Парковки, кладовые и малые активы за рубежом

Парковки, гаражи и кладовые привлекают инвесторов небольшим входным чеком. Не нужно делать ремонт кухни, не заезжает семья, а сам объект дёшев по сравнению с квартирой. Но малый актив не значит простой актив. Арендная плата в абсолютных цифрах небольшая, постоянные расходы не уменьшаются пропорционально, а правовая форма того, чем вы фактически владеете, отличается от страны к стране. В статье — как формируется доход, что проверить в правовом титуле и что нам удалось и не удалось подтвердить по Испании, Германии, Чехии, Балтии и Грузии.

Что считать малым активом

• Парковочное место или гараж: в подземном паркинге или во дворе здания, иногда продаётся вместе с квартирой, иногда отдельно.
• Кладовая: подвал или бокс при здании либо ячейка в self-storage, которую сдают частным и бизнес-клиентам по размеру.
• Киоск, рыночное место или очень маленькая торговая точка. Это ближе к коммерческой недвижимости, чем к гаражам; про структуру аренды и вопросы к арендатору см. коммерческая недвижимость за рубежом.

Размер вложений и доход

Чек небольшой по сравнению с квартирой, но насколько небольшой, сильно зависит от города. В центральном районе крупного города одно место может стоить гораздо больше, чем гараж в малом городе. Типичные цены мы не называем, так как не смогли подтвердить актуальные данные по странам. Важнее форма дохода.

• Аренда обычно фиксированная ежемесячная сумма от соседнего жильца или бизнеса. Договоры часто короткие и простые.
• Расходы не уменьшаются вместе с объектом. Налог на недвижимость, взносы на содержание здания, страховка, возможная комиссия агента и время на поиск арендатора ложатся на небольшую аренду. Что учитывать, перечислено в статье про полную стоимость владения.
• Простой бинарен. Объект либо сдан, либо ничего не приносит, и одно пустое место нельзя усреднить с другими. Портфель из нескольких мест распределяет этот риск, но умножает бумажную работу.
• Доходность — это чистая аренда, делённая на полную цену покупки. Проверяйте цифру для конкретной улицы: гараж рядом с перегруженным жилым кварталом — одно, а в районе с бесплатной уличной парковкой — другое.
• Self-storage как бизнес — другая игра. Если вы покупаете ячейку в комплексе self-storage, доход зависит от оператора и заполняемости, а договор с оператором нужно читать так же внимательно, как договор по отельному юниту. Доходность не гарантирована, типичную цифру мы не приводим.

Правовой титул: чем вы владеете

Это первый вопрос, потому что ответ меняет порядок покупки, финансирования, налогообложения и продажи.

• Испания. Парковочные места в здании с режимом горизонтальной собственности (propiedad horizontal) могут регистрироваться как отдельный объект реестра (finca registral); по материалам испанского реестрового ведомства места также продаются как неделимые доли в гаражном объекте с правом исключительного пользования конкретным местом. Уточните, какой вариант применяется, и проверьте титул в Property Registry, см. Colegio de Registradores.
• Германия. Во многих зданиях подземное место — отдельная единица (Teileigentum) с собственным листом земельной книги, но это не обязательно; некоторые места привязаны к квартире или принадлежат как доля в общей собственности. Это видно из договора и земельной книги. Для места в большом гаражном комплексе проверьте также, у кого право проезда и кто платит за общие ремонты.
• Чехия. Чешские источники, которые мы нашли, указывают, что отдельное парковочное место, как правило, не является самостоятельным объектом собственности; обычная структура — доля в совместной собственности на гараж, зарегистрированный как нежилая единица, с правом пользоваться обозначенным местом. Совладельцы решают общие вопросы большинством долей. Проверьте выписку из кадастра (katastr nemovitostí) и соглашение совладельцев о пользовании местами, см. чешское кадастровое ведомство.
• Балтия и Грузия. Правила для этих рынков мы в рамках исследования не смогли подтвердить по официальным источникам, поэтому утверждений о титуле там не делаем. Если вы рассматриваете объект в Латвии, Литве, Эстонии или Грузии, спросите местного юриста, является ли место отдельным зарегистрированным объектом, долей или договорным правом пользования.

Право пользования — не собственность. Если продавец предлагает «место» через договор с управляющей компанией или объединением, выясните срок права, можно ли его продать и что будет при смене владельца здания.

Налоги и расходы на содержание

Налог на недвижимость, налог на сделку или НДС при покупке, подоходный налог с аренды и налогообложение в стране вашего проживания применяются к малому объекту так же, как к квартире, а в некоторых странах отдельно зарегистрированное место облагается как отдельный объект. Ставки по паркингам и кладовым ни для одной страны мы не подтверждали и не приводим. См. ежегодные налоги и счета по странам и обзор договоров об избежании двойного налогообложения.

Ликвидность и риски

• Узкий круг покупателей. Обычно это жители того же дома или улицы либо другие мелкие инвесторы. У иностранного собственника нет соседей, которым можно предложить объект, и продажа может занять больше времени, чем квартиры.
• Транзакционные расходы тяжелы для небольшой цены. У нотариальных, регистрационных и агентских расходов часто есть минимальные суммы, поэтому они занимают большую долю. Проверьте у местного юриста.
• Риски общего гаража. Разовые взносы на крышу или рампу, споры совладельцев, правила доступа и зарядки электромобилей.
• Изменения регулирования и спроса. Городская политика в отношении автомобилей, зоны низких выбросов и уличная парковка могут повышать или снижать спрос на места.
• Трудозатраты относительно дохода. Удалённое владение работает, только если кто-то собирает арендную плату; см. управление недвижимостью для удалённых владельцев.

Где это практично

Это практично там, где объект — отдельно зарегистрированная единица с ясным титулом, в районе реальный спрос на парковку, и вы можете добавить объект к тому, чем уже владеете или что управляется на месте. Как единственный актив в стране, где вы не живёте, оправдать его трудно. Малый актив — дополнение к квартире, а не замена. Стандартные проверки — в чек-листе перед покупкой.

FAQ

Можно ли купить парковку отдельно от квартиры? Во многих зданиях да, если она зарегистрирована как отдельная единица или продаётся как доля с исключительным пользованием. В других она привязана к квартире или к праву пользования. Проверьте реестр.

Хороша ли парковка как первая инвестиция? Входная цена низкая, но расходы и усилия не уменьшаются пропорционально. Она больше подходит тем, у кого уже есть присутствие на месте, и меньше — как первая инвестиция за рубежом.

Можно ли взять ипотеку на гараж? Банки часто предпочитают кредитовать жильё, и малые объекты финансировать сложнее. Спрашивайте банки напрямую; см. ипотека для нерезидентов.

Надёжен ли доход от self-storage? Не автоматически. Доход зависит от оператора и заполняемости, а купленную ячейку в комплексе нужно покупать, внимательно прочитав договор с оператором.

Какая главная ошибка? Купить право пользования или долю, не поняв, что они дают. Попросите юриста письменно объяснить, чем вы владеете и как это можно продать.

Как мы помогаем

Мы — трёхъязычная платформа: подбираем объекты и координируем независимых местных юристов и налоговых консультантов. Парковки и кладовые как отдельный продукт мы не предлагаем. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; правила и цены меняются, поэтому проверяйте актуальные нормы у квалифицированных местных специалистов.