Бронь, предварительный договор и акт: что вас обязывает, как теряется или удваивается задаток в девяти странах и что нельзя подписывать.
Почти любая покупка за границей проходит через три документа, и первые два многие считают формальностью. Это не так. Момент, когда вы юридически связаны, и цена отказа зависят от страны и от точных слов в бумаге, которую вам дают на подпись.
Чего боятся покупатели
Страхи вполне практичные. Подписать документ на языке, который вы читаете плохо, и потом обнаружить, что задаток потерян. Что небольшая бронь превратится в обязывающий договор. Что продавец сможет выйти из сделки, а вы нет. Что отсутствие какого-то условия (ипотеки, разрешения, чистой выписки) оставит вас с объектом, который вы не можете оплатить, или без задатка. Эти страхи разумны, и в большинстве случаев их снимает внимательное чтение трёх-четырёх пунктов вместе с местным юристом.
В чём реальный риск
В большинстве стран действует последовательность. Сначала бронирование: небольшой платёж, который на короткое время снимает объект с продажи, обычно с ограниченными юридическими последствиями, но не всегда. Затем предварительный договор, который часто и есть настоящее обязательство: в нём цена, срок, задаток и штрафы. Затем окончательный акт, как правило у нотариуса или в земельном реестре, когда переходит право собственности и платится остаток.
Риск сосредоточен в среднем документе. Исход определяют два момента: задаток - это просто гарантия или плата за право отказаться, и какие условия позволяют выйти без потерь. От одной фразы задаток может защитить вас или поймать в ловушку. Поэтому одинаковые десять процентов в одном договоре возвращаются, а в другом остаются у продавца.
Как это устроено по странам
Испания. Reserva - отдельный небольшой платёж, и его смысл зависит от формулировки. Далее договор arras. По Гражданскому кодексу (ст. 1454) arras пенитенциальные позволяют любой стороне отказаться: покупатель теряет задаток, продавец возвращает его в двойном размере. Судебная практика требует, чтобы это было прямо оговорено; если в договоре нет ясной формулировки, arras обычно считаются подтверждающими (confirmatorias), то есть договор обязателен и действуют общие правила о нарушении (ст. 1124). Текст Гражданского кодекса есть на сайте BOE. Прежде чем платить, выясните, какой тип указан в вашем договоре.
Франция. Обязывающий шаг - compromis de vente или односторонний promesse de vente. У покупателя - не профессионала, приобретающего жильё, обычно есть 10 дней на отказ, начиная со дня, следующего за уведомлением о подписанном документе, причём без штрафа. Окончательный акт (acte authentique) подписывается у нотариуса. Если нужен кредит, спросите, есть ли в договоре условие, ставящее сделку в зависимость от его получения: это обычная практика, но проверьте формулировку и срок.
Италия. Принятое предложение (proposta di acquisto) может связывать стороны, затем идёт compromesso (предварительный договор) и наконец rogito у нотариуса. Задаток caparra confirmatoria (ст. 1385 ГК) остаётся у продавца, если виноват покупатель, и возвращается в двойном размере, если виноват продавец; caparra penitenziale (ст. 1386) - это цена права отказаться. Спросите юриста, можно ли внести предварительный договор в земельные реестры: сообщается, что это защищает покупателя от последующих продаж.
Португалия. Предварительный договор (CPCV) обычно включает sinal. По ст. 442 ГК, если виноват покупатель, он теряет sinal, если продавец - возвращает его в двойном размере. По сообщениям судебной практики, потребитель, уже получивший ключи, может выбрать вместо этого прирост стоимости объекта. Для окончательной передачи нужна escritura (акт) или равнозначный документ.
Греция. Предварительное соглашение распространено, подписывается через юриста, с задатком; нотариус составляет и удостоверяет окончательный акт после того, как юрист проверит право собственности в земельном реестре или кадастре. Официального источника о типичных условиях задатка мы не нашли, поэтому условия возврата попросите зафиксировать письменно.
Кипр. Центральный документ - договор купли-продажи. Его депонирование в Земельном реестре (по закону о принудительном исполнении, 81(I)/2011) создаёт обременение на объект и защищает покупателя от последующих сделок; срок депонирования ограничен, попросите юриста назвать конкретную дату. Если договор не депонирован, позиция покупателя слабее.
Болгария. Предварительный договор (ст. 19 Закона об обязательствах и договорах) должен быть письменным; нотариальное заверение подписей не обязательно, но желательно как доказательство. Сообщается о распространённом задатке с оговоркой о возврате в двойном размере. Окончательная передача оформляется нотариальным актом. Для остатка доступен нотариальный эскроу-счёт, который многие покупатели выбирают.
Турция. Обещание продажи (satis vaadi) даёт право требовать продажи в суде только если оформлено у нотариуса; его можно отметить на титульном документе в тапу, что защищает вашу очередность. Собственность переходит только с регистрацией титула.
ОАЭ. Для готового жилья стандартный договор вторичной продажи - Form F, задаток часто сообщается как 10% и остаётся у продавца, если покупатель отказывается без договорных оснований. Для строящегося жилья договор купли-продажи регистрируется в Земельном департаменте Дубая через Oqood, а платежи должны идти на эскроу-счёт проекта. См. риски инвестиций в недвижимость на этапе строительства в Дубае.
Как защитить себя
- Получите договор на понятном вам языке и заверенный перевод пунктов о задатке, штрафах и сроках до подписания.
- Спросите, что такое задаток: только гарантия, аванс в счёт цены или плата за отказ, и кто вправе отказаться.
- Убедитесь, что в договоре есть отлагательные условия, позволяющие выйти без потерь: финансирование, чистая выписка из реестра, разрешения на строительство, справка об отсутствии долгов, проведённый осмотр.
- Проверьте сроки сдачи и последствия просрочки: фиксированный штраф за месяц, право расторжения, возврат с процентами.
- Никогда не подписывайте пустые или частично заполненные бланки, доверенность шире, чем вы понимаете, или документ с ценой, отличающейся от реальной.
- Не вносите задаток, пока ваш собственный юрист не проверил права продавца и отсутствие ипотеки.
- Все платежи должны быть прослеживаемыми: банковский перевод на счёт продавца или эскроу-агента.
Когда привлекать юриста или нотариуса
До любого обязывающего шага. Юрист должен прочитать предварительный договор до подписания и проверить право собственности, долги и разрешения. Во многих странах нотариус нейтрален и не может быть на вашей стороне, поэтому независимый юрист важен. См. нотариус или юрист: кто нужен за границей и чек-лист перед покупкой. Смежные риски: двойные продажи и скрытые долги и защита задатка при банкротстве застройщика.
FAQ
Обязывает ли договор бронирования? Зависит от формулировки и страны. Это может быть простой платёж за удержание объекта, а может считаться arras или обязывающим обещанием. Прежде чем платить, спросите, возвращается ли он и на каких условиях.
Можно ли потерять задаток, если передумал? Часто да. При задатке пенитенциального типа отказавшийся покупатель его теряет, а продавец, отказавшийся от сделки, обычно возвращает его в двойном размере. В некоторых странах есть короткий период на размышление, например 10 дней во Франции для покупателей жилья, не являющихся профессионалами.
В чём разница между arras penitenciales и confirmatorias в Испании? Пенитенциальные arras позволяют отказаться, потеряв задаток или вернув его вдвое, но только если это ясно сказано в договоре. Подтверждающие укрепляют обязывающий договор, и другая сторона может требовать исполнения или расторжения по общим правилам.
Нужно ли присутствовать при подписании? Не всегда: нотариальная доверенность или дистанционное подписание возможны во многих странах, но оформлять их нужно правильно. См. доверенность для покупки недвижимости за границей.
Что нельзя подписывать никогда? Договор, который вы не поняли, с пустой ценой или датой, без условий выхода, и всё, что подсовывают под давлением агента.
Как мы помогаем
Мы - трёхъязычная платформа (русский, польский, английский), которая подбирает объекты и координирует независимых местных юристов и налоговых консультантов, читающих договор вместе с вами. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Правила меняются, поэтому перед подписанием проверьте актуальные нормы у юриста или нотариуса в соответствующей стране.