Покупка на этапе стройки: договоры, эскроу и сроки

Покупка на этапе стройки означает оплату дома, которого ещё нет. Цена часто ниже, а график платежей мягче, чем у готовой квартиры, а риск в том, что проект задержат, изменят или не достроят. Защищены ли вы, зависит главным образом от правил страны и от договора, который вы подпишете. В статье объясняем общую механику и даём обзор восьми рынков. Это общая информация; правила каждой страны меняются и требуют проверки у местного юриста.

Как устроена покупка на этапе стройки

Схема почти везде похожа.

• Бронирование. Небольшой депозит снимает объект с рынка на короткий срок. Уточните, возвращается ли он и на каких условиях.
• Основной договор. Договор купли-продажи или предварительный договор фиксирует объект, цену, этапы оплаты, спецификацию, срок сдачи, штраф за просрочку и последствия отказа любой из сторон. Именно этот документ вас защищает, поэтому прочитайте его до любых платежей сверх брони.
• Этапы оплаты. Платежи привязаны к датам или к этапам строительства. График, привязанный к проверенным этапам, безопаснее, чем только к календарным датам.
• Сдача и передача. Здание достроено, выдан сертификат о вводе или заселении, вы осматриваете объект и фиксируете дефекты, право собственности переходит и регистрируется.
• После передачи. Действует гарантийный период, а во многих странах ответственность застройщика за конструктивные дефекты длится годами.

Защита денег: гарантия или эскроу

Главный вопрос - где лежат ваши деньги. Есть три типичные модели: банковская гарантия или страхование авансов, регулируемый эскроу-счёт, с которого средства выдаются по ходу строительства, либо отсутствие законной защиты и только репутация застройщика. Первые две переносят риск с вас на банк, страховщика или контролируемый счёт. Платите только на счёт, указанный в договоре, на имя застройщика или эскроу, никогда агенту или частному лицу. О проверке застройщика - как проверить застройщика за рубежом.

Сроки сдачи и средства защиты

• Срок сдачи должен быть записан с определённым льготным периодом и штрафом за просрочку или правом расторжения. Расплывчатые формулировки вроде "примерно" лишают вас средств защиты.
• Уточните, что считается сдачей: коробка или здание с сертификатом о вводе и подключёнными коммуникациями.
• Проверьте, что будет при банкротстве застройщика: защищают ли вас гарантия, эскроу или зарегистрированный приоритет на объект.
• Храните документы: уведомления о задержке, переписку и подтверждения платежей.

Обзор по странам

Испания. Авансы за жильё в стадии строительства по закону должны быть обеспечены. Режим сейчас содержится в первом дополнительном положении Закона 38/1999 (в редакции 2015 года), заменившем Закон 57/1968: застройщик обязан покрыть полученные суммы банковской гарантией или страхованием поручительства и размещать авансы на специальном банковском счёте. На практике вместе с договором вы должны получить документ о гарантии и проверить, что в нём указаны вы. См. испанский закон о строительстве на BOE. Пути сравнивает наша статья Испания: новостройка или вторичка.

Португалия. Покупка обычно начинается с предварительного договора (contrato-promessa) и задатка (sinal). По общему праву, если продавец отказывается после получения задатка, он возвращает его в двойном размере, но это лишь общее средство защиты. Для действия против третьих лиц предварительный договор должен быть оформлен и зарегистрирован. Применяется ли законная гарантия по авансам при покупке строящегося жилья, мы не подтвердили, поэтому спросите юриста прямо.

Греция. Подписывается предварительный договор с задатком, а проект должен иметь разрешение на строительство, выданное через национальную платформу e-adeies. Основной договор подписывается у нотариуса и регистрируется. Законного эскроу для авансов мы не нашли, поэтому защиту обеспечивает проверка юристом разрешения, права собственности и обременений.

Кипр. Договор купли-продажи нужно депонировать в Земельном реестре в короткий установленный законом срок; это даёт покупателю защиту в виде принудительного исполнения против повторной продажи или залога объекта застройщиком. Договоры с застройщиком могут содержать оговорку об удержании части цены до выдачи правоустанавливающего документа. Задержки с выдачей титула - известная проблема, поэтому спросите, как и когда застройщик передаст документ.

Болгария. Обычная последовательность: бронь, предварительный договор по Закону об обязательствах и договорах и нотариальный акт после разрешения на ввод в эксплуатацию (Акт 16). Законной обязанности застройщика давать банковскую гарантию мы не нашли, поэтому защита в основном договорная, и нужно договариваться о нотариально заверенной или обеспеченной схеме.

Турция. Продажи жилья с предоплатой регулируются законом о защите потребителей. По сообщению одного юридического обзора, для крупных проектов (от 30 объектов) продавец должен предложить обеспечение, например страхование завершения или банковское письмо, у покупателя есть короткий срок отказа и право расторжения в течение 24 месяцев, а срок передачи не может превышать 48 месяцев с подписания. Как эти правила применяются к иностранным покупателям во всех случаях, мы не подтвердили, поэтому проверьте у турецкого юриста; договор должен быть зарегистрирован в земельном реестре.

ОАЭ. В Дубае Закон № 8 от 2007 года требует проводить продажи на этапе стройки через проектный эскроу-счёт в одобренном банке, с выплатами по мере контролируемого хода строительства, а регулятор может вмешаться или передать проект, если застройщик не справляется. См. риски off-plan в Дубае, чек-лист покупки off-plan и off-plan или готовое. Эскроу снижает риск, но не устраняет задержки и риск качества.

Таиланд. Кондоминиумы на этапе стройки распространены, но иностранным покупателям нужна законная структура. См. покупка off-plan в Таиланде: проверка застройщика и платежи.

Чек-лист

• Письменные данные о гарантии или эскроу и название счёта для каждого платежа.
• Разрешение на строительство, право на землю и обременения проверены независимым юристом.
• График платежей привязан к проверенным этапам.
• Срок сдачи, льготный период, штраф за просрочку и право расторжения в договоре.
• Спецификация, материалы и планировка приложены к договору.
• Регистрация вашего договора или отметки о приоритете, где это допускает страна.
• Валюта, расходы на переводы и налоги, см. полная стоимость владения.
• План на случай задержки на год и более.

FAQ

Дешевле ли покупка на этапе стройки, чем готовое жильё? Часто входная цена ниже, а платежи растянуты, но вы несёте риск задержки, качества и застройщика. Сравнивайте с готовым объектом под вашу цель.

Вернут ли деньги, если проект не достроят? Зависит от страны и договора: помогают гарантия, эскроу или право расторжения, а в некоторых странах законной защиты нет. Попросите письменно описать точный механизм.

Гарантирует ли эскроу-счёт завершение стройки? Нет. Он управляет выдачей средств, но задержки и дефекты возможны.

Платить ли бронь до прочтения договора? Только небольшую, явно возвращаемую сумму и только после того, как вы увидели проект договора.

Что если застройщик опаздывает? Средства защиты - те, что указаны в договоре и местном праве: штраф, продление, расторжение и возврат. Без письменного срока требовать почти нечего.

Как мы помогаем

Мы - трёхъязычная платформа (русский, польский, английский), которая подбирает объекты и координирует независимых местных юристов и налоговых консультантов. Для off-plan это отбор проектов, запрос договора и документов о гарантии и знакомство с местным юристом до оплаты. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; правила меняются, поэтому перед действиями проверяйте актуальные нормы.