Покупка недвижимости за границей из Польши: пошаговый гид для жителей Польши

Покупка недвижимости за границей из Польши — та же сделка, что и для местного покупателя, но с тремя польскими особенностями. Польские банки редко её финансируют. Деньги должны уйти через польскую банковскую систему, и банк задаст вопросы. А то, что объект приносит, или то, что вы заработаете при продаже, облагается налогом и в Польше. Этот гид проходит весь путь по порядку. Он носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; приведённые цифры ориентировочные.

Начните с цели, а не со страны

Один и тот же бюджет покупает совершенно разное в зависимости от того, чего вы хотите.

• Арендный доход. Смотрите на чистую, а не на заявленную доходность. Наша страница доходность аренды по странам ставит рядом цифры из страновых гайдов и показывает, что каждая из них не учитывает. Более высокая валовая доходность обычно идёт вместе с валютным, регуляторным риском или риском простоя.
• Сохранение капитала. Крупные ликвидные рынки Западной Европы обычно дают меньшую доходность и больше стабильности. См. цены за м² по странам.
• Жильё для части года. Здесь важнее климат, авиасообщение с Польшей и расходы на содержание, чем доходность.
• Вид на жительство. Это специфичный для Польши момент: гражданин ЕС уже вправе жить в других странах ЕС, поэтому покупка там почти ничего не добавляет. За пределами ЕС картина обратная. Покупка в Таиланде, например, сама по себе не даёт права остаться; долгое пребывание оформляют отдельными визами. В ОАЭ существуют пути к резиденции через недвижимость, но пороги меняются, поэтому проверяйте их до того, как на них рассчитывать.

Если вы ещё не определились, используйте наш обзор стран, сравнение стран и калькуляторы, чтобы поставить двух-трёх кандидатов в одинаковые условия до того, как тратить деньги на поездки.

О ЕС: чаще всего гражданин Польши покупает на тех же условиях, что и местный, но в нескольких странах есть ограничения на вторичное жильё или требуется разрешение. Проверьте это для вашей страны до внесения резервного взноса.

Что должен покрывать бюджет

Цена покупки — лишь часть. Заложите дополнительно:

• Налоги и сборы за сделку. Они сильно различаются. На Кипре сбор за переоформление идёт по шкале 3%, 5% и 8% в зависимости от цены, не взимается, если начислен НДС (новостройка), и сокращается вдвое при вторичной покупке без НДС; НДС на новое жильё — 19%, пониженная ставка 5% только для основного места жительства при соблюдении условий. В Дубае сбор Земельного департамента — 4% цены, плюс плата доверенному офису и, при вторичной покупке, справка об отсутствии возражений от застройщика. В Таиланде сбор за переход права около 2% от оценочной стоимости плюс специальный деловой налог или гербовый сбор. Актуальные цифры смотрите в страновых гайдах.
• Юрист, переводчик и при необходимости нотариус и апостиль или легализация документов.
• Мебель, управление и коммунальные взносы после покупки. Их перечисляет наш гид по полной стоимости владения за границей.
• Запас на курс: доход у вас в злотых, а цена — в евро, долларах, дирхамах или батах.

Единую таблицу бюджета мы намеренно не даём: цифры меняются, а неверная таблица хуже её отсутствия. Составьте свою по страновым гайдам и заложите запас 10–15% на непредвиденное.

Этапы покупки

Порядок почти везде похож.

1. Резервирование. Вы подписываете короткое соглашение и вносите депозит, чтобы объект сняли с продажи. Спросите письменно, что будет с депозитом, если проверки не пройдут. 2. Проверка (due diligence). Местный юрист, работающий на вас, а не на продавца или агента, проверяет право собственности, обременения, разрешения на строительство, долги по коммунальным взносам и, для новостройки, лицензию застройщика и то, как защищены ваши деньги. При покупке строящегося жилья в ОАЭ платежи должны идти только на эскроу-счёт застройщика, и этот счёт можно проверить в Земельном департаменте. 3. Договор купли-продажи. В одних странах сначала подписывается предварительный договор, а окончательный акт — позже, в других это один документ. Читайте его на понятном вам языке; заверенный перевод стоит дёшево по сравнению с суммой сделки. 4. Оплата. Ниже о валюте и о том, как отправлять деньги. Платите только на счёт, указанный в договоре, со счёта на ваше имя и никогда наличными. 5. Регистрация. Право собственности вносится в земельный реестр или его аналог, и вы получаете подтверждение. Не считайте покупку завершённой, пока у вас нет этого документа. 6. После покупки: коммунальные услуги, страховка, договор управления при сдаче в аренду и польские формальности, описанные в конце.

Финансирование из Польши

Польские банки, как правило, не выдают ипотеку под залог недвижимости за границей. Остаётся несколько путей.

• Свои накопления или деньги от продажи другого актива. Проще всего, так и поступает большинство покупателей.
• Ипотечный кредит в Польше под залог другой недвижимости в Польше. Банк может кредитовать под польский объект, а полученные деньги можно потратить на что угодно, в том числе на покупку за границей. Риск ваш: если зарубежная инвестиция не удастся, залогом остаётся польский дом.
• Кредит в банке страны покупки. Некоторые иностранные банки кредитуют нерезидентов на своих условиях, обычно с большим первоначальным взносом, проверкой доходов и местной оценкой. Условия различаются по странам и меняются; см. нашу статью об ипотеке для нерезидентов.
• Рассрочка от застройщика, распространённая на рынках строящегося жилья. Это не кредит, но она меняет момент, когда деньги должны уйти со счёта. Осторожно с предложениями гарантированной аренды, которые к ней прилагаются; см. гарантированная аренда: подвох.

Валюта: где деньги теряются незаметно

Вы зарабатываете в злотых, а платите в другой валюте, поэтому курс — часть цены. Банк конвертирует по своему курсу, в который заложена маржа; обменный пункт или специализированный сервис переводов могут брать меньше, а валютный счёт позволяет выбрать момент. Сравнивайте эффективный курс, а не заявленную комиссию. На крупной сумме доля процента — это больше денег, чем весь сбор за перевод. О том, как отправлять деньги, какие документы может запросить банк и какая есть отчётность, читайте в статье как отправить деньги за границу для покупки недвижимости.

Покупка дистанционно и доверенность

Завершить покупку можно, не приезжая, но структура меняется. Обычно вы выдаёте местному юристу доверенность, составленную по правилам страны покупки и часто подписанную у польского нотариуса, с апостилем или консульской легализацией, которых требует эта страна, и заверенным переводом. Точные требования уточните у юриста, который будет действовать от вашего имени. Ограничьте доверенность конкретным объектом, ценой и действиями и укажите срок. Меры предосторожности описаны в статье о дистанционной покупке недвижимости за границей.

Польская сторона

Владение недвижимостью за границей не выводит вас из польской системы.

• Аренда. Налоговый резидент Польши платит налог в Польше с доходов со всего мира. Как облагается зарубежная аренда, зависит от соглашения об избежании двойного налогообложения. См. налог на аренду за границей для резидентов Польши.
• Продажа. Продажа в течение пяти лет с конца года покупки облагается в Польше налогом 19%; позже — нет. Подробности в той же статье.
• Отчётность перед Национальным банком Польши. Резидент Польши, у которого зарубежные активы и обязательства превышают 7 млн злотых, обязан о них отчитываться. Большинство покупателей ниже этого порога, но проверьте, особенно если у вас есть ещё акции или счета за границей.
• Налоговое резидентство. Если вы переносите жизнь за границу, правила меняются; см. налоговое резидентство при переезде.
• Документы. Храните договор, подтверждения платежей и источник средств. Они понадобятся банку, для налогов и при будущей продаже.

Короткий чек-лист перед внесением депозита

• Ясна ли моя цель и подходит ли под неё страна?
• Есть ли у меня юрист, работающий на меня, и видел ли я документы на право собственности?
• Знаю ли я полную стоимость покупки и владения?
• Идёт ли платёж на счёт из договора и с моего собственного счёта?
• Знаю ли я, как аренда и продажа будут облагаться в Польше?
• Заложен ли у меня запас на курс и на непредвиденное?

FAQ

Можно ли получить в Польше ипотеку на квартиру за границей? Как правило, не под залог зарубежной квартиры. Можно взять кредит под польский объект или обратиться в иностранный банк. Проще ли покупать в ЕС? Часто да, из-за общих правил и отсутствия вопроса о резиденции, но у каждой страны свои расходы и процедуры. Нужно ли сообщать польским властям о покупке за границей? Общего реестра для этого нет; доход декларируется в налоговой декларации, а очень крупные активы подпадают под отчётность перед Национальным банком Польши. Можно ли купить, не приезжая? Да, по доверенности и через надёжного местного юриста, но только после того, как вы увидели документы. Вносить ли депозит до проверок? Только если в договоре письменно сказано, что он возвращается, когда проверки не пройдены.

Как мы помогаем

Мы подбираем страны под вашу цель, считаем чистую доходность на ваших допущениях и координируем местных юристов и управляющих. Страница носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; цифры и правила меняются, поэтому подтверждайте их у лицензированного консультанта, прежде чем действовать.