В Турции два пути через недвижимость: ВНЖ от 200 000 долларов и гражданство от 400 000 долларов с трёхлетним запретом продажи. Как работает каждый и какие риски не упоминают в брошюрах.
Турция — единственный рынок в регионе, где за покупку недвижимости предлагают паспорт, а рядом с ним — более дешёвый вид на жительство. Это и рынок, где маркетинг заметно опережает юридические детали. Наш общий обзор золотых виз объясняет, как читать любую программу; здесь два турецких маршрута разделены и перечислено, что проверять. Цифры отражают правила, о которых сообщалось осенью 2026 года, и могут измениться, поэтому подтверждайте их у турецкого юриста до любых платежей.
Два маршрута, два разных результата
Первый маршрут — вид на жительство, второй — гражданство. У них разные ценовые пороги, разные документы и совершенно разный вес обязательств. Путаница между ними — самая частая ошибка покупателей.
ВНЖ от 200 000 долларов
Иностранный покупатель жилой недвижимости может подать на краткосрочный вид на жительство по Закону об иностранцах и международной защите (№ 6458). Сообщаемые условия:
- объект зарегистрирован как жилой, коммерческие помещения — магазины и офисы — не подходят
- цена в титульном документе не менее 200 000 долларов или эквивалента, оплачено через официальные банковские каналы
- вы регистрируете адрес по купленному объекту
- у вас есть действующая медицинская страховка
Разрешение обычно выдаётся на два года и продлевается, пока вы остаётесь собственником. Заявления подаются в Главное управление по вопросам миграции. Это разрешение жить в Турции, а не самостоятельный путь к паспорту.
Гражданство от 400 000 долларов
Маршрут гражданства требует недвижимость стоимостью не менее 400 000 долларов. Сообщаемые условия:
- цена в договоре, отчёт об оценке и зарегистрированная стоимость должны каждая быть не менее 400 000 долларов
- оценку должен выполнить оценщик, лицензированный Советом по рынкам капитала Турции (SPK)
- оплата идёт через турецкий банк с фиксацией суммы в долларах на дату сделки
- объект должен быть без обременений и ранее не использоваться для заявки на гражданство
- в земельном реестре на титульный документ накладывается трёхлетнее обременение на продажу
Можно включить супруга и детей до 18 лет; родителей и взрослых детей — нельзя. Гражданство предоставляется указом президента, программа не требует проживания, языкового теста или собеседования. Консультанты называют от шести до двенадцати месяцев от инвестиции до паспорта. Двойное гражданство допускается. Паспорт не даёт безвизового въезда в Шенген, США и Великобританию.
Что меняет экономику
Трёхлетнее обременение означает, что продать в этот период нельзя, то есть 400 000 долларов заперты в одном активе на одном рынке в лирах. Система защищённых платежей при продаже недвижимости, которая держит деньги покупателя на заблокированном счёте до регистрации права, должна была стать обязательной 1 октября 2026 года после нескольких переносов; уточните, действует ли она уже для вашей сделки. Источники также сообщают, что объекты, которые продают как подходящие для гражданства, могут стоить дороже, поэтому важна независимая оценка.
Риски, которые стоит учесть
- сейсмический риск в Стамбуле и западных регионах, влияющий на выбор здания и страховку
- возможная наценка на объекты, продаваемые именно под гражданство
- воинская обязанность, о которой сообщают для мужчин от 22 лет, получающих гражданство
- невозвращаемые сборы за сделку и заявку при отказе, хотя объект остаётся вашим
Что проверить перед покупкой
- титульный документ, обременения и зонирование именно этого объекта
- оценку SPK на уровне порога или выше
- путь платежа и применимость системы защищённых платежей
- сейсмостойкость здания и репутацию застройщика
- рынок перепродажи и аренды, поскольку объект заблокирован на три года
FAQ
Ведёт ли ВНЖ за 200 000 долларов к гражданству? Само по себе нет; гражданство — отдельный маршрут за 400 000 долларов. Можно ли продать после получения гражданства? Только после трёхлетнего периода обременения. Включены ли родители? По сообщениям, нет; только супруг и дети до 18 лет. Безвизовый ли паспорт для Европы? Не для Шенгена, США и Великобритании.
How we help
Мы помогаем проверить объект на соответствие условиям оценки, зонирования и цены до сделки и координируем покупку с турецким юристом, который ведёт подачу. Эта статья — общая информация, а не инвестиционная, юридическая, налоговая или иммиграционная консультация, а правила меняются.