Незаконные пристройки, расхождения в кадастре и тест на взаимность, о котором мало кто слышал, — что на самом деле подводит иностранных покупателей в Италии.
Италия привлекает покупателей историческими центрами городов, побережьем и процессом покупки, который на бумаге выглядит простым: один договор, один нотариус, один акт. На практике несколько реальных рисков специфичны именно для Италии и редко объясняются иностранным покупателям до подписания. Вот шесть моментов, которые стоит понимать заранее.
1. Самовольное строительство (abusivismo edilizio)
Пристройки, переоборудованные мансарды, застеклённые террасы и внутренние перегородки без разрешения на строительство — обычное дело, особенно в старых зданиях и на юге страны. Покупка объекта с незадекларированным самостроем может обернуться штрафами, предписанием снести незаконную часть и реальными трудностями при перепродаже до узаконивания. Узаконивание (sanatoria) обычно стоит от нескольких тысяч евро до более чем €50 000, в зависимости от масштаба работ и муниципалитета.
Как снизить риск. Никогда не полагайтесь на слова продавца, что «всё в порядке». Закажите независимому geometra (техническому специалисту) сверку зарегистрированного плана этажа с реальным состоянием объекта — до подписания предварительного договора.
2. Кадастровые данные, не соответствующие объекту
Итальянский кадастр (catasto) хранит официальный план этажа и кадастровую категорию, от которой зависит налог на недвижимость. После десятилетий мелких ремонтов зарегистрированный план часто расходится с реальностью — снесённая перегородка, переоборудованная комната, лишняя ванная. Это юридический дефект, а не косметический: он может заблокировать продажу, а после исправления — перевести объект в более высокую кадастровую категорию и повысить ежегодный налог.
Как снизить риск. Запросите visura catastale и сверьте её с реальным объектом (conformità catastale) как часть проверки перед покупкой, а не как формальность у стола нотариуса.
3. Тест на взаимность для покупателей не из ЕС
Граждане ЕС покупают свободно. На граждан не из ЕС распространяется итальянское «condizione di reciprocità»: купить в Италии можно, только если итальянцы могут купить аналогичный объект в вашей стране. На практике это легко проходят покупатели из США, Великобритании, Австралии, Японии, Швейцарии, Бразилии и большинства стран Латинской Америки — но Канада является заметным исключением, поскольку введённое в 2023 году канадское ограничение на покупки иностранцами работает против канадцев по правилу взаимности. Нотариус сверяет вашу национальность с официальными таблицами МИД Италии (MAECI), что обычно занимает две-три недели.
Как снизить риск. Уточните статус вашей страны до того, как договоритесь о сроках сделки, а не после — отрицательный результат проверки взаимности может сорвать сделку, уже находящуюся под договором.
4. Комиссию агентству платят обе стороны
В отличие от рынков, где комиссию платит только продавец, в Италии стандартом является оплата комиссии агента и покупателем, и продавцом — обычно около 3% плюс 22% НДС с каждой стороны. Покупатели, не заложившие это в бюджет, часто удивляются итоговой сумме сверх цены объекта.
Как снизить риск. Запросите у агентства точную ставку комиссии в письменном виде до того, как делать предложение, и с самого начала включите её в расчёт полной стоимости.
5. IMU платится в полном объёме — льготы на вторую недвижимость нет
Нерезиденты и владельцы второй недвижимости платят IMU, муниципальный налог на недвижимость, каждый год без исключений. Ставку устанавливает каждый муниципалитет в рамках общенациональной вилки, и применяется она к переоценённой кадастровой стоимости, а не к рыночной цене, — поэтому сумма может выглядеть невысокой относительно того, что вы заплатили, но это постоянный ежегодный расход, который многие покупатели забывают заложить в расчёт.
Как снизить риск. Уточните у нотариуса или местного бухгалтера (commercialista) актуальную ставку IMU конкретного муниципалитета до покупки и считайте это регулярным расходом, а не погрешностью.
6. Режим единого налога — не для всех, а для определённого типа покупателя
Италия предлагает фиксированный годовой налог на доход из иностранных источников для тех, кто переносит налоговое резидентство в Италию, при условии, что как минимум девять из предыдущих десяти лет они были нерезидентами. Для части релоцирующихся состоятельных покупателей это реальная выгода, но это не общая льгота по налогу на недвижимость, а порог входа резко вырос — с €100 000 в год при запуске режима до €200 000 в 2024 году и €300 000 для всех, кто выбирает режим начиная с 2026 года (плюс €50 000 за каждого члена семьи). Большинству покупателей он просто не подойдёт по условиям или не будет выгоден, а к IMU, регистрационному налогу или комиссии агентства режим отношения не имеет.
Как снизить риск. Рассматривайте режим единого налога как отдельный специализированный вопрос релокации для налогового консультанта, не смешивая его с базовой стоимостью покупки и владения недвижимостью в Италии.
Частые вопросы
Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Италии? Граждане ЕС — свободно; большинство граждан не из ЕС — тоже, при условии прохождения теста на взаимность, хотя несколько национальностей сейчас исключены. Нужен ли итальянский банковский счёт? Не обязательно, но он заметно упрощает оплату коммунальных услуг, IMU и текущих расходов. Всегда ли нужен нотариус? Да — нотариус обязателен, независим от обеих сторон и отвечает за регистрацию акта. Снижает ли единый налог налог на недвижимость? Нет, он применяется к доходу из иностранных источников, а не к IMU или налогам, причитающимся при самой покупке.
Как мы помогаем
Проверяем самострой и кадастровое соответствие до подписания, заранее подтверждаем ваш статус по взаимности и считаем полную стоимость — комиссию агентства, регистрационный налог или НДС и ежегодный IMU, — чтобы цифра, на которую вы ориентируетесь, была реальной. Только информация, не юридическая или налоговая консультация; итальянские налоговые правила меняются, уточняйте вашу конкретную ситуацию у нотариуса или commercialista.