Off-plan занимает большую долю продаж в Дубае, но рассрочка не равна защищённой покупке. Чем различаются эскроу, сборы, ипотека и правила переуступки у off-plan и готового жилья.
В Дубае покупка готового жилья и покупка off-plan (объекта, проданного до постройки) — две разные сделки. По рыночным источникам, off-plan составляет большую часть недавних продаж, поэтому сравнивать стоит внимательно. Отдельный гид о проверке застройщиков отвечает на вопрос, кто строит; этот — чем для вас различаются два пути.
Что означает каждый путь
У готового объекта есть титульный документ, известный сервисный сбор и, если он сдаётся, реальная история аренды. Off-plan покупают у застройщика по договору купли-продажи и платят этапами по графику строительства, а передача обычно через один–несколько лет. Цена и гибкость off-plan достаются ценой ожидания и зависимости от застройщика.
Как защищены ваши платежи
Дубай требует, чтобы застройщик зарегистрировал проект в Dubai Land Department (DLD) и держал платежи покупателей на отдельном проектном эскроу-счёте по закону № 8 от 2007 года. По описанию рыночных источников, деньги передаются застройщику по этапам строительства, подтверждённым независимым инженером, и именно это не даёт потратить средства покупателей на другое. Эскроу защищает внесённые на него платежи; оно не гарантирует срок, качество или цену перепродажи. До оплаты запросите реквизиты эскроу-счёта и регистрацию проекта и платите только на этот счёт.
Сравнение расходов
- Сбор DLD за регистрацию, как правило, называют 4% от цены для обоих путей. На off-plan он связан с регистрацией сделки в системе Oqood.
- Прочие платежи сообщаются как небольшие фиксированные статьи: административный сбор, сборы trustee office (по сообщениям, несколько тысяч дирхамов) и, если вы пользуетесь агентом, комиссия (обычно называют 2% плюс НДС). Считайте эти цифры ориентировочными и уточните у застройщика или в DLD до решения.
- Сервисные сборы на off-plan обычно лишь оценочные до передачи; у готового объекта сбор известен, поэтому запросите историю сервисных сборов.
Планы рассрочки
Застройщики предлагают структурированные планы; на рынке называют, например, 60% во время строительства и 40% при передаче или 70/30. В маркетинге также часто говорят, что off-plan на 10–20% дешевле готового. Считайте это рекламным утверждением: сравнивайте объекты по району, виду, этажу и полной стоимости плана, а не по заголовочной цене.
Ипотека
Пути финансируются совершенно по-разному. По рыночным источникам, ипотека на off-plan ограничена примерно 50% стоимости на время строительства, а для готового жилья резиденты-экспаты могут занять до примерно 80% на первое жильё дешевле 5 млн AED и около 65% выше этой суммы. Банки могут применять лимиты ниже потолков, поэтому получите письменную оценку банка, прежде чем полагаться на цифру.
Задержки и что можно сделать
Большинство договоров на off-plan содержат ожидаемую дату завершения и льготный период, который, по сообщениям, обычно составляет от шести до двенадцати месяцев. В этот период застройщик, как правило, не нарушает договор; по описанию рыночных источников, право на расторжение и возврат возникает только после превышения этого окна, через процедуру регулятора и остаток на эскроу. Прочитайте точную формулировку в своём договоре, потому что именно она определяет вашу позицию.
Перепродажа до передачи
Перепродажа off-plan объекта — это переуступка, и требуется согласие застройщика (no-objection certificate, NOC). Многие застройщики разрешают её только после оплаты части цены, обычно называют 30–40%. Ожидайте сбор за NOC и часто плату за переуступку на продавце, плюс 4% DLD с новой цены на покупателе. Проверьте правила самого застройщика до покупки объекта, который вы можете захотеть продать раньше срока. Готовые объекты можно продавать без этого шага.
Где какой вариант подходит
Off-plan подходит, если:
- вам не нужен объект несколько лет
- вы принимаете риск застройщика и сроков и проверили его историю сдачи объектов
- вы предпочитаете платить этапами, а не большой суммой сразу
Готовый объект подходит, если:
- вам нужен арендный доход или пользование сразу
- вы планируете ипотеку с большей долей займа
- вы хотите осмотреть реальный объект, здание и его сервисные сборы
FAQ
Безопасны ли мои деньги в off-plan? Платежи на зарегистрированный проектный эскроу-счёт защищены системой эскроу, но срок, качество и цена перепродажи не гарантируются. Можно ли получить ипотеку на off-plan? Сообщаемые лимиты — около 50% стоимости на время строительства, часто ниже, чем для готового. Можно ли продать off-plan до передачи? Только с согласия застройщика, и многие требуют сначала оплатить минимальную долю цены. Что раньше приносит аренду? Готовый объект, так как off-plan не приносит аренды до передачи.
Как мы помогаем
Мы помогаем сравнить реальные проекты и готовые объекты, запросить у застройщиков важные документы и подключить лицензированных местных консультантов. Эта статья — общая информация, а не юридическая, налоговая, финансовая или инвестиционная консультация. Сборы, лимиты по ипотеке и правила меняются, а часть цифр здесь взята из рыночных источников, а не из официальных тарифов, поэтому перед решением уточните актуальные условия в DLD, у застройщика и в банке.