Как продать недвижимость в Италии нерезиденту в 2026

Какие документы собрать до объявления, как нерезиденту подписать сделку без поездки, сколько стоит агент, что делает задаток, почему долги перед кондоминиумом идут за квартирой и что выяснить у нотариуса до перевода денег.

Кратко

Нерезидент может продать итальянскую квартиру, не приезжая в Италию, если оформит нотариальную доверенность с апостилем, но сделка заканчивается только на rogito, нотариальном акте в Италии, и право собственности переходит с этим актом и его регистрацией. По вторичному жилью один источник называет 60-120 дней от принятого предложения до rogito, комиссия агента по источникам 2-5% плюс НДС 22%, а бумаги нужно собрать до объявления: энергосертификат (APE), кадастровый план, который совпадает с реальностью, акт, по которому вы получили объект, и справку кондоминиума. Налог в основном касается продажи в течение пяти лет после покупки, если жильё не было основным местом проживания. По сводкам поиска на ноябрь 2026 года; неподтверждённые места отмечены в тексте.

Что подготовить до объявления

Итальянский рынок строже наказывает за проблемы с бумагами, чем за пыль в квартире. До первого показа соберите следующее и узнайте у нотариуса, что именно он проверит.

Акт, по которому вы получили объект, atto di provenienza (договор купли-продажи, дарения или свидетельство о наследстве). Он нужен нотариусу, чтобы проследить цепочку права.
Кадастровые данные: visura catastale и кадастровый план (planimetria catastale). План в Catasto должен совпадать с тем, что реально есть в квартире. Источники советуют проверить это в первую очередь, потому что расхождение (перенесённая стена, закрытый балкон) нужно урегулировать до сделки.
Энергетический сертификат APE. Он обязателен с момента, когда объект рекламируется: класс должен быть в каждом объявлении. Один источник пишет, что без APE акт недействителен, другие говорят только об обязательности, поэтому спросите нотариуса, что будет без него, и не полагайтесь ни на одну версию.
Разрешения на строительство и градостроительные документы. Часть квартиры, построенная без разрешения, самый дорогой сюрприз на этом этапе; см. нашу статью о самострое и отсутствии разрешений.
Справку управляющего кондоминиумом о состоянии платежей (подробнее ниже) и протоколы последних собраний с утверждёнными работами.
Удостоверение личности, итальянский налоговый код (codice fiscale) и, если на объекте ипотека, реквизиты банка. Как иностранцу получить codice fiscale, объясняет наша статья о налоговых номерах.

Как нерезиденту подписать без поездки

Rogito подписывают у нотариуса, но лично присутствовать не обязательно. Можно дать доверенность (procura) доверенному лицу, например юристу или родственнику, и он подпишет за вас. Доверенность на продажу должна точно описывать объект, включая кадастровые данные, и одна юрфирма пишет, что нужно предъявить копию вашего правоустанавливающего акта. Если вы оформляете её за границей, обычно требуются нотариальное заверение и апостиль по Гаагской конвенции либо легализация в итальянском консульстве, а также перевод. Точную форму (итальянский нотариус может составить её и при вашем визите) подтверждает итальянский нотариус, который будет оформлять сделку: узнайте это до того, как платить за апостили. Найденные источники описывают общий путь, а не список для каждой страны происхождения.

Агент и комиссия

В Италии комиссия не установлена законом и обсуждается. Источники расходятся в цифрах: встречаются 2-4%, 3-5% и 3-4% со стороны покупателя, всегда плюс НДС 22%, поэтому мы даём диапазон 2-5% плюс НДС 22% за всю сделку. Агент нередко берёт деньги с обеих сторон, а плата только с продавца чаще, когда агента нанял только продавец. Когда комиссия возникает, при предварительном договоре или на rogito, из источников неясно (на форуме приводят юридическое мнение о предварительном договоре). Пропишите это в письменном поручении. Закон, опубликованный в декабре 2024 года, изменил, что указывают в акте: размер комиссии указывать не нужно, но номер счёта агента и его налоговый код указываются.

Предложение, задаток и предварительный договор

Продажа обычно идёт в три шага. Сначала письменное предложение покупателя, proposta d'acquisto, которое вы принимаете или отклоняете. Затем предварительный договор compromesso, как правило, с задатком caparra confirmatoria. Одна юрфирма пишет, что он обычно не меньше 10% цены, а другие руководства говорят, что покупатели обычно вносят 10-20%. Caparra confirmatoria юридически обязывающий задаток: если покупатель отказался, продавец может оставить его себе, а если отказался продавец, он должен вернуть двойной размер. Здесь договор читают построчно, потому что связывает вас именно compromesso. Наконец, rogito у нотариуса: платёж, акт и регистрация. Право переходит в день rogito и его регистрации, а не в день compromesso.

Долги кондоминиума и ипотека

Долги перед кондоминиумом идут за квартирой ограниченно. По статье 63 положений об исполнении Гражданского кодекса покупатель солидарно с продавцом отвечает за неуплаченные взносы текущего и предыдущего года; более старые остаются у прежнего собственника. На практике покупатель попросит справку о состоянии платежей, которую управляющий обязан выдать по статье 1130 Гражданского кодекса, а покупатель, оплативший кондоминиум, может потребовать деньги обратно с вас. Обычные взносы делятся по дням до сделки, а для чрезвычайных работ ключевая дата решение собрания. Распределение утверждённых работ зафиксируйте в compromesso.

Ипотеку на объекте нужно снять, чтобы покупатель получил чистое право. Как оформляется снятие ипотеки вокруг rogito и сколько это стоит, в нашем поиске не нашлось, поэтому порядок и сроки узнайте в банке и у нотариуса и не подписывайте дату, которая предполагает быстрое снятие.

Сколько это занимает

Один источник даёт для вторичного жилья 60-120 дней от принятого предложения до rogito, и дольше, если проверка находит проблемы или сначала нужно снять ипотеку. Другой даёт 8-16 недель от предложения до ключей, но эта цифра для покупателей. Добавьте время на саму продажу объекта, которое зависит от района и цены, и время на доверенность за границей.

Налог кратко

Италия облагает доход от продажи недвижимости в основном, если вы продаёте в течение пяти лет после покупки и жильё не было вашим основным местом проживания большую часть этого времени. После пяти лет доход, как правило, не облагается. Подробности, вариант 26% через нотариуса и что проверить нерезиденту, в нашей статье о налоге на прирост капитала при продаже недвижимости в Италии; прочитайте её до того, как назначать цену. Продажу может понадобиться заявить и в стране вашего проживания, а соглашение об избежании двойного налогообложения может снять двойное обложение.

Как вывести деньги

Плавность вывода зависит от трёх вопросов. Первый: как покупатель вам платит. Источники расходятся: банковский чек на rogito привязан к наличию у продавца счёта в Италии, а перевод покупателя на ваш зарубежный счёт или через трастовый счёт нотариуса другой путь. Спросите нотариуса, какой путь он рекомендует и сколько он занимает. Второй: бумаги, которые попросит банк: акт, налоговая декларация или подтверждение уплаты налога и документы, показывающие, как покупался объект. Что спрашивают банки, объясняют наши статьи о проверках банков и о переводе крупных сумм. Третий: правила страны, куда вы отправляете деньги.

Для держателей российского паспорта, остающихся валютными резидентами России, к деньгам помимо итальянских применяются российские правила валютного контроля. Сообщение мая 2026 года говорит, что физлица теперь могут отправлять за рубеж до 50 000 долларов, более старая статья пишет, что продажа недвижимости не входила в перечень случаев, когда выручку можно зачислять прямо на зарубежный счёт, а юрфирма предупреждает, что выручка на специальном счёте может быть заморожена. Подтвердить эти правила по Банку России или закону нам не удалось, поэтому проверьте их у юриста по валютному контролю до сделки и не считайте, что то же относится к белорусскому, казахстанскому или украинскому паспорту. Источника о том, как итальянские банки относятся к выручке продавца из юрисдикции под санкциями, мы не нашли, поэтому до сделки спросите свой банк, что он примет. Общую картину даёт наша статья о возврате денег после продажи за рубежом.

Если вы покупали ради вида на жительство

Италия не даёт вид на жительство за покупку жилья, поэтому продажа обычного дома сама по себе не прекращает разрешение. Если ваше пребывание основано на инвесторском пути, прочитайте наши статьи об итальянской инвесторской визе и золотой визе: правила сохранения вложения отличаются от владения недвижимостью. Для продажи мы этот вопрос не исследовали и советуем спросить иммиграционного юриста.

Частые ошибки

Выставить объект до готовности APE и проверки кадастра, а потом потерять покупателя из-за плана, не совпадающего с квартирой.
Подписать compromesso с датой, не оставляющей времени на снятие ипотеки или на доверенность, которой нужен апостиль.
Не договориться письменно, когда агенту причитается комиссия и кто её платит.
Забыть о распределении утверждённых работ кондоминиума и о долгах за последние два года.
Заплатить юристу за доверенность с апостилем до того, как нотариус подтвердил форму, которую принимает.
Перевести деньги без проверки банка и заключения по валютному контролю, когда паспорт или резидентство из страны под санкциями.

Шаг за шагом с примерными сроками

Недели 0-2: соберите акт, visura и planimetria, закажите APE, запросите справку у управляющего, выберите агента и подпишите поручение с условиями комиссии.
Недели 2-8: выставьте объект, организуйте показы (сами или через агента), получите предложение и согласуйте compromesso с caparra. Если нужна доверенность из-за границы, готовьте её сейчас.
Недели 8-16: нотариус проверяет реестры, ипотека (если есть) снимается, справка кондоминиума обновляется. Один источник даёт 60-120 дней от предложения до rogito.
День rogito: акт, платёж, регистрация. Заранее выясните, как деньги дойдут до вас.
После акта: подайте налоговые декларации в Италии, если они требуются, и в стране проживания; сохраните документы для банка.

Эта статья общая информация, а не налоговая или юридическая консультация. Правила меняются; подтвердите изложенное у итальянского нотариуса и налогового консультанта до подписания.

Связанные материалы

Вопросы и ответы

Можно ли продать итальянскую квартиру, не приезжая в Италию? В принципе да: нотариальная доверенность с апостилем позволяет другому человеку подписать rogito за вас. Форму, которую принимает, определяет нотариус, оформляющий сделку, поэтому сначала спросите его.

Сколько стоит агент в Италии? Источники дают 2-5% плюс НДС 22%, это не установлено законом и обсуждается, а платят нередко обе стороны. Запишите процент и момент оплаты в поручение.

Что будет с caparra, если покупатель откажется? Caparra confirmatoria обязывающий задаток: продавец может оставить его, если отказался покупатель, и должен вернуть двойной размер, если отказался продавец. Точные условия читайте в compromesso.

Платится ли налог с продажи? В основном если вы продаёте в течение пяти лет после покупки жильё, не бывшее основным местом проживания. Ставки и вариант через нотариуса смотрите в нашей налоговой статье и проверьте правила в стране проживания.

Как получить деньги на зарубежный счёт? Спросите нотариуса, платит ли покупатель переводом на зарубежный счёт, через трастовый счёт нотариуса или банковским чеком, и до сделки проверьте свой банк и, для валютных резидентов России, правила валютного контроля.

Как продать недвижимость в Италии нерезиденту: документы, агент, задаток, нотариус, налоги и вывод денег