ВНЖ в Литве и покупка недвижимости: как это работает на самом деле

Литва привлекает покупателей сравнительно низкими ценами, современной экономикой и членством в ЕС. Люди из Польши и из русскоязычного мира часто задают один и тот же вопрос: даст ли квартира в Вильнюсе, Каунасе или Клайпеде право жить в стране? Короткий ответ: нет. В Литве нет золотой визы, а владение недвижимостью не даёт автоматического права на ВНЖ. В этом гайде мы разбираем реально существующие пути к легальному проживанию, правила о том, кто и что может покупать, и расходы на владение. Данные проверены в октябре 2026 года. Правила миграции и санкций меняются, поэтому уточняйте детали в Департаменте миграции или у литовского юриста.

Даёт ли недвижимость ВНЖ в Литве?

Нет. Недвижимость иностранца в Литве сама по себе не даёт права на ВНЖ, какой бы ни была её цена. Договор купли-продажи может помочь подтвердить жильё, которое нужно для заявления на ВНЖ, но юридическим основанием он не является. Если агент обещает «ВНЖ вместе с квартирой», просите указать правовое основание письменно. Значение имеют работа, бизнес, учёба, семейные связи и, для граждан ЕС, право ЕС.

Проживание для граждан ЕС, включая поляков

Гражданин ЕС может свободно въезжать и находиться в Литве до трёх месяцев. Если вы планируете остаться дольше, нужно получить свидетельство о временном проживании (регистрацию проживания) в Департаменте миграции. Документировать нужно обычные для ЕС основания:

• вы работаете или есть предложение о работе: трудовой договор;
• вы учитесь: подтверждение зачисления в учебное заведение;
• вы самозанятый или фрилансер: подтверждение деятельности и достаточных средств;
• вы живёте на собственные средства: подтверждение достаточных средств и медицинская страховка;
• вы член семьи человека, проживающего в стране.

Нужно также указать место жительства в Литве. Здесь собственная или арендованная квартира играет роль подтверждения адреса. Свидетельство — это не бонус за покупку, а право, которое законодательство ЕС даёт тем, кто работает, учится или может себя содержать.

Проживание для граждан не из ЕС

Для людей из-за пределов ЕС временный ВНЖ выдаётся по конкретным основаниям. Важнейшие из них:

• воссоединение семьи с супругом, родителем или ребёнком, законно проживающим в Литве;
• квалифицированная работа, включая Голубую карту ЕС для высококвалифицированных сотрудников;
• работа в качестве переведённого внутри компании сотрудника;
• работа исследователем или преподавателем;
• бизнес: регистрация компании или самозанятости с реальной деятельностью;
• работа у крупных инвесторов по инвестиционным соглашениям с Литвой.

Заявления подаются через литовское консульство или уполномоченного провайдера, а условия подачи через внешних провайдеров в последние годы ужесточались. Решающим фактором отказа обычно служит угроза национальной безопасности, и власти внимательно относятся к заявителям из некоторых стран. Планируйте разрешение через работу, реальный бизнес или семью и не ожидайте, что недвижимость заменит любое из этих оснований.

Может ли иностранец купить недвижимость в Литве?

Да. Иностранцы могут покупать квартиры, отдельные и двухквартирные дома, таунхаусы, коттеджи и участки под жилую застройку. Простое правило: проще купить здание или квартиру, чем землю под ним.

• Граждане ЕС, ЕЭЗ, стран ОЭСР и членов НАТО могут покупать несельскохозяйственную землю на тех же условиях, что и граждане Литвы, без дополнительных разрешений.
• Сельскохозяйственная земля и лес требуют специального разрешения, а Национальная земельная служба обладает правом преимущественной покупки. Это строго регулируемая область, где нужен местный юрист.
• Остальным иностранцам проще всего купить квартиру, поскольку покупка квартиры не требует прямого владения землёй.
• Литва ввела национальные ограничения на покупку недвижимости гражданами России и Беларуси, не имеющими литовского ВНЖ. На момент проверки статьи они действовали и продлевались не раз. Если это касается вас, получите письменный ответ литовского нотариуса до любых платежей: правила могут измениться, а исключения существуют, например для владельцев литовского ВНЖ и при наследовании.

Типичные шаги покупки:

• Проверьте право собственности в Реестре недвижимости: владелец, ипотека, аресты, сервитуты, совладельцы.
• Подпишите предварительное соглашение и внесите задаток.
• Подпишите договор купли-продажи у нотариуса; для недвижимости это обязательно.
• Зарегистрируйте право собственности в Реестре недвижимости; заявление обычно подаёт нотариус.
• Выплатите остаток согласно договору, часто через счёт нотариуса.

Сколько стоит покупка

Налога на передачу недвижимости в Литве нет, поэтому основные статьи расходов невелики.

• Нотариальный сбор: скользящая шкала от цены; по сообщениям, примерно 0,37% с минимумом 33 евро и потолком 5 000 евро плюс 21% НДС. Другой источник называет типичную жилую сделку около 1 300 евро, поэтому уточните у нотариуса точную сумму для вашей цены.
• Сборы за регистрацию и кадастр: небольшие, от нескольких евро до нескольких десятков евро.
• Агент: если вы его привлекаете, обычна комиссия 3–5%.
• Юрист: как правило, 0,5–1% от цены.

В целом реалистичный ориентир для планирования — 3–6% от цены, в основном из-за комиссии агента.

Налоги на владение, аренду и продажу

В Литве сообщается о ежегодном налоге на недвижимость от 0,5% до 3%, но он применяется только к части стоимости выше муниципальных порогов. Поэтому многие обычные владельцы-жильцы платят мало или ничего. Уточните действующую ставку и порог в муниципалитете или налоговой службе: правила и пороги обновляются.

Доход от аренды литовской недвижимости облагается как личный доход. Ставка зависит от вашего налогового статуса и способа регистрации деятельности, поэтому проконсультируйтесь с литовским налоговым консультантом. Налоговый резидент Польши обязан декларировать зарубежные доходы и дома и должен использовать договор об избежании двойного налогообложения между Польшей и Литвой.

При продаже, по сообщениям, физические лица платят подоходный налог 15% с прибыли. Налог не применяется, если объект находился в собственности не менее десяти лет. Сохраняйте договор купли-продажи, счета за ремонт и подтверждение цены покупки: облагаемая прибыль — это разница.

Что это значит для разных покупателей

• Поляк или любой гражданин ЕС может переехать в Литву без разрешения. Через три месяца получите свидетельство о регистрации, подтвердите законное основание (работа, учёба, средства) и адрес. Покупайте, только если объект вам подходит, а не ради каких-либо прав.
• Гражданину не из ЕС нужно отдельное правовое основание. Выбирайте между работой, реальным бизнесом и семейным путём, а недвижимость рассматривайте как самостоятельную инвестицию.
• Покупателю с российским или белорусским гражданством сначала нужно проверить действующие национальные ограничения. Не вносите задаток, пока нотариус письменно не подтвердит возможность регистрации.
• Инвестору, ориентированному на доход, стоит сравнить чистую доходность после расходов на агента, местного налога и простоя с другими рынками Балтии.

Вопросы, которые стоит задать до внесения задатка

• Какое юридическое основание моего пребывания и кто его подтверждает?
• Показывает ли реестр ипотеки, аресты или совладельцев?
• Действуют ли ограничения для моего гражданства и подтвердил ли это нотариус письменно?
• Если земля не входит в сделку, кому она принадлежит и на каких условиях используется?
• Кто держит задаток и что будет, если регистрация не состоится?

Наша команда поможет выбрать город, проверить документы и связать вас с литовским нотариусом и юристом. Статья носит справочный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Данные проверены в октябре 2026 года; пороги, сборы и ставки налогов меняются, поэтому перед покупкой уточняйте актуальные правила.