гораздо чаще, что покупатель отправит деньги не на тот счёт: письмо от юриста или продавца сообщает новые реквизиты, и деньги уходят преступнику. Оба страха оправданны, но второй встречается значительно чаще первого.

В чём реальный риск

Структурный риск в том, что банковский перевод трудно отменить. Компрометация деловой почты работает так: мошенник получает доступ к почтовому ящику (юриста, агента или продавца), читает переписку и в нужный момент присылает счёт или сообщение со сменой IBAN. Текст, логотип и момент выглядят настоящими, потому что взяты из реального разговора. Поддельный счёт может прийти и с подменённого адреса, отличающегося одной буквой.

Второй слой - сам принимающий счёт. Деньги клиентов у регулируемого специалиста в принципе отделены от средств фирмы и защищены профессиональными правилами, страхованием, а в некоторых системах компенсационным фондом. Деньги, отправленные на чужой счёт, не защищены ничем, кроме готовности и возможности вашего банка вернуть платёж, а она невелика.

Кто несёт убыток, зависит от страны и банка и часто решается в каждом случае отдельно. Не предполагайте, что банк возместит перевод, который вы сами авторизовали.

Как это устроено по странам

Испания. Нотариусы - государственные должностные лица, и по найденным нами источникам обязаны иметь страхование профессиональной ответственности. От испанских адвокатов, судя по увиденным источникам, закон страхования не требует, хотя кодекс профессиональной этики требует достаточного покрытия. Практический вывод: не предполагайте, что нотариус будет держать деньги за покупку. Во многих случаях сторонам платят переводом или банковским чеком при подписании, поэтому заранее спросите у нотариуса и юриста, как именно будет оплачена цена.

Португалия. Адвокаты регулируются Ordem dos Advogados и ведут клиентские счета, но подробности правил мы не проверяли, а цена при покупке обычно платится при акте или около него. Тот же общий порядок: попросите письменно счёт на имя юриста или фирмы и проверьте его по телефону.

Кипр. Юристы находятся под надзором Коллегии адвокатов Кипра, в том числе по обязанностям противодействия отмыванию денег. Конкретные правила клиентских счетов мы подтвердить не смогли. Спросите юриста, идут ли средства на отдельный клиентский счёт, в каком банке он открыт и какое страхование у фирмы.

Великобритания и Ирландия. Солиситоры в Англии и Уэльсе держат деньги клиентов по Правилам учёта SRA с обязательным профессиональным страхованием и Компенсационным фондом на случай, когда страховка не срабатывает: см. правила учёта SRA. Law Society of Ireland рекомендует солиситорам заранее сообщать клиентам, что они никогда не присылают банковские реквизиты по электронной почте, а клиентам советует подтверждать реквизиты по телефону, по номеру из каталога Law Society, а не из письма: см. рекомендации Law Society of Ireland.

Болгария. Доступен нотариальный эскроу-счёт: покупатель вносит деньги на счёт, открытый у нотариуса, а средства выплачиваются после регистрации акта. Его часто выбирают как более безопасный вариант для остатка.

Монако и другие страны. Правила клиентских счетов нотариусов в Монако и в каждой другой стране мы подтвердить не смогли, поэтому не описываем их. Попросите местного юриста письменно объяснить правила и страхование.

Еврозона. С 9 октября 2025 года платёжные провайдеры еврозоны обязаны предоставлять услугу проверки получателя: банк проверяет, совпадает ли введённое вами имя с именем владельца счёта по введённому IBAN, и сообщает о несовпадении. Услуга призвана выявлять мошенничество со счетами. См. Регламент (ЕС) 2024/886. Она помогает, только если вы вводите ожидаемое имя правильно и серьёзно относитесь к несовпадению.

Как защитить себя

• Получите реквизиты один раз, письменно, в договоре оказания услуг или в контракте, и никогда не принимайте изменение только по электронной почте или сообщению.
• Проверьте независимым звонком по номеру, который вы нашли сами (сайт фирмы, каталог коллегии или нотариальной палаты, договор), а не из письма. Прочитайте IBAN вслух и подтвердите имя получателя, банк и сумму.
• Убедитесь, что имя получателя совпадает с ожидаемым лицом или фирмой; несовпадение с личным счётом или незнакомой компанией - тревожный признак.
• Используйте проверку имени в вашем банке, где она есть, и не отключайте предупреждение о несовпадении.
• Отправляйте небольшой тестовый платёж только если юрист согласен, затем дождитесь подтверждения перед остатком; поэтапная оплата (задаток, затем остаток ближе к акту) ограничивает возможные потери.
• Предпочитайте регулируемый клиентский счёт или нотариальный эскроу личному счёту продавца и платите ближе к дате подписания, а не за недели вперёд.
• Спросите, какое у юриста или нотариуса страхование и на какую сумму, и хранятся ли деньги клиентов отдельно от средств фирмы.
• Остерегайтесь спешки: сообщение, что сделка сорвётся, если не заплатить сегодня, - типичная схема мошенников.
• При подозрении на ошибку немедленно звоните в банк, просите отзыв платежа, затем сообщите в полицию и юристу. Важна скорость.
• Ведите всю переписку о платеже в одном канале и с недоверием относитесь к новым адресам.

См. мошенничество с недвижимостью за границей: самые частые схемы и вопросы банка при переводе крупных сумм за границу.

Когда привлекать юриста или нотариуса

Всегда до первого перевода: ваш независимый юрист должен объяснить, как движется цена, кто держит средства и что вас защищает. Нотариус - нейтральное должностное лицо и не заботится только о ваших интересах: см. нотариус или юрист: кто нужен за границей. Для закрытия сделки по доверенности или дистанционно см. дистанционное подписание и закрытие сделки с недвижимостью за границей. Прочитайте также как читать договор покупки недвижимости за границей.

FAQ

Безопасно ли переводить деньги на клиентский счёт юриста? Как правило, это стандартный способ, но безопасность зависит от правильности реквизитов и от того, что юрист регулируется и застрахован. Проверьте по телефону перед отправкой.

Держат ли нотариусы цену покупки? В некоторых странах или по соглашению могут, например через нотариальный эскроу в Болгарии; в других цена оплачивается между сторонами. Спросите заранее.

Что делать, если мошенник подменил IBAN? Немедленно позвоните в банк и попросите отзыв платежа, сообщите в полицию и юристу. Возврат не гарантирован, поэтому главное - предотвращение.

Кто отвечает, если почта юриста была взломана? Зависит от обстоятельств, страны и банка. Не рассчитывайте на компенсацию; выполняйте шаги проверки.

Можно ли разделить платёж? Часто да, и это разумный способ ограничить риск, если позволяют договор и график.

Как мы помогаем

Мы - трёхъязычная платформа (русский, польский, английский), которая подбирает объекты и координирует независимых местных юристов и налоговых консультантов, объясняющих движение платежей. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Правила меняются, поэтому перед переводом средств проверьте актуальные нормы у местного юриста или нотариуса и в своём банке.