С 2026 года иностранец может владеть недвижимостью в Саудовской Аравии, но только в определённых зонах. Что разрешает закон, сколько это стоит, как связано Premium Residency и что проверить.
Десятилетиями иностранец не мог просто купить квартиру в Саудовской Аравии. В 2026 году всё изменилось. С начала года действует новый закон о владении недвижимостью и инвестициях для неграждан Саудовской Аравии, а его исполнительные правила Совет министров утвердил 23 июня 2026 года. Прежнее разрешение «в каждом отдельном случае» заменила система с чёткими правилами, определёнными зонами и единой государственной платформой. Рынок новый, детали ещё уточняются, поэтому в этом гайде мы отделяем установленное от того, что нужно проверить самому. Данные проверены в октябре 2026 года.
Кто может покупать
Закон охватывает иностранных физических лиц (резидентов и нерезидентов), иностранные компании, иностранные некоммерческие организации и саудовские компании с иностранными акционерами. Иностранец может купить жильё или недвижимость для бизнеса, но только внутри зон, которые утвердило государство. Вне этих зон ответ по общему правилу остаётся отрицательным, с узким исключением для саудовских компаний с иностранными владельцами, которые покупают для деловых целей с одобрения министерства инвестиций.
Мекка и Медина стоят особняком. Иностранцы-физлица могут покупать там только если они мусульмане и только в отведённых зонах. Немусульманские инвесторы получают доступ в эти города лишь через саудовскую компанию с иностранными акционерами, при отдельном контроле.
Где: карта зон
Генеральное управление по недвижимости (REGA) опубликовало карту разрешённых территорий. По данным издания Enterprise, которое писало об этом в августе 2026 года, на ней 57 зон в Джидде, 9 в Эр-Рияде, 17 в Аль-Ула, 12 в Мекке и 10 в Медине. REGA называет карту отправной точкой и говорит, что она может расширяться после собственной проверки, не называя сроков.
Для покупателя отсюда следует практическое правило: проверьте конкретное здание или участок по официальной карте до внесения задатка. Хорошее название района в буклете ещё не делает адрес допустимым. Границы районов мы для этой статьи не проверяли, и полагаться на любые вторичные описания, включая наше, не стоит.
Как проходит покупка
Заявки подаются через цифровую платформу REGA под названием Saudi Properties: она ведёт регистрацию, оплату и выдачу титула и связана с платёжной системой центрального банка. Резиденты с икамой подают заявку напрямую. По сообщению Gulf News, нерезиденты начинают с посольства Саудовской Аравии за рубежом, а иностранные компании сначала регистрируются в министерстве инвестиций. Точный маршрут стоит уточнить у саудовского юриста, поскольку процедура менялась с января.
На практике шаги такие:
- Выберите объект внутри утверждённой зоны и попросите продавца или застройщика подтвердить это письменно.
- Проверьте титул в реестре недвижимости, а для строящегося проекта лицензию застройщика и схему эскроу.
- Согласуйте цену и то, кто какой платёж несёт. Налоги и сборы оплачиваются электронно до подачи заявки на передачу.
- Зарегистрируйте передачу через платформу и получите цифровой титул.
Сколько это стоит
Расходы состоят из трёх слоёв, и сумма важнее любой отдельной строки.
- Налог на сделки с недвижимостью (RETT): 5% от стоимости сделки, действует с апреля 2025 года. Обычно его платит продавец, но договор может переложить его на покупателя. Для передачи нужен сертификат об уплате.
- Сбор для нерезидентов страны: сбор в пользу REGA при покупке или продаже права на недвижимость иностранцем. Сейчас называют 2% в Эр-Рияде, Джидде, Мекке и Медине при законодательном потолке 5%. Одна юридическая фирма пишет, что ставки пока в проекте, а плательщика стороны определяют сами. Аналитики, включая CBRE, говорят об общей нагрузке до 10%, призванной сдерживать краткосрочные спекуляции.
- Мелкие статьи: регистрация 1 600 риялов (около 430 долларов) за обычную передачу, первая регистрация бесплатна, и комиссия агента до 2,5%. Эти суммы могут меняться.
Поэтому иностранцу стоит заложить сверх цены несколько процентов и письменно выяснить, кто платит RETT и сбор для иностранцев. Суммы пересчитаны по привязке риала к доллару, 3,75 за доллар.
Premium Residency и недвижимость
Покупка недвижимости сама по себе вид на жительство не даёт. Есть отдельный путь для владельцев недвижимости в рамках программы Premium Residency. По данным саудовских источников, например amlak.net.sa, и консультантов, нужна жилая недвижимость стоимостью не менее 4 млн риялов (около 1,07 млн долларов), уже построенная, а не участок, без ипотеки и с оценкой аккредитованного оценщика Taqeem. Резидентство действует, пока вы владеете объектом, и стоит 4 000 риялов. Эти условия взяты из вторичных источников; перед построением плана проверьте актуальные условия на официальном портале Premium Residency.
Для большинства покупателей из Европы недвижимость там просто инвестиция, а не способ получить резидентство. Порог высокий, а запрет на ипотеку означает полную оплату.
Налоги после покупки
Общего ежегодного налога на квартиру в Саудовской Аравии нет, но есть налог на «белую землю», направленный на неосвоенные городские участки. По сообщениям, с арендного дохода нерезидента-физлица удерживается окончательный налог 5% от валовой аренды. Подтвердить это по первоисточнику мы не смогли, поэтому спросите налогового консультанта, как это сочетается с правилами вашей страны, особенно если вы налоговый резидент ЕС. Может применяться соглашение об избежании двойного налогообложения.
Финансирование
Банки объявили ипотечные продукты для иностранцев со ставками примерно от 4,1% до чуть менее 5% для иностранных резидентов. Получит ли нерезидент кредит на тех же условиях, неясно, а путь Premium Residency ипотеку вообще запрещает. Планируйте покупку за свои средства, а любое предложение по ипотеке фиксируйте письменно.
Риски, которые стоит учесть
- Новый режим. Правила, ставки сборов и карта зон ещё уточняются. Первые сообщения в январе говорили, что ни один проект пока не одобрен для иностранцев. Карта и правила появились позже, а сколько сделок нерезидентов реально закрыто, подтвердить мы не смогли.
- Допустимость конкретного адреса. Это главный способ потерять деньги: купить вне зоны.
- Штрафы. В сообщениях называют штрафы до 10 млн риялов и публичную продажу с торгов для недвижимости, купленной на основании ложных сведений. Будьте точны в каждом документе.
- Низкая ликвидность. Круг иностранных покупателей узок, при продаже действует сбор, а в Эр-Рияде до 2030 года заморожена аренда, что ограничивает рост дохода.
- Риск строящегося объекта. Проверьте лицензию, эскроу и историю сдачи у застройщика.
- Валюта. Риал привязан к доллару, что снимает большую часть валютного риска для инвестора в долларах и добавляет его тому, кто зарабатывает в евро или злотых.
Разумный порядок действий
1. Определите цель: доход, место для проживания или диверсификация. Ответ определит выбор между Эр-Риядом, Джиддой и Аль-Улой. 2. Выбирайте зону по официальной карте, а не по буклету. 3. Попросите саудовского юриста проверить титул, статус зоны и распределение сборов. 4. Сравнивайте полную стоимость входа и выхода, а не только цену. 5. Подтвердите налоговое положение у себя на родине до подписания.
Если вам нужна помощь с проверкой проекта по этим пунктам, наша команда бесплатно сделает первичный разбор документов и ответит в течение 24 часов. Законы и ставки сборов меняются, поэтому перед любым платежом уточните действующие правила у лицензированного саудовского юриста.