Недвижимость или депозит: что выгоднее?

Многие жители Польши, Германии, Чехии и стран Балтии держат сбережения на депозитах и спрашивают себя, не заработает ли квартира больше. Честный ответ: иногда, при определённых условиях и не автоматически. Недвижимость — не «депозит получше». Это другой актив со своим доходом, своими рисками и своими расходами. В этой статье мы даём схему, по которой два варианта можно сравнить на равных условиях. Остальные материалы серии разбирают каждую часть: ставки по депозитам, инфляция и реальная доходность, арендная доходность и проценты по депозиту после налогов и расходов, ипотечное плечо и его риски и нефинансовые выгоды владения недвижимостью за рубежом.

Схема: полная доходность, а не только аренда

Депозит приносит одно: проценты. Недвижимость приносит несколько видов дохода, и у каждого есть сторона расходов. Чтобы сравнение было честным, считайте всё для обоих вариантов, после налогов и за один и тот же срок.

• Чистая арендная доходность. Полученная аренда за вычетом простоев, управления, ремонта, коммунальных и общих платежей, страховки, налога на имущество и подоходного налога.
• Рост цены. Изменение стоимости объекта за срок владения. Оно может быть положительным, нулевым или отрицательным.
• Сэкономленная аренда. Если вы живёте в объекте, аренда, которую вы больше не платите, — это доход, как правило необлагаемый.
• Расходы. Налоги и сборы при покупке, расходы на продажу и налог на прирост капитала при выходе.
• Налоги по ходу владения. По депозиту — налог на проценты. По недвижимости — налог на арендный доход и иногда ежегодный налог на имущество.

Затем возьмите депозит: проценты после налога. И наконец сопоставьте оба варианта с инфляцией. Доходность после налогов, которая не обгоняет инфляцию, — это потеря покупательной способности, даже если сумма на счёте растёт. Подробнее в статье о реальной доходности.

Гипотетический расчёт на 10 лет

Это иллюстрация с круглыми числами, а не прогноз и не рыночные данные. Допущения выбраны максимально простые.

Вкладчик вкладывает EUR 212 000 на десять лет. В варианте А деньги лежат на депозите. В варианте Б на них покупается квартира за EUR 200 000, а EUR 12 000 (6%) уходят на налоги и сборы при покупке.

Депозит. Допустим, 3% годовых до налога и 19% налога на проценты, то есть 2,43% чистыми в год с капитализацией. Через десять лет EUR 212 000 превращаются примерно в EUR 270 000. Допустим, инфляция 2,5% в год: цены за десять лет вырастут примерно на 28%, и EUR 270 000 купят столько же, сколько сегодня купили бы около EUR 211 000. Сумма выросла, покупательная способность — нет.

Недвижимость. Допустим, квартира приносит EUR 5 000 в год чистыми после всех расходов и налогов, это 2,5% от цены. За десять лет получается EUR 50 000 без реинвестирования. Допустим, цена растёт на 2% в год, до примерно EUR 243 800, расходы на продажу составляют 3% (около EUR 7 300), а налог на прирост — EUR 5 000. Выручка около EUR 231 500. Прибавим EUR 50 000 аренды: итого около EUR 281 500. В сегодняшних деньгах это около EUR 220 000.

В этом примере недвижимость выигрывает примерно EUR 11 000 в номинальном выражении. Теперь изменим одно допущение: цена не растёт совсем. Выручка после расходов на продажу составит около EUR 194 000, итог — около EUR 244 000, и депозит выигрывает примерно на EUR 26 000. Результат почти целиком зависит от роста цены, а его никто не может обещать. В этом главная мысль всей серии.

Когда недвижимость может выиграть

• Вы держите её долго, десять лет и больше, и расходы на покупку «размазываются».
• Вы покупаете по справедливой цене на рынке с реальным спросом на аренду и устойчивыми арендаторами.
• Вы живёте в ней или будете жить, и сэкономленная аренда идёт в зачёт.
• Вы ожидаете, что цены и аренда будут следовать за инфляцией, что защищает реальный актив лучше, чем номинальное требование. Это тенденция, а не правило.
• Ставки по депозитам после налога ниже инфляции, как это нередко бывало в последние годы.
• Вы используете объект так, как нельзя использовать депозит: дом, место для семьи, база в другой стране.

Когда лучше депозит

• Горизонт короткий, меньше примерно пяти лет. Расходы на покупку и продажу могут съесть весь доход.
• Деньги могут понадобиться скоро. Депозит ликвиден, а продажа недвижимости может занять месяцы и пройти со скидкой.
• Расходы на покупку высоки, как в некоторых странах, или вы рискуете переплатить.
• Рынок аренды слабый, простои велики или правила жёсткие.
• Объект в другой валюте, чем ваша жизнь и доходы, или в стране с регуляторным или политическим риском.
• Ипотека обойдётся дороже, чем зарабатывает объект.
• Сумма сделает один объект большей частью вашего капитала. Депозиты до EUR 100 000 на человека в одном банке защищены системой гарантирования вкладов в государствах ЕС (в Польше — BFG). У недвижимости такой защиты нет.

Что не показывают деньги

Недвижимость даёт и то, чего не даёт депозит: личное использование, место для семьи, возможный путь к ВНЖ вне ЕС, актив, который можно передать по наследству, и диверсификацию — не один банк и не одна валюта. Она и забирает: время, управление, нервы, неликвидность и концентрацию в одном объекте. Мы разбираем это в статье о нефинансовых выгодах владения недвижимостью за рубежом. Оцените их честно, прежде чем решать.

Как провести собственное сравнение

• Запишите горизонт и дату, когда деньги могут понадобиться.
• Узнайте реальную ставку депозита, которую вы можете получить, после налога.
• Составьте полный список расходов по объекту с помощью статьи о полной стоимости владения и калькуляторов.
• Проверьте три сценария цены: вниз, без изменений, вверх.
• Повторите расчёт с ипотекой только после статьи о ипотечном плече.

FAQ

Всегда ли недвижимость доходнее депозита? Нет. В нашем примере она выигрывает только при росте цен. При неизменной цене выигрывает депозит. Итог зависит от цены, расходов, налогов, срока и рынка.

Сколько нужно держать недвижимость, чтобы обогнать депозит? Фиксированного срока нет. Расходы на покупку и продажу платятся один раз, поэтому чем дольше срок, тем меньше их доля. При сроке меньше примерно пяти лет их трудно окупить.

Депозит совсем без риска? Он защищён гарантией до EUR 100 000 на человека в одном банке, но инфляция и налоги всё равно могут снижать его реальную стоимость. Сверх лимита важна надёжность самого банка.

Можно ли совмещать? Многие так и делают. Ликвидный резерв на депозите, а в недвижимость — только деньги, которые не понадобятся, это распространённый подход. Личных рекомендаций по пропорции мы не даём.

Меняется ли ответ при покупке за рубежом? Да. Добавляются валюта, местные налоги, управление на расстоянии и правовые нормы. Это разбирают страновые гиды по ценам и доходности на нашем сайте.

Как мы помогаем

Мы — трёхъязычная платформа, которая подбирает объекты и координирует независимых местных юристов и налоговых консультантов. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; прошлые результаты не гарантируют будущих. Все цифры в примере гипотетические. Перед решением уточните актуальные правила и ставки в банке, налоговой службе и у независимого консультанта.