Покупка на этапе строительства в Таиланде: платежи

Кондо на этапе строительства — самый частый способ, которым иностранцы покупают новую недвижимость в Таиланде: тайские банки редко кредитуют нерезидентов, и этот пробел закрывают рассрочки застройщиков. Но именно здесь под риском больше всего денег, потому что вы платите до появления здания. Ниже — договор, график платежей, существующие защитные механизмы и проверки. Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией; несколько пунктов приведены по сообщениям юристов и агентств, и их должен подтвердить независимый тайский юрист.

Договор купли-продажи

Для квартир в кондоминиуме закон о кондоминиумах (статья 6/2, введена в 2008 году) требует, чтобы застройщики использовали типовой договор купли-продажи, утверждённый властями. По обзорам юристов, условие, которое отступает от формы в пользу застройщика, не имеет силы, а реклама и брошюры считаются частью оферты. Поэтому:

• просите типовую форму и сверяйте любую версию застройщика с ней построчно;
• включайте в договор обещанные удобства, срок сдачи, площадь и отделку квартиры и выделение иностранной квоты, а не оставляйте их в брошюре;
• депозит бронирования: по обзорам, с 31 января 2025 года приём депозитов за бронирование кондоминиума стал деятельностью, регулируемой законом о защите прав потребителей. Источник — одно агентство, поэтому спросите у юриста, что это значит для депозита, который с вас просят.

График платежей

Типичный план: депозит бронирования, более крупный платёж при подписании, платежи по этапам строительства или по датам, остаток при сдаче и переходе права. На практике:

• привязывайте платежи к проверяемым этапам строительства, а не только к календарным датам;
• платите только на счёт на имя компании-застройщика, указанный в договоре; никогда не на счёт физлица;
• храните квитанции по каждому переводу и сверяйте суммы с договором;
• иностранец, покупающий кондо на своё имя, должен ввезти деньги из-за границы в иностранной валюте и получить в банке форму FET; при платежах частями уточните в банке, как оформляется каждый платёж. См. материал о квоте 49%.

Почему обычно нет эскроу

В Таиланде есть закон об эскроу (B.E. 2551), но он добровольный, и источники сходятся: для кондо на стадии строительства его применяют редко, потому что застройщикам платежи нужны для финансирования стройки. На практике ваши платежи обычно идут на счёт самого застройщика. Если проект остановится, деньги могут быть уже потрачены. Поэтому проверки ниже так важны, а средство защиты в споре — иск к застройщику, а не выплата независимым держателем средств.

Разрешения и проверка застройщика

До оплаты запросите и дайте юристу проверить:

• регистрацию компании застройщика, директоров, оплаченный капитал и судебную историю, включая иски прежних покупателей. Управление по защите прав потребителей (ocpb.go.th) в прошлом принимало меры против застройщиков, поэтому узнайте, есть ли жалобы;
• завершённые проекты того же застройщика, которые можно посетить и поговорить с жильцами;
• титул на участок (чанот), кто владеет землёй и заложена ли она. Проектный залог должен иметь механизм снятия обременения с проданных квартир;
• разрешение на строительство и, для проектов выше определённого размера, оценку воздействия на окружающую среду (EIA). Один источник называет порог в 80 и более квартир или более 4 000 кв. м; правила подробнее, спросите юриста. Отсутствие или оспаривание EIA может остановить стройку, как, по сообщениям, случалось с проектами на Пхукете;
• выделение иностранной квоты письменно, как описано в материале о квоте.

Те же шаги подробнее разобраны в нашем чек-листе проверки сделки и в материале о проверке застройщика за рубежом.

Задержки и средства защиты

Агентства сообщают о задержках от 12 до 24 месяцев как о нередких и о неплатёжеспособности застройщиков на Пхукете; названий и итоговых сумм мы подтвердить не можем, поэтому воспринимайте это как повод проверять, а не как статистику.

Если проект опаздывает, право в изложении тайских юристов даёт несколько инструментов:

• Штраф за просрочку. Типовой договор, по сообщениям, предусматривает штраф не менее 0,01% цены за день, не более 10%.
• Расторжение и возврат. При нарушении срока сдачи покупатель, по сообщениям, может расторгнуть договор и потребовать возврат платежей с процентами 3% годовых (ставка, названная с апреля 2021 года) со дня получения каждого платежа застройщиком.
• Гарантии. Называются гарантии на дефекты: пять лет на конструкции и два года на остальное.
• Потребительская процедура. Покупатели кондо описываются как потребители в тайской процедуре потребительских дел: без судебных пошлин, с упрощённым процессом и переносом бремени доказывания на застройщика. Можно также пожаловаться в Управление по защите прав потребителей.

Эти права настолько хороши, насколько платёжеспособен застройщик. Иск о возврате к неплатёжеспособной компании может принести немного. Сохраняйте все документы и переписку и консультируйтесь заранее.

Для русскоязычных покупателей, живущих в ЕС

• Документы. Паспорт, договор бронирования и купли-продажи, квитанции, регистрационные документы застройщика. Если вы подписываете через представителя, доверенность требует нотариального заверения, апостиля и тайского перевода.
• Банки. Платите со своего счёта на своё имя. Банк-отправитель может запросить договор, назначение каждого платежа и подтверждение источника средств; подготовьте их. Типичные вопросы описаны в материале о переводе денег за границу при покупке недвижимости. Избегайте плательщиков-третьих лиц и просьб дробить или переименовывать платежи.
• Санкции и комплаенс. Если у ваших средств или контрагентов есть вопросы по санкциям или противодействию отмыванию денег, обсудите их с юристом до оплаты. Мы работаем только с прозрачными законными сделками.
• Визы. Покупка не даёт вида на жительство; см. визовые варианты для покупателей недвижимости.

FAQ

Защищены ли мои деньги при покупке на этапе строительства в Таиланде? В большинстве случаев не эскроу. Защита — типовой договор, потребительские нормы и платёжеспособность застройщика.

Какой штраф за задержку? Типовой договор, по сообщениям, предусматривает не менее 0,01% цены за день, не более 10%. Проверьте свой договор.

Можно ли вернуть деньги, если проект встал? По сообщениям, да, если срок договора нарушен и вы расторгли его, с процентами; получение денег зависит от финансов застройщика.

Нужна ли EIA? Для крупных проектов да; один источник называет порог в 80 и более квартир или более 4 000 кв. м. Требования к вашему проекту уточните у юриста.

Куда жаловаться? В Управление по защите прав потребителей и тайские суды; какой путь подходит, подскажет юрист.

Как мы помогаем

Мы — трёхъязычная платформа: подбираем недвижимость в Таиланде и координируем независимых местных юристов и налоговых консультантов для проверки договора и застройщика. Смотрите объекты в Таиланде и проверяйте расчёты в калькуляторах. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; правила меняются, поэтому актуальные требования проверяйте у тайского юриста.