Как отправить деньги за границу для покупки недвижимости: гид для покупателей из Польши

Перевести крупную сумму из Польши на оплату квартиры за границей несложно, но именно на этом шаге покупатели теряют время и деньги: банк замораживает перевод, пока не объяснён источник средств, застройщик отклоняет платёж, потому что имя отправителя не совпадает, а плохой курс обходится дороже юриста. Этот гид объясняет, как проходит перевод, о чём спросит польский банк, какие правила в Таиланде, Дубае и на Кипре и какие обязанности по отчётности действительно касаются резидента Польши. Он носит информационный характер, не является юридической или налоговой консультацией, а правила меняются.

Два способа отправки: SEPA и SWIFT

Внутри еврозоны обычный перевод в евро идёт как платёж SEPA: быстро и дёшево. В других валютах или в страну вне SEPA деньги идут переводом SWIFT, с которого могут взять комиссию ваш банк и банки-посредники по пути. В итоге сумма, дошедшая до получателя, может быть меньше отправленной. Спросите у банка, какой вариант распределения комиссий обеспечивает, чтобы дошла полная сумма, и договоритесь с продавцом или застройщиком, кто несёт комиссии. Если по договору цена должна прийти полностью, запишите это письменно.

Курс — большая статья расходов

Жители Польши обычно платят в иностранной валюте, а зарабатывают в злотых. Банк конвертирует по своему курсу, в который заложена маржа. Обменный пункт или специализированный сервис может предложить меньшую маржу, а валютный счёт позволяет конвертировать заранее, в удобный для вас момент. Сравнивайте эффективный курс на всю сумму, а не заявленную комиссию: на крупном переводе небольшая разница в курсе — это больше денег, чем комиссия за перевод. Цифр спреда мы здесь не приводим: они различаются по банкам и по дням.

О чём спросит польский банк

Банки в Польше по закону обязаны спрашивать об источнике средств по правилам борьбы с отмыванием денег, соответствующим директивам ЕС. Крупный перевод за границу, а также крупная сумма, незадолго до этого поступившая на счёт, — типичные операции, вызывающие вопросы. В СМИ часто называют около 15 000 евро как сумму, после которой внимание возрастает; это не юридический порог, а распространённая практика. Если вы не отвечаете, банк может отказать в операции или заблокировать счёт.

Подготовьте документы до того, как дать поручение:

• Договор покупки с ценой, продавцом и реквизитами счёта.
• Подтверждение происхождения денег. Для накоплений: выписки, а для доходов — трудовые или предпринимательские договоры и налоговые декларации. Для продажи другого объекта: нотариальный акт продажи. Для дарения: договор дарения и перевод.
• Паспорт или удостоверение личности и, если попросят, пояснение цели платежа.

Проще всего путь, на котором виден весь след: ваш доход, ваш счёт, платёж. Деньги, прошедшие через несколько счетов или поступившие наличными, объяснять долго.

Деньги должны идти с вашего собственного счёта

Почти любой продавец, застройщик и реестр хотят, чтобы отправителем был покупатель. В Таиланде имя в переводе должно в точности совпадать с именем в паспорте покупателя и в договоре; недостающее среднее имя может привести к тому, что земельное ведомство отклонит документ. В Дубае платите застройщику только на эскроу-счёт, который Земельный департамент подтверждает для данного проекта, и пусть на каждом платеже стоит ваше имя. Не платите через счёт друга, агента или родственника, чтобы сэкономить время. Это самая частая причина платежа, который потом нельзя опознать, и она может обернуться проблемой с правом собственности.

Никогда не платите наличными. Провоз наличных на сумму от 10 000 евро через границу ЕС нужно декларировать на таможне, и в любом случае наличные нельзя привязать к покупке.

Таиланд: форма FET

По тайскому праву иностранец, покупающий кондоминиум на своё имя, должен ввезти деньги из-за границы в иностранной валюте. Тайский банк, принявший перевод, конвертирует его в баты и выдаёт подтверждение для Земельного департамента. Для входящего перевода от 50 000 долларов США это Foreign Exchange Transaction form, известная как FET или Thor Tor 3; для меньших сумм банк выдаёт письмо-подтверждение, которое принимается взамен. Практические моменты:

• Отправляйте деньги в иностранной валюте на тайский банковский счёт, не в батах и не с тайского счёта.
• Укажите цель в поручении, например покупку конкретного юнита в конкретном проекте. Расплывчатая формулировка не подходит.
• Следите, чтобы имя отправителя совпадало с паспортом и договором.
• Берегите FET или письмо: без него юнит не зарегистрируют на ваше имя как иностранную собственность.

Квоту, расходы на переход права и риски структур с землёй и арендой см. в нашем гиде по покупке в Таиланде.

Дубай: эскроу и правильный счёт

Строящееся жильё оплачивается частями на эскроу-счёт застройщика по данному проекту. Проверьте счёт на сайте Земельного департамента до первого платежа и не соглашайтесь платить на другой счёт из-за якобы смены реквизитов. Сбор Земельного департамента — 4% от цены, сверху идут плата доверенному офису и, при вторичной покупке, плата за справку об отсутствии возражений от застройщика; суммы приводят брокерские источники, и их нужно подтвердить до расчёта бюджета. Пусть ваше имя, как в паспорте, будет одинаковым в договоре и на каждом платеже. См. гид по доходности и расходам в Дубае.

Кипр: переводы, банки и источник средств

На Кипре платежи идут банковским переводом, и нужно сохранять все квитанции: они важны для проверок по борьбе с отмыванием денег и, если позже вы подадите на вид на жительство, как подтверждение инвестиции. Местные банки и юристы проверяют источник средств так же строго, как польские банки, поэтому перечисленные выше документы запросят дважды. Расходы зависят от того, новостройка это с НДС или вторичка: сбор за переход права идёт по шкале 3%, 5% и 8% по ценовым диапазонам, не взимается, если уплачен НДС, и снижается вдвое при вторичной покупке вне НДС. Конвертация при депозитах из-за границы может стоить дорого, поэтому сравните варианты до первого перевода. См. гид по доходности и расходам на Кипре.

О чём должен отчитываться резидент Польши

Мы искали обязанности, касающиеся физического лица, и нашли две.

• Национальный банк Польши (NBP). По Валютному закону резидент Польши, у которого зарубежные активы и обязательства в сумме превышают 7 млн злотых, обязан отчитываться перед NBP. Учитываются недвижимость за границей, доли в иностранных компаниях, иностранные займы и подобное. Отчёт электронный, требует регистрации в системе отчётности NBP и подаётся в течение 20 рабочих дней после окончания периода. Для супругов в режиме общности имущества порог применяется к обоим вместе. Большинство покупателей значительно ниже порога, но крупная покупка вместе с другими зарубежными активами может его пересечь. Как оценивается недвижимость для этой цели и какие периоды применяются, подтвердить не удалось; если вы близки к лимиту, спросите NBP или консультанта.
• Налоги. Доход от объекта декларируется в польской налоговой декларации, как описано в статье налог на аренду за границей для резидентов Польши. Продажа отражается в PIT-39 с учётом правила пяти лет.

Иной личной обязанности уведомлять польский налоговый орган о владении недвижимостью или счётом за границей мы не нашли. Это констатация найденного, а не гарантия, что её нет; если ваша ситуация необычна, спросите консультанта.

Дарение и займы как источник средств

Если часть денег вам дают родители или другой близкий родственник, подарок от ближайших родственников освобождён от польского налога на дарение, если вы заявите о нём на форме SD-Z2 в налоговую в течение шести месяцев после получения. Переводите его банковским переводом, чтобы был виден след, сохраните договор дарения и подтверждение SD-Z2 и покажите их банку. Заём от частного лица оформляйте письменно, с суммами и датами. Заём под залог польского жилья — один из способов получить деньги; см. наши материалы об ипотеке для нерезидентов и о покупке из Польши целиком.

Практический порядок действий

1. Определите договор и график платежей и спросите у юриста, на какой счёт идёт каждый платёж. 2. Соберите подтверждение источника средств до первого перевода. 3. Откройте или проверьте валютный счёт, если хотите управлять моментом конвертации. 4. Сравните эффективный курс и расходы на перевод. 5. Если банк позволяет, отправьте небольшой тестовый платёж на тот же счёт и убедитесь, что он пришёл на ваше имя. 6. Отправьте основной платёж, сохраните подтверждения и передайте их юристу. 7. Отметьте общий объём зарубежных активов на случай приближения к лимиту NBP.

FAQ

Заблокирует ли польский банк крупный перевод за границу? Он может сначала задать вопросы и отказать, если вы не ответите; готовые документы избавляют от задержки. Есть ли юридическая сумма, выше которой банк спрашивает всегда? Единой фиксированной суммы нет; 15 000 евро — распространённая практика, а не закон. Может ли родственник отправить деньги за меня? Лучше нет: отправителем должен быть покупатель. Нужна ли FET для квартиры в Таиланде? Да, для кондоминиума в иностранной собственности, либо письмо банка при сумме менее 50 000 долларов США, и деньги должны прийти из-за границы в иностранной валюте. Нужно ли сообщать о покупке за границей в NBP? Только если зарубежные активы и обязательства вместе превышают 7 млн злотых. Облагается ли налогом подарок от родителей? Нет, если это ближайшая семья и вы заявили о нём на SD-Z2 в течение шести месяцев.

Как мы помогаем

Мы заранее сообщаем, на какой счёт идёт каждый платёж, проверяем, что имена и цель перевода совпадают с договором, и координируем юриста и банк. Страница носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; правила и пороги меняются, поэтому подтверждайте их в банке и у лицензированного консультанта.