В Испании эти два пути облагаются разными налогами и защищены по-разному: IVA плюс гербовый сбор против региональной ITP, десятилетняя страховка конструкций и банковская гарантия под авансы.
Покупка в Испании делится на две юридически разные сделки. Первая продажа от застройщика — это сделка с НДС, со своими гарантиями и правилами защиты платежей. Вторичная продажа между частными лицами — сделка с налогом на передачу, где защита в основном зависит от ваших собственных проверок. Сравнивать их по цене из объявления почти всегда неверно, поэтому вот что реально отличается.
Разница в налогах
Вторичка облагается налогом ITP (налог на передачу), ставку которого определяет каждое автономное сообщество. По обзорам 2026 года это примерно от 6% до 10%: в Мадриде около 6%, в Андалусии около 7%, в Каталонии около 10%. Новостройка у застройщика облагается 10% IVA на жильё плюс гербовый сбор AJD, который региональные обзоры оценивают примерно от 0,5% до 1,5% в зависимости от региона. Ставки меняются, и некоторые регионы их корректируют, поэтому перед сравнением предложений проверьте актуальную цифру для конкретного сообщества.
Практический вывод: при схожей цене итог по двум путям может оказаться близким, но в новостройке большая сумма уходит на IVA сверх цены, и это влияет на то, сколько профинансирует банк. Общие расходы нерезидента на покупку обычно оценивают в 10–15% сверх цены.
Гарантии: что даёт новостройка
Закон о строительстве (LOE) Испании устанавливает три срока ответственности для новых жилых зданий: десять лет за дефекты конструкции, три года за проблемы с пригодностью для жизни, например гидроизоляцию, и один год за отделочные дефекты. Десятилетняя гарантия на конструкции подкрепляется страховым полисом seguro decenal, который должен оформить застройщик, а нотариусы и земельный реестр, как правило, не проводят новую жилую сделку без подтверждения. Полис переходит к следующим владельцам на оставшиеся годы, что помогает и при перепродаже. Попросите сертификат и проверьте, что в нём указан именно этот дом.
У вторички новой гарантии нет. Если зданию меньше десяти лет, оставшаяся часть гарантии на конструкции может действовать, но для старых домов состояние — ваша забота, поэтому важны оценщик и проверки из нашего чек-листа по испанской вторичке.
Покупка на этапе строительства: как защищены авансы
Если вы платите авансы за ещё не построенное жильё, закон Испании требует, чтобы застройщик подкрепил каждый платёж банковской гарантией или страховым полисом на уплаченную сумму, а деньги шли через специальный банковский счёт. Это следует из закона о строительстве и закона 57/1968, усиленного законом 20/2015. Практическая деталь по сообщениям испанских юристов: такие гарантии действуют только после получения застройщиком строительной лицензии, поэтому резерв, внесённый до лицензии, защищён иначе.
Прежде чем платить, проверьте:
- лицензия на строительство выдана и соответствует покупаемому объекту
- вам выдают гарантию или полис с вашим именем и конкретным объектом, а не общий документ
- деньги идут на специальный счёт, а не на общий счёт застройщика
- в договоре указаны срок сдачи и последствия просрочки
- вы видите, у кого есть кредит под участок и как он снимается по объектам
Вторичка: расходы, которых нет в объявлении
Вторичку обычно можно получить сразу и в известном районе, но в ней могут быть скрытые в цене расходы: ремонт, энергоэффективность, долги по сообществу и устаревшие системы. Покупайте с выпиской nota simple из земельного реестра, сертификатом энергоэффективности и мнением оценщика и закладывайте бюджет на ремонт до торга. Так как продавец — частное лицо, места для торга по цене больше, чем у застройщика с фиксированным прайсом.
Простой способ выбрать
- выбирайте новостройку, если нужны современная теплоизоляция и планировка, понятная гарантия и длинный горизонт, и вы готовы ждать сдачи
- выбирайте вторичку, если нужно быстро заехать или сдавать, купить в сложившемся районе или сделать ремонт под себя
- сравнивайте полную стоимость с налогом, ремонтом и ипотекой, которую вам реально одобрят, а не только цену в объявлении
FAQ
Чем отличаются налоги? Вторичка платит региональную ITP, а новостройка 10% IVA плюс гербовый сбор AJD, точные ставки зависят от региона. Новостройка безопаснее? У неё есть десятилетняя страховка конструкций и, при покупке на этапе строительства, обязательные по закону гарантии под авансы, но проверять их нужно самому. Можно ли потерять аванс? Гарантия создана, чтобы этого не допустить, но только если она существует, действует для вашего объекта и лицензия получена. Есть ли гарантия у вторички? Новой нет, хотя у недавнего здания может действовать остаток десятилетней гарантии. Ипотека одинакова? Не обязательно, см. наш гайд по ипотеке в Испании для иностранцев.
How we help
D.H. Realting может помочь сравнить конкретные варианты новостроек и вторички и задать правильные вопросы застройщику или продавцу. Эта статья — общая информация, а не юридическая, налоговая или инвестиционная консультация. Ставки и правила меняются по регионам и со временем, поэтому перед сделкой уточните актуальные цифры у юриста и в профильном органе.