Ипотечное плечо и доходность недвижимости: риски

Ипотека может сделать вложение в недвижимость намного привлекательнее депозита. Она же может превратить небольшое падение цены в большую потерю собственных денег. В этой статье мы объясняем, как работает кредитное плечо, на гипотетическом стресс-тесте, и на что смотреть: процентная ставка, соотношение кредита к стоимости, денежный поток и валюта. Она входит в серию, которая начинается со статьи недвижимость или депозит: что выгоднее. О кредитовании см. ипотека для нерезидентов и кредит в своей стране под недвижимость за рубежом.

Что делает плечо

С ипотекой вы покупаете более крупный актив на меньшую сумму своих денег. Доходность ваших собственных средств зависит от трёх вещей: сколько зарабатывает объект, сколько стоит кредит и какую долю вы заняли. Если объект зарабатывает больше, чем стоит кредит, плечо повышает вашу доходность. Если меньше — снижает. Поскольку кредит фиксирован, прибыль и убыток от изменения цены ложатся на меньшую сумму ваших денег.

Гипотетический пример

Это иллюстрация с круглыми числами. Это не прогноз, не предложение и не рыночные данные. Расходы на покупку и комиссии по кредиту не учтены, они ухудшили бы любой результат.

Квартира стоит EUR 200 000 и приносит EUR 4 400 в год чистыми после расходов и налога (чистая доходность 2,2%, см. мост от валовой доходности к чистой). Допустим, цена растёт на 2% в год, то есть на EUR 4 000. Объект зарабатывает EUR 8 400 в год, или 4,2% от цены.

• Без кредита. Ваш капитал EUR 200 000, доходность 4,2%.
• Взято в долг половина. Кредит EUR 100 000 под 4% только процентами стоит EUR 4 000 в год. Ваш капитал EUR 100 000, вам остаётся EUR 4 400, доходность 4,4%. Плечо чуть помогло, потому что 4% немного ниже 4,2%.
• Ставка 5,5%. Проценты EUR 5 500, вам остаётся EUR 2 900, доходность 2,9%. Плечо теперь вредит.
• Цена не растёт. Объект приносит только EUR 4 400, или 2,2%. При кредите под 4% вам остаётся EUR 400 на EUR 100 000, доходность 0,4% против 2,2% без кредита.

Безубыточная ставка

Безубыточная ставка — это ставка по кредиту, при которой плечо ни помогает, ни вредит: доходность объекта на его цену. В примере это 4,2% при росте цены 2% в год и 2,2% без роста цены. Если ваш кредит стоит дороже, заём снижает доходность. Учтите, что ставка — это полная стоимость, включая комиссии, и что при плавающей ставке она может измениться. Сравнение с депозитом тоже меняется: кредит под 4% при ставке депозита 2,4% после налога значит, что вы платите больше, чем зарабатываете на сбережениях.

Стресс-тест: падение цены

Допустим, цены за год упали на 10%, с EUR 200 000 до EUR 180 000, и для простоты не учитываем аренду.

• Без кредита. Вы теряете EUR 20 000 из EUR 200 000, то есть 10%.
• С кредитом EUR 100 000. Вы по-прежнему должны EUR 100 000. Ваш капитал падает со EUR 100 000 до EUR 80 000, убыток 20%, вдвое больше в процентах.

Соотношение кредита к стоимости (LTV) — это кредит, делённый на стоимость объекта. Оно составляло 50%, а теперь около 55,6%. Чем выше LTV, тем меньше запас. При сильном падении стоимости банк, в зависимости от договора, может потребовать дополнительное обеспечение или ускоренное погашение; прочтите этот пункт. Вынужденная продажа на слабом рынке обычно идёт со скидкой.

Стресс-тест: процентная ставка

Чувствительность к ставке зависит от типа кредита. При плавающей ставке или по окончании фиксированного периода рост ставок сразу попадает в ваш платёж. В примере рост с 4% до 5,5% по EUR 100 000 добавляет EUR 1 500 в год. Больший кредит умножает эффект. Спросите, что будет по окончании периода фиксации и есть ли комиссия за досрочное погашение.

Риск денежного потока

Ипотеку платят деньгами каждый месяц, даже когда квартира пустует. В примере погашение EUR 100 000 за 25 лет под 4% аннуитетом требует около EUR 6 300 в год. Чистая аренда EUR 4 400, поэтому около EUR 1 900 в год вы доплачиваете сами, а в год простоя больше. У кредитов только с процентами платежи ниже, но основной долг остаётся. Держите резерв на несколько месяцев платежей.

Валютное несоответствие

Кредит в одной валюте при доходах и аренде в другой добавляет второй риск. Например, резидент с доходом в злотых берёт кредит в евро и должен фиксированную сумму евро. Если евро дорожает на 10% в злотых, кредит обходится на 10% больше злотых, что бы ни делал объект. По возможности подбирайте валюту кредита под валюту дохода, которым вы его платите, и см. валюта и платежи для покупателей за рубежом. Некоторые иностранные банки кредитуют нерезидентов только в местной валюте, а в некоторых странах банки на родине не принимают недвижимость за рубежом в залог. Ставки и правила для каждой страны мы не подтверждали; проверяйте их.

Другие риски

• Банк может переоценить объект или изменить условия при рефинансировании.
• Нерезиденту кредит могут вообще не дать или дать с большим первоначальным взносом.
• Кредит под залог вашего жилья ради покупки другого объекта ставит под риск ваш дом.
• Ваш собственный доход может упасть, вы можете потерять работу.

Когда лучше без кредита

• Вы заплатили бы по процентам больше, чем зарабатывает объект.
• Денежный поток не сходится в год простоя.
• Кредит в валюте, в которой вы не зарабатываете.
• Объект — ваш единственный крупный актив.
• Вы не можете держать резерв.

У депозита этой проблемы нет, но есть другие: инфляция и налог, см. ставки по депозитам, инфляция и реальная доходность.

FAQ

Всегда ли ипотека повышает доходность? Нет. Только если доходность объекта на его цену выше полной стоимости кредита. Иначе она её снижает.

Какой LTV безопасен? Единой цифры нет. Чем ниже LTV, тем больше запас при падении цен. Банки задают свои лимиты, для нерезидентов нередко ниже.

Можно ли вычесть проценты из налога? Зависит от страны и от того, сдаётся объект или в нём живут. Уточните у местного налогового консультанта.

Можно ли взять кредит дома под свою квартиру, чтобы купить за рубежом? Иногда да. Но тогда риск ложится на ваш дом. См. статью о кредите в своей стране под недвижимость за рубежом.

Стоит ли гасить кредит досрочно? Зависит от ставки по кредиту, возможной комиссии и того, что ещё могли бы заработать эти деньги. Сравнивайте после налога.

Как мы помогаем

Мы — трёхъязычная платформа, которая подбирает объекты и координирует независимых местных юристов и налоговых консультантов. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; прошлые результаты не гарантируют будущих. Все числа в примерах гипотетические; реальные условия узнавайте у кредитора, а свой случай обсуждайте с квалифицированным консультантом.