От холмов Тосканы до растущей выгоды Неаполя — гид по регионам Италии: цены и кому что подходит.
Региональные рынки недвижимости Италии различаются сильнее, чем почти в любой другой стране из этой серии — от €800/м² в деревнях Калабрии до €8 000/м² в центре Рима. Вот как на самом деле сравниваются основные рынки для иностранных покупателей.
Тоскана: классический выбор
Флоренция, Лукка, Сиена и Валь-д'Орча остаются самым популярным направлением среди иностранных покупателей — холмы, исторические города и устойчивый сезонный спрос на аренду. Цены выше средних по стране, особенно рядом с Флоренцией: здесь вы платите за атмосферу не меньше, чем за квадратные метры.
Апулия: характерная недвижимость с реальной скидкой
Апулия стала одним из самых востребованных регионов за последнее десятилетие, с по-настоящему самобытным фондом недвижимости — трулли (традиционные сухой кладки домики) и массерии (укреплённые фермы) в деревнях вроде Остуни и Локоротондо. Регион также заметен конкретно для пенсионеров: фиксированный налог 7% на иностранный пенсионный доход делает Апулию одним из наиболее налогово-выгодных вариантов в этом гиде для такого профиля покупателя.
Сицилия: точка входа для ограниченного бюджета
Самый доступный крупный регион Италии и родина знаменитых программ «дом за 1 евро» (несколько сицилийских деревень ведут действующие программы — наша отдельная статья подробно разбирает реальные условия и реалистичную стоимость реставрации). Помимо этих программ, обычная сицилийская недвижимость тоже просто дешева по национальным меркам.
Озеро Комо: премиальный рынок
Престижный, признанный на международном уровне адрес для покупателей, которым эксклюзивность и пейзаж важнее доходности.
Рим: премиум с большой долей иностранных покупателей
Средняя цена в Риме достигла около €3 779/м² по состоянию на апрель 2026 года, рост примерно на 6% за год, при этом иностранные покупатели составили около 65% сделок, сосредоточенных в центральных объектах современного уровня. Центро сторико — €4 000–8 000/м², Трастевере, Монти и Париоли — лучшие премиальные адреса.
Неаполь: растущая выгода
Неаполь в среднем стоил около €3 010/м² в апреле 2026 года (+2,66% за год) — всё ещё заметно дешевле Рима или Милана, с реальным разбросом внутри города: Позиллипо/Маречьяро доходит примерно до €5 345/м², а Барра/Понтичелли — всего €1 501/м². Город пока преимущественно покупают итальянцы (около 85% сделок), но интерес иностранцев и туристов растёт по мере того, как покупателей вытесняют из Рима и Милана растущие цены.
Бюджетные регионы: Калабрия, Молизе, Абруццо, Сардиния
Сельская недвижимость в этих регионах может стоить ниже €1 000/м² — честная оговорка: более слабая инфраструктура и менее ликвидный рынок перепродажи, так что это выбор для тех, кому важнее дешёвая недвижимость для жизни, чем ликвидность.
Кто и где покупает
Стоит знать закономерности: американцы тяготеют к деревням и городам искусства, немцы и австрийцы концентрируются на северо-востоке (Фриули-Венеция-Джулия, Трентино-Альто-Адидже), а британские и французские покупатели группируются в Тоскане, Лигурии, Апулии и на Сицилии.
Частые вопросы
Какой регион Италии сейчас самый выгодный? Неаполь и Сицилия — для тех, кто готов к менее отполированному рынку в обмен на реальный разрыв в ценах по сравнению с Римом и Миланом. Тоскана переоценена? Не переоценена, но вы платите за атмосферу и репутацию не меньше, чем за саму недвижимость — закладывайте это в бюджет. У Апулии правда есть налоговое преимущество для пенсионеров? Да, фиксированный налог 7% на иностранный пенсионный доход — реальная, проверяемая льгота для подходящих новых резидентов. Сколько реально стоит дом за 1 евро? Гораздо больше €1 — смотрите нашу отдельную статью; реалистичный бюджет реставрации обычно составляет €50 000–100 000 и выше.
Как мы помогаем
Подбираем регион под вашу реальную цель — доход от аренды, образ жизни, налоговое планирование на пенсии или готовность к реставрационному проекту — и проверяем соответствие требованиям взаимности и права на льготный налог там, где это актуально. Только информация; цены ориентировочны и меняются вместе с рынком.