Доходность аренды и проценты по депозиту после налогов

В объявлении написано «доходность 5%». Банк пишет «депозит 3%». Эти два числа несопоставимы. Первое обычно валовое, до расходов и налогов. Второе тоже обычно до налога, но за ним стоит гораздо меньше расходов. В этой статье мы словами проходим путь от валовой арендной доходности к чистой и сравниваем результат с процентами по депозиту после налога. Она входит в серию, которая начинается со статьи недвижимость или депозит: что выгоднее.

От валовой к чистой: мост

Валовая доходность — это годовая аренда, делённая на цену покупки. Чтобы получить то, что остаётся у вас, последовательно вычтите следующие статьи.

• Простои. Месяцы без арендатора и время между арендаторами. Даже хорошо сданная квартира редко занята 12 месяцев из 12. У посуточной сдачи простоев и забот больше.
• Управление. Управляющий или агентство обычно берёт долю от аренды; если управляете сами, это стоит времени.
• Содержание и ремонт. Износ, техника, покраска и резерв на крупные работы. Для планирования часто берут процент от стоимости объекта в год; правильная цифра зависит от возраста и состояния.
• Общие и коммунальные платежи, которые собственник не может переложить на арендатора, например взнос в резервный фонд дома.
• Страховка имущества и ответственности.
• Налог на имущество, где он есть.
• Подоходный налог с аренды. Правила различаются по странам, а для налогового резидента Польши с доходом от аренды за рубежом см. нашу статью о налоге на арендный доход за границей.
• Расходы на финансирование, если вы берёте кредит. См. ипотечное плечо.

Есть и расходы вне ежегодного моста: налоги и сборы при покупке, меблировка и расходы на последующую продажу. Наша статья о полной стоимости владения за рубежом перечисляет их по видам.

Гипотетическая квартира за EUR 200 000

Это иллюстрация с круглыми числами, не рыночные данные и не прогноз.

Квартира стоит EUR 200 000 и сдаётся за EUR 9 000 аренды в год. Это валовая доходность 4,5%. Теперь мост по статьям, всё гипотетически:

• Простои и перерывы между арендаторами: EUR 500.
• Управление: EUR 700.
• Содержание и ремонт: EUR 1 000.
• Общие платежи, не переложенные на арендатора: EUR 800.
• Страховка: EUR 250.
• Налог на имущество: EUR 600.

Эти расходы составляют EUR 3 850. Аренда за вычетом расходов — EUR 5 150. Допустим, подоходный налог около 15% с этой суммы, примерно EUR 770. Остаётся около EUR 4 400, то есть чистая доходность около 2,2% от цены.

Итак, 4,5% брутто превратились примерно в 2,2% нетто, потеряна более чем половина. Это не редкость, хотя доля зависит от страны, типа объекта и способа сдачи.

Депозит на те же деньги

Положим те же EUR 200 000 на депозит. Допустим 3,0% годовых до налога; эта цифра выбрана для примера и не является предложением.

• При налоге 19% (Польша, как сообщается): проценты EUR 6 000, налог EUR 1 140, чистыми EUR 4 860, или 2,43%.
• При налоге 15% (Чехия, как сообщается): чистыми EUR 5 100, или 2,55%.
• При налоге около 26,4% (Германия, как сообщается, до необлагаемого лимита): чистыми около EUR 4 420, или около 2,2%.

При этих допущениях чистая аренда квартиры около EUR 4 400 не выше чистых процентов по депозиту, которые составляют от примерно EUR 4 400 до EUR 5 100. Подробнее о ставках и налогах — в статье о ставках по депозитам, инфляции и реальной доходности.

Так откуда берётся преимущество?

Не из одной аренды. У депозита нет расходов на покупку, простоев и ремонта. Недвижимость должна компенсировать разницу ростом цены, сэкономленной арендой или более высокой доходностью.

Рост цены. В нашем примере депозит приносит примерно на EUR 460 в год больше, чем аренда. Добавим расходы на покупку: допустим, EUR 12 000 (6%), за десять лет это EUR 1 200 в год. Тогда квартира должна дорожать примерно на EUR 1 660 в год, то есть около 0,8% в год, чтобы только сравняться с депозитом. Если цены растут на 2% в год, прирост составит EUR 4 000 в год и недвижимость вырывается вперёд. Если падают — проигрывает. Рост цены не гарантирован.

Сэкономленная аренда. Если вы живёте в квартире вместо того, чтобы платить EUR 9 000 аренды, эти EUR 9 000 не облагаются налогом и статьи простоев нет. Это сильно меняет картину. Но сравнивать с арендой стоит, только если вы действительно арендовали бы похожее жильё.

Более высокая доходность. Реальная валовая доходность различается по рынкам. В наших статьях по странам 2026 года, которые опираются на Global Property Guide, брокеров и порталы, а не на официальную статистику, диапазоны такие: Германия около 3–4% брутто, Австрия около 3 – почти 5%, Франция 3,8–4,0% в крупных городах, Португалия около 4–5% в больших городах, Испания в среднем около 6,5% и Италия около 6,6%, с нетто 2–4% для Испании и 3–4% для Италии. См. сводную статью арендная доходность по странам и страновые материалы, например по Германии и Испании. Высокая заявленная доходность часто идёт вместе с большими простоями, более высоким риском или потерей на валюте, поэтому мы смотрим на нетто.

Когда депозит выигрывает по доходу

• Чистая аренда ниже процентов после налога, как в примере.
• Деньги могут понадобиться меньше чем через пять лет.
• Квартира на рынке со слабым спросом или с жёсткими правилами аренды.
• Пришлось бы брать ипотеку дороже чистой доходности.

Когда аренда может выиграть

• Цена покупки низка по сравнению с местной арендой.
• Простои малы, и вы сдаёте надолго надёжным арендаторам.
• Налоги на аренду умеренные, и вы знаете их заранее.
• Вы управляете недорого, например через проверенного местного управляющего.
• Вы учитываете рост цены и сэкономленную аренду и принимаете их неопределённость.

Используйте калькуляторы

В наших калькуляторах можно ввести свою цену, аренду, расходы и налог и увидеть чистую доходность. Прогоните три случая: хороший, средний и с большими простоями и меньшей арендой.

FAQ

Чем отличается валовая доходность от чистой? Валовая — это аренда, делённая на цену. Чистая — то, что остаётся после простоев, расходов и налогов, делённое на цену (иногда на всю сумму затрат, включая расходы на покупку).

Какие расходы чаще всего забывают? Простои, резерв на крупный ремонт, общие платежи, которые не платит арендатор, и расходы на покупку, распределённые по годам.

Гарантирована ли доходность в ваших страновых статьях? Нет. Это диапазоны из открытых источников с датами и оговорками. Ваш объект будет отличаться.

Делает ли налог на аренду депозит лучше? Облагаются оба. Разница в том, что аренда во многих странах облагается после вычета расходов, а проценты по депозиту — с первого евро. Проверьте правила для вашего случая.

Учитывать ли сэкономленную аренду? Да, если вы будете жить в объекте и иначе арендовали бы похожий. Если нет, это не реальная экономия.

Как мы помогаем

Мы — трёхъязычная платформа, которая подбирает объекты и координирует независимых местных юристов и налоговых консультантов. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; прошлые результаты не гарантируют будущих. Все примеры гипотетические; актуальные правила и цифры проверяйте на месте.