Вторичка · Италия
Вилла 1300 м² — Италия
Вторичный
6 9 1300 m²
Онлайн-показ · удалённая сделка
Оплата криптовалютой
8 500 000 €
6 538 € / m²
Недвижимость в Италии: покупка и сопровождение
От озёр и Тосканы до юга: покупка иностранцем без ограничений, налог считается от кадастровой стоимости, а не от цены сделки.
0
Объектов в каталоге
8 500 000 €
В каталоге от
3–6%
Доходность рынка
Почему Италия
Разнообразие, которого нет больше нигде
От квартир в исторических центрах до вилл на озёрах и домов на юге — рынок с сильной нотариальной защитой сделки.
Налог — от кадастровой стоимости, не от цены
Основной налог при покупке считается от кадастровой стоимости объекта, которая обычно составляет 30–50 % рыночной цены — это заметно снижает расходы на входе.
Ипотека для иностранцев доступна
Итальянские банки кредитуют нерезидентов ограниченно, обычно до 50–60 % стоимости — нужен итальянский налоговый код и подтверждение дохода.
Налоговые режимы для переезжающих
Пенсионеры, переезжающие в небольшие муниципалитеты юга, платят 7 % с иностранного дохода; для новых резидентов есть фиксированный налог 200 000 евро в год на общемировой доход.
Честно про ВНЖ: покупка недвижимости его не даёт
Для переезда используется виза избранного места жительства (elective residence) — она требует подтверждённого пассивного дохода и запрещает работу в Италии. Собственное жильё помогает подтвердить условия проживания, но само по себе основанием не служит.
Инвестиции от 8 500 000 €
Объекты, которые есть в наличии прямо сейчас. Цена в каталоге — та же, что в этой строке.
Смотреть объектыБюджет меньше — подберём под запрос
Скажите сумму и цель — вернёмся с вариантами от застройщиков и партнёров, которых нет в каталоге.
Оставить запросСамые доступные объекты
Самый доступный из 1
Как проходит покупка
- 1
Разбираем запрос
Цель, бюджет и регион: историческая квартира, вилла на озере или дом на юге — у каждого формата своя кадастровая логика.
- 2
Получаем codice fiscale
Итальянский налоговый код — без него нельзя ни подписать договор, ни открыть счёт.
- 3
Предварительная проверка
Выписка из реестра, соответствие кадастровым документам, отсутствие обременений и долгов.
- 4
Предложение и предварительный договор
Proposta di acquisto, затем compromesso — предварительный договор с задатком.
- 5
Подписание у нотариуса
Итоговый акт (rogito) и полный расчёт. Нотариус в Италии независим и отвечает за чистоту сделки.
- 6
Регистрация права
Нотариус регистрирует переход права — отдельного визита в реестр не требуется.
Что говорят клиенты
Думали, что дом в Тоскане — это история только для очень обеспеченных покупателей. В итоге купили таунхаус через судебный аукцион за €36 000 при рыночной стоимости около €75 000.
Angela & Nick · Дом в Тоскане через судебный аукцион
Больше года безуспешно искала подходящий дом. В итоге купила недвижимость через судебный аукцион примерно вдвое дешевле оценочной рыночной стоимости.
Cindy · Год поисков — и покупка вдвое дешевле рынка
Около полутора лет изучали риски покупки недвижимости в Италии. Купили дом в холмах Chianti за €85 000 при оценочной стоимости около €130 000 — теперь используем его как европейскую базу для путешествий.
Andrew · Полтора года изучали риски — и купили дом в Кьянти
Онлайн-показ и удалённая сделка — покупка без личного присутствия
RU · EN · PLСопровождение на русском, английском и польском
Без скрытых наценокВы видите реальные рыночные цены. Наша задача — подбор и безопасность, а не тихая накрутка стоимости.
Частые вопросы
Может ли иностранец купить недвижимость в Италии?+
Да. Для граждан ЕС ограничений нет, для граждан других стран действует принцип взаимности — покупка возможна, если итальянцы могут покупать недвижимость в вашей стране. На практике для большинства стран этот вопрос решается положительно и проверяется нотариусом.
От какой суммы считается налог при покупке?+
От кадастровой стоимости, а не от цены сделки, если покупатель — физическое лицо и приобретает жильё у частного лица. Кадастровая стоимость обычно составляет 30–50% рыночной цены, поэтому реальный налог заметно ниже ожидаемого. Кадастровую стоимость запрашивают до сделки.
В чём разница между ставками 2% и 9%?+
2% — льготная ставка для основного жилья, она требует зарегистрировать резидентство в муниципалитете объекта в течение 18 месяцев после покупки. 9% — ставка для второго жилья, по которой платит большинство нерезидентов. Обе начисляются на кадастровую стоимость.
Даёт ли покупка недвижимости в Италии ВНЖ?+
Нет. Для переезда используется виза избранного места жительства, которая требует подтверждённого пассивного дохода и запрещает работу в Италии. Собственное жильё помогает подтвердить условия проживания, но основанием для вида на жительство не является.
Зачем нужен нотариус и сколько он стоит?+
В Италии нотариус обязателен: он проверяет права продавца, отсутствие обременений и регистрирует переход права, неся за это ответственность. Его услуги обычно составляют 1–2,5% стоимости объекта. Нотариус независим и действует в интересах обеих сторон.
Что такое codice fiscale и как его получить?+
Это итальянский налоговый код, без которого нельзя купить недвижимость, открыть счёт и оплачивать налоги. Оформляется в налоговой службе Италии или в итальянском консульстве по месту жительства, в том числе по доверенности.
Какие налоги владелец платит ежегодно?+
Основной ежегодный налог — IMU, он начисляется на второе жильё и рассчитывается от кадастровой стоимости по ставке муниципалитета. При сдаче в аренду доход облагается отдельно; для ряда договоров доступен упрощённый режим cedolare secca с фиксированной ставкой.
Стоит ли покупать дом за 1 евро?+
Цена в 1 евро — это стартовая цена аукциона, а не итоговая стоимость владения. Муниципалитет закрепляет договором обязательства по срокам и объёму реставрации, а также залог. Реальные расходы на восстановление обычно измеряются десятками тысяч евро, поэтому смету составляют до участия в торгах.
Разобраться глубже
Цены на недвижимость в Италии в 2026 году: цена за м² по городам и реальные расходы на покупку
Вторичное жильё в среднем стоит около 1903 евро за м² (+4,1% за год), в Милане около 5165, в Риме 3429, а расходы на покупку добавляют примерно 10–15%. Цены и расходы по городам и регионам.
Доходность аренды в Италии в 2026 году: брутто и нетто по городам и сколько остаётся иностранному инвестору
По данным агрегаторов, средняя валовая доходность аренды в Италии около 6,6%, но в Милане она примерно 3,5–5%, а в Палермо и Бари выше 6,5%. После плоского налога, IMU, расходов на дом и простоев реалистичное нетто для планирования — 3–4%.
Золотая виза Италии: четыре инвесторских пути и почему покупка жилья среди них не значится
Инвесторская виза Италии требует вложений в гособлигации, итальянскую компанию, инновационный стартап или благотворительный проект, а не в дом. Как устроена процедура через комитет и о чём официальная страница не говорит.
Ипотека в Италии для нерезидентов: LTV, ставки, расходы и codice fiscale
Итальянские банки кредитуют нерезидентов, но обычно лишь на 40–60% стоимости, а без codice fiscale ипотеки (mutuo) нет вовсе. Что запросит банк, сколько это стоит и где сделки застревают.
Налог на прирост капитала при продаже недвижимости в Италии: правило пяти лет и вариант 26%
Италия облагает доход только если вы продаёте в течение пяти лет после покупки. Позже доход не облагается вовсе. Как вариант 26% у нотариуса соотносится с обычным подоходным налогом и что проверить нерезиденту.
Новостройка или вторичка в Италии: IVA или налог на регистрацию, защита покупателя и реальные расходы
Италия облагает покупку у застройщика совсем иначе, чем у частного продавца, а нерезиденты не получают главную льготу. Как соотносятся цифры.
Правила краткосрочной аренды в Италии: код CIN и что он реально требует
Национальный код CIN теперь обязателен для любого объявления на посуточную аренду в Италии, плюс городские правила во Флоренции, Милане, Венеции и Риме. Что проверить покупателю, прежде чем рассчитывать на доход от Airbnb.
Виза цифрового кочевника в Италию: требование к доходу и реальная бюрократия
Виза цифрового кочевника в Италию существует, но это действительно одна из самых строгих и бюрократичных программ в Европе — зарегистрированный договор аренды, шесть месяцев подтверждённой удалённой работы, диплом или годы опыта. Что это значит и чем она отличается от отдельных налоговых режимов.
Почему экспаты любят жить в Италии — и что раздражает почти всех
Италия занимает низкие позиции в общем рейтинге удовлетворённости экспатов InterNations, и причина почти всегда одна и та же. Вот что данные говорят о том, что людям реально нравится, и в чём настоящая сложность.
Выход на пенсию в Италии: виза, налоговый режим 7% для пенсии и реальные расходы
Плоский налог 7% на пенсию из-за рубежа — реальная льгота, но только в определённых городах юга. Что на самом деле стоят виза, налоговый режим и жизнь в Италии.
Где купить недвижимость в Италии: сравнение Тосканы, Апулии, Сицилии и других регионов
От холмов Тосканы до растущей выгоды Неаполя — гид по регионам Италии: цены и кому что подходит.
Дома за 1 евро и заброшенные дома в Италии: сколько реально стоит реставрация
Десятки итальянских городков продают заброшенные дома за 1-2 евро, чтобы спасти их от разрушения. Реальное обязательство — не цена, а задаток, дедлайн реставрации и бюджет, в разы превышающий заявленную сумму.
Покупка вторичной недвижимости в Италии: чек-лист проверки из 8 шагов
От codice fiscale до rogito — практические шаги для чистой сделки со вторичной недвижимостью в Италии и места, где обычно прячутся проблемы.
Инвестиции в недвижимость Италии: 6 рисков, которые нужно проверить перед покупкой
Незаконные пристройки, расхождения в кадастре и тест на взаимность, о котором мало кто слышал, — что на самом деле подводит иностранных покупателей в Италии.
Заявки на ипотеку от иностранцев на элитное жильё в Италии выросли на 63% за январь–май 2026 года
По данным Il Sole 24 Ore, компания Luxforsale Finance зафиксировала рост ипотечных заявок из-за рубежа на 63%, средняя стоимость объекта превышает €1,65 млн.
Средняя цена
220 000 €
€0350 000 €
Оценка по рынку страны, а не по нашему стоку
Доходность аренды
3–6%
0%12%
В каталоге от
8 500 000 € Член ЕС
ДаОбзор
Италия — рынок, где итоговые расходы часто оказываются ниже ожидаемых: основной налог при покупке начисляется на кадастровую стоимость, которая обычно составляет 30–50% рыночной цены. Покупка сама по себе вида на жительство не даёт.
Почему покупать здесь
Рынок с сильной нотариальной защитой сделки и разнообразием, которого нет больше нигде в Европе: от квартир в исторических центрах до вилл на озёрах и домов в южных регионах. Основной налог при покупке считается от кадастровой стоимости, а не от цены договора, что заметно снижает расходы на входе. Для тех, кто рассматривает переезд, действуют специальные налоговые режимы: 7% на иностранный доход для пенсионеров, переезжающих в небольшие муниципалитеты юга, и фиксированный налог 200 000 евро в год на общемировой доход для новых резидентов.
Налоги, расходы и доходность
Ориентиры по налогам, расходам на покупку и содержание и доходности аренды. Точные цифры зависят от объекта и вашей ситуации.
Ориентир доходности аренды
3–6%
Налоги
Регистрационный налог 9% (второе жильё) или 2% (основное) от кадастровой стоимости, а не от цены сделки. Ежегодно — налог IMU для второго жилья.
Расходы и налоги
Основной платёж — регистрационный налог: 9% для второго жилья и 2% для основного, начисляемые на кадастровую стоимость. Кадастровая стоимость обычно составляет 30–50% рыночной, поэтому на объекте за 300 000 евро с кадастровой стоимостью 120 000 евро налог по ставке 9% составит около 10 800 евро, а не 27 000. Пониженная ставка 2% требует регистрации резидентства в муниципалитете в течение 18 месяцев — большинству нерезидентов она недоступна. Дополнительно: фиксированные кадастровый и ипотечный сборы по 50 евро при покупке у частного лица, услуги нотариуса обычно 1–2,5%, комиссия агентства 2–4% плюс НДС. Ежегодно для второго жилья платится налог IMU.
Процесс покупки
1. Получение codice fiscale — итальянского налогового кода. 2. Предварительная проверка: выписка из реестра, кадастровое соответствие, отсутствие обременений и долгов. 3. Предложение о покупке (proposta) и предварительный договор (compromesso) с задатком. 4. Подписание итогового акта у нотариуса (rogito) и полный расчёт. 5. Регистрация перехода права нотариусом. Нотариус в Италии — фигура обязательная и независимая: он проверяет чистоту сделки и несёт за это ответственность.
Ипотека
Итальянские банки кредитуют нерезидентов ограниченно и обычно до 50–60% стоимости. Потребуется итальянский налоговый код и подтверждение дохода.
ВНЖ и визы
Покупка недвижимости в Италии не даёт вида на жительство и не является основанием для визы. Для переезда используется виза избранного места жительства (elective residence) — она требует подтверждённого стабильного пассивного дохода и запрещает работу в Италии. Наличие жилья в собственности помогает подтвердить условия проживания, но самостоятельным основанием не является. Отдельно существуют налоговые режимы для новых резидентов: 7% на доход из-за рубежа для пенсионеров при переезде в муниципалитеты юга с населением менее 20 000 человек, и фиксированный налог 200 000 евро в год на общемировой доход.
Инвестиционные заметки
Для расчёта расходов на входе ключевой показатель — не цена, а кадастровая стоимость объекта: именно от неё считается основной налог. Её запрашивают до сделки. При сдаче в аренду доступен упрощённый режим cedolare secca — фиксированная ставка на арендный доход вместо прогрессивной шкалы. Применимость зависит от типа договора.
Риски
Что проверять до сделки: — соответствие фактической планировки кадастровым документам: расхождения (abusi edilizi) блокируют перепродажу и легализуются долго и дорого; — наличие сертификата пригодности к проживанию; — задолженности предыдущего владельца по взносам кондоминиума; — для домов «за 1 евро» — обязательства по срокам и объёму реставрации, которые закрепляются договором с муниципалитетом. Данные проверены в сентябре 2026 года. Пороги, ставки и условия программ меняются — перед сделкой уточняйте актуальные требования у юриста в стране покупки.
Запросить подбор: Италия
Инвестиционные стратегии
Бесплатный гайд · PDF, 19 стр.
Зарубежная недвижимость: с чего начать
Как выбрать страну под ваш бюджет, цель и стратегию — до выбора конкретного объекта.
Цифры ориентировочные, меняются со временем и зависят от конкретного объекта и вашей ситуации. Получите независимую юридическую, налоговую и финансовую консультацию перед покупкой.
Получите персональную подборку недвижимости
Расскажите о цели и бюджете — пришлём подборку от проверенных локальных партнёров, без обязательств.