Покупка недвижимости в Литве: гид для иностранцев

Литва — небольшой упорядоченный рынок еврозоны с электронным реестром недвижимости и понятной нотариальной системой. Квартиры и дома большинство покупателей покупают без проблем; ограничения касаются земли и некоторых гражданств. В этом гиде: кто может покупать, этапы, расходы и налоги, ВНЖ, аренда и риски. Материал информационный, не юридическая и не налоговая консультация. Правила в Литве меняются, поэтому каждый пункт подтвердите у литовского нотариуса или юриста до обязательств.

Рынок в цифрах

Цены в крупных городах растут. Мы сообщали, что цены на квартиры выросли на 13,7% за год по состоянию на август 2026 года, см. цены на квартиры в Литве выросли на 13,7% за год. Вильнюс, Каунас и Клайпеда ведут себя по-разному, а общенациональный заголовок не скажет, что будет с конкретной улицей, поэтому сравнивайте цены предложения с ценами реальных сделок. Краткий обзор по ВНЖ и собственности — в материале Литва: ВНЖ и недвижимость.

Кто может покупать: ЕС, не-ЕС и земля

Здания и помещения (квартиры, дома, коммерческая площадь) не имеют особых ограничений для иностранцев сверх тех, что действуют для граждан, согласно обзору Европейской ассоциации земельных реестров. Граждане ЕС и ЕЭЗ покупают на тех же условиях, что и литовцы.

С землёй иначе. Иностранцы могут приобретать землю, только если соответствуют критериям европейской и трансатлантической интеграции, то есть являются гражданами или постоянными жителями стран ЕС, ЕЭЗ, НАТО или ОЭСР. Но и тогда сельскохозяйственные и лесные земли, государственные парки и охраняемые территории, приграничные зоны и оборонные территории исключены или ограничены. Иностранные наследники, не отвечающие критериям, получают только деньги от продажи унаследованной земли. Квартира в многоквартирном доме обычно включает долю участка, поэтому спросите нотариуса, как в вашем случае решается вопрос земли под домом.

Граждане России: сейчас Литва запрещает гражданам России и контролируемым ими организациям приобретать недвижимость. Исключения, по сообщениям, действуют для обладателей литовского временного или постоянного вида на жительство и для приобретения по наследству. Это национальное ограничение, действующее на момент написания, и оно может измениться. Как оно применяется к гражданам Беларуси, по открытым нами источникам подтвердить не удалось, поэтому спросите юриста. Вид на жительство другой страны ЕС в числе исключений не упоминается; подтвердите это у литовского нотариуса до внесения задатка. См. также покупка с российским гражданством: ограничения по странам.

Пошагово

• Выберите объект и проверьте объявление по Реестру недвижимости (его ведёт Государственное предприятие «Центр регистров», registrucentras.lt). Выписки показывают владельца, ипотеки, аресты и сервитуты.
• Наймите независимого юриста, см. нотариус или юрист: кто нужен за границей. Нотариус для продажи обязателен, но он действует в интересах обеих сторон.
• Подпишите предварительный договор с задатком; 5–10% типично для рынка, но законом не установлено.
• Подпишите нотариальный договор купли-продажи. Нотариус проверяет титул и обременения.
• Нотариус подаёт регистрацию в электронном виде, право переходит с регистрацией.
• Оплатите сборы, получите ключи и переоформите коммунальные услуги и счета управляющей компании дома на себя.

Дистанционное подписание возможно по доверенности, см. дистанционное подписание и закрытие сделки.

Документы

• Паспорт или удостоверение и, если потребуют, литовский личный или налоговый номер.
• Подтверждение источника средств и перевода. Нотариусы и банки применяют проверки по противодействию отмыванию денег.
• От продавца: правоустанавливающие документы, выписка из реестра, энергосертификат, а для квартир — справка управляющего домом о задолженностях.
• Доверенность (нотариальная, с легализацией или апостилем) и заверенные переводы, если вы подписываете из-за границы.

Расходы и налоги

По части позиций источники расходятся, поэтому воспринимайте цифры как ориентиры и запросите точную смету у нотариуса.

• Налог на передачу права: при обычной покупке мы его не нашли.
• Нотариус: процентная шкала с потолком. Источники называют разные потолки (от примерно 1300 евро до более высокой суммы с НДС), поэтому запросите расчёт.
• Сбор реестра: по сообщениям, от нескольких евро до примерно 30 евро.
• Агент: часто 3–5%, обычно платит продавец. Юрист: примерно 0,5–1%.

Общие расходы на сделку, по сообщениям, составляют примерно 3–6% цены. См. полная стоимость владения за рубежом.

Ежегодные налоги и налог при продаже (цифры из одного источника, уточните в муниципалитете и налоговой): налог на недвижимость, по сообщениям, применяется только выше высокого необлагаемого порога (около 150 000 евро стоимости) по ставке 0,5–3%, которую задаёт муниципалитет; у земли свой налог; прирост капитала при продаже, по сообщениям, облагается по ставке 15% с освобождениями, в том числе после десяти лет владения. Доход от аренды облагается в Литве, а если вы живёте в другой стране ЕС, ваша страна тоже может его облагать, см. налог на доход от аренды за рубежом для жителей ЕС. Владение недвижимостью не делает вас налоговым резидентом, см. налоговое резидентство при переезде.

ВНЖ через недвижимость

В Литве нет пассивного вида на жительство за покупку недвижимости. Гражданину не из ЕС нужно разрешение по другому основанию: работа, семья или бизнес. Бизнес-путь, по сообщениям, требует компании с минимальным капиталом (источники называют 28 000 евро, из которых 14 000 евро собственных средств, и компанию, работающую не менее шести месяцев) и активного участия, то есть это разрешение за бизнес, а не за недвижимость. Условия проверьте на сайте Департамента миграции (migracija.lt). Граждане ЕС пользуются свободой передвижения и регистрируют пребывание по истечении допустимого срока; срок уточните в Департаменте миграции. Подробнее о ВНЖ см. также Литва: ВНЖ и недвижимость.

Аренда и доходность

Самый глубокий рынок аренды в Вильнюсе: студенты, сотрудники IT-компаний и сферы услуг, переехавшие специалисты. Каунас и Клайпеда меньше. Доходность ниже, чем на Балканах, и зависит от дома и района; цифру мы не называем, потому что надёжную подтвердить не смогли. Сопоставляйте валовую аренду с расходами на управляющего домом, муниципальным налогом, управлением и простоями. Не полагайтесь на гарантированную доходность, см. гарантированная доходность и «слишком хорошие» предложения.

Риски и проверка

• Аресты и ипотеки на объект: читайте выписку из реестра непосредственно перед подписанием.
• Дома советского периода: фонд ремонта, плановая реновация и долги товарищества собственников.
• Долевая собственность на землю, общие участки и сервитуты.
• Ограниченные категории земли и ограничения для покупателей, связанные с санкциями; сначала проверьте собственную право на покупку.
• Оплата: только по процедуре нотариуса или банковским переводом на счёт из договора. См. двойные продажи и скрытые долги.

Практика для русскоязычных покупателей из ЕС

В Вильнюсе русский язык широко понимают, но договоры, реестр и нотариус работают на литовском, поэтому просите перевод и юриста, читающего на обоих языках. Сначала проверьте право на покупку: ограничение зависит от гражданства, а не от места жительства. Подготовьте паспорта, подтверждение проживания и документы об источнике средств до перевода. Банк в вашей стране может спросить о платеже в Литву, см. банковские проверки для граждан России, живущих в ЕС и гид для русскоязычных экспатов в ЕС. Мы не даём советов по обходу проверок и санкционных правил; если запрет вас касается, его нужно соблюдать.

FAQ

Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Литве? Да, квартиры и дома без особых ограничений для покупателей из ЕС и, по сообщениям, для других иностранцев, кроме случаев, когда действует ограничение по гражданству. Для земли есть ограничения.

Могут ли покупать граждане России? Сейчас нет, если у них нет литовского вида на жительство и они не приобретают по наследству, по сообщениям. Уточните у нотариуса.

Есть ли налог на передачу права? При обычной покупке мы его не нашли, но действуют сборы нотариуса и реестра.

Даёт ли покупка вид на жительство? Нет, пассивного пути через недвижимость нет. Есть бизнес-разрешение, но для него нужна действующая компания.

Можно ли купить сельскохозяйственную землю? Иностранцу, как правило, нет; действуют критерии интеграции ЕС, НАТО, ЕЭЗ и ОЭСР и другие ограничения.

Как мы помогаем

Мы — трёхъязычная платформа, которая подбирает объекты и координирует независимых местных юристов и налоговых консультантов. Мы их не заменяем. Этот текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Правила, ставки и пороги меняются, поэтому перед решением проверьте актуальные условия по официальным источникам и у своих консультантов.