Правило пяти лет, PIT-39, сроки, расходы, жилищная льгота и учитываются ли траты на жильё в ЕС, а также сроки, мост между сделками и случай наследства.
Продажа квартиры в Польше для покупки в Испании, на Кипре или в Болгарии распространённый путь у жителей Польши. Польский налог определяют два вопроса: как долго вы владели квартирой и что вы делаете с деньгами. В этом руководстве мы опираемся на брошюру Министерства финансов к PIT-39 (за 2025 год) и страницу министерства о продаже жилья и прямо говорим, где не смогли подтвердить пункт. Материал информационный и не является налоговой консультацией.
Правило пяти лет
Продажа квартиры, дома, доли в недвижимости или права вечного пользования облагается в Польше только если она не часть бизнеса и произошла до истечения пяти лет, считая от конца календарного года, в котором вы купили или построили объект. Квартиру, купленную в марте 2022 года, можно продать без этого подоходного налога с 1 января 2028 года, а не с марта 2027. По истечении срока продажа вне этого налога, и PIT-39 не подаётся.
Если вы продаёте в пределах пяти лет
PIT-39 подаётся с 15 февраля по 30 апреля года, следующего за продажей. Ставка налога 19% от дохода, налог уплачивается к тому же сроку подачи, как сказано в брошюре. Доход это цена продажи за вычетом расходов на продажу и расходов на приобретение.
- Выручка: цена по договору, уменьшенная на расходы по продаже. Если цена существенно ниже рыночной без причины, инспекция может взять рыночную стоимость.
- Расходы: документально подтверждённая цена покупки (или стоимость строительства) плюс подтверждённые улучшения, повысившие стоимость. По брошюре стоимость приобретения ежегодно повышается, начиная с года после покупки, на индекс потребительских цен; уточните, как это работает в вашем случае.
- Валюта: покупка или продажа в иностранной валюте пересчитывается в злотые.
Жилищная льгота (ulga mieszkaniowa)
Если выручка от продажи тратится на ваши собственные жилищные цели, соответствующая часть дохода освобождается от налога. Брошюра даёт формулу: доход, умноженный на долю жилищных расходов в выручке от продажи. Расходы должны быть понесены начиная со дня продажи и не позднее трёх лет от конца года продажи. Подтверждённые расходы учитываются до размера выручки. Официальный пример: выручка 200 000 злотых, расходы 150 000, доход 50 000, жилищные расходы 180 000, то есть освобождённый доход 50 000 x 180 000 / 200 000 = 45 000 злотых, а 5 000 остаются облагаемыми. Если вся выручка идёт на жилищные цели, весь доход освобождается.
Если условия не выполнены, нужно подать корректировку и уплатить налог с процентами за просрочку, начисляемыми со дня, следующего за первоначальным сроком подачи.
Учитывается ли жильё в другой стране ЕС?
Страница министерства о продаже жилья говорит, что собственные жилищные цели можно реализовать не только в Польше, но и в государствах ЕС, если налоговый орган может получить информацию по международным соглашениям. Другие порталы со ссылкой на закон добавляют Норвегию, Исландию, Лихтенштейн и Швейцарию и пишут, что погашаемый для этой цели кредит должен быть в банке с местонахождением в этих странах. Мы прочитали заявление министерства и вторичные источники, но не текст закона, поэтому точную формулировку проверьте у консультанта. При таком прочтении страна вне списка, например Турция, ОАЭ, Грузия или Черногория, не подходит.
Другие условия, которые нужно проверить:
- Это должна быть ваша собственная жилищная потребность. Порталы со ссылкой на судебные решения пишут, что речь о жилье, в котором вы будете жить, а не о квартире, купленной только для сдачи. Вторую квартиру в Испании, где вы будете жить, отстоять можно; квартира, купленная исключительно под аренду, рискованный случай. Мы бы не полагались на неё без письменной налоговой интерпретации.
- Могут учитываться покупка, строительство, расширение и ремонт собственного дома, а также погашение кредита, взятого до продажи для таких целей.
- Расходы до продажи по формулировке брошюры не учитываются (они считаются со дня продажи). Если вы вносите задаток или покупаете раньше, чем продаёте, уточните, какая часть засчитывается. Исключением, о котором пишут порталы, является кредит, взятый до продажи и погашаемый из выручки.
Сроки и «мост» между сделками
Разрыв по времени обычно и есть настоящая проблема. Вы можете захотеть купить за границей раньше, чем продастся польская квартира. Что учесть (ничто из этого не налоговая консультация):
- Трёхлетнее окно после продажи щедрое, поэтому покупку после продажи проще вписать, чем покупку до неё.
- Если нужен мост, в Польше возможен кредит под залог польской квартиры, но порталы пишут, что до продажи засчитывается только погашение такого кредита, взятого до продажи; см. кредит в своей стране.
- Платежи за границей по этапам (на стадии строительства) сопоставляйте с датами. Храните договор и банковские подтверждения каждого платежа.
- Когда деньги уходят из Польши, банки спрашивают об источнике; договор продажи и ваш PIT-39 хорошие доказательства. См. перевод денег за границу из Польши.
Унаследованная недвижимость
Если вы унаследовали квартиру, брошюра подтверждает, что в расходы на приобретение входят документально подтверждённые расходы наследодателя и ваши наследственные обременения (погашенные долги, требования об обязательной доле, завещательные отказы) пропорционально, а также уплаченный налог на наследство, если он был. Пятилетний срок для унаследованной недвижимости обычно описывают как отсчитываемый от конца года, в котором имущество приобрёл наследодатель; в брошюре мы этого не нашли, поэтому подтвердите. По теме: налог на наследство и дарение при недвижимости за границей.
Если вы уезжаете из Польши
Продажа после утраты статуса польского налогового резидента может облагаться иначе. См. налоговое резидентство при переезде и планируйте даты продажи и переезда вместе с консультантом.
Условный пример
Резидент купил квартиру в 2023 году за 500 000 злотых и продаёт в 2026 году за 600 000 злотых, с 20 000 злотых подтверждённых улучшений и 10 000 расходов на продажу. Доход примерно 590 000 - 520 000 = 70 000 злотых (без учёта индексации расходов), налог 19% составляет 13 300 злотых без льготы. Если вся выручка уйдёт в срок на подходящее жильё, доход может быть освобождён; если половина, то примерно половина дохода. Цифры иллюстративные, не прогноз.
FAQ
Когда подавать PIT-39? С 15 февраля по 30 апреля года, следующего за продажей. Какая ставка? 19%. Распространяется ли льгота на квартиру в другой стране ЕС? Министерство говорит, что собственные жилищные цели можно реализовать в странах ЕС; EEA, Швейцарию и точные условия подтвердите. Подходит ли квартира, купленная для сдачи? Порталы со ссылкой на суды говорят, что льгота для собственного жилья, поэтому не предполагайте. Сколько времени на траты? До конца третьего года после года продажи. Платится ли налог, если продал после пяти лет? Нет, этот подоходный налог не применяется.
Как мы помогаем
Мы трёхъязычная платформа, которая подбирает недвижимость за границей и координирует независимых местных юристов и налоговых консультантов. Этот текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; правила и интерпретации меняются, поэтому актуальное положение подтверждайте у лицензированного польского налогового консультанта и на podatki.gov.pl. См. также покупку недвижимости за границей из Польши и как продать недвижимость за границей.