Ипотека в Турции для иностранцев: кредиты в лирах, высокие ставки и что просят банки

Турция — популярный рынок у иностранных покупателей, но финансировать покупку местной ипотекой — совсем не то же, что в еврозоне. Турецкие банки действительно кредитуют иностранцев, в основном в лирах и по высоким номинальным ставкам. Наш общий гайд по ипотеке для нерезидентов описывает основы по разным странам; этот разбирает именно Турцию. Цифры ниже ориентировочные, взяты из источников 2025–2026 годов разного качества, и мы отмечаем, где они расходятся.

Кто кредитует и сколько дают

• В числе банков, принимающих заявки иностранцев, называют Denizbank, İşbank, Garanti, Akbank и HSBC, хотя один источник подчёркивает, что не все предлагают ипотеку нерезидентам. Рекламный гайд пишет, что турецкие банки возобновили жилищные кредиты иностранным инвесторам после паузы. Масштаб этого по независимому источнику подтвердить не удалось.
• LTV для иностранцев обычно называют до примерно 70% стоимости, другой гайд даёт диапазон 50–75%. Это значит первоначальный взнос около 25–50%.
• Регулятор BDDK установил новые потолки решением от 29 января 2026 года (№ 11364): по сообщениям, от 90% для жилья до 5 млн лир до 20–40% выше 20 млн лир, а прежнее разделение на новое и вторичное жильё отменено. В прессе о решении иностранцы не упоминаются, поэтому банки могут применять к ним более низкие лимиты.
• Заёмщику, по одному источнику, не должно быть больше 70 лет к концу срока, а банки ограничивают платежи по отношению к доходу.

Ставки и валютный риск

• Кредиты, как правило, в турецких лирах. В рекламных материалах упоминается долларовое финансирование, но проверенного источника мы не нашли, поэтому спросите в банке, доступны ли вам кредиты в валюте.
• Источник от декабря 2025 года приводил среднюю ставку по ипотеке 43,2% годовых на сентябрь 2025 года.
• Турецкая пресса в июле 2026 года публиковала ставки по жилищным кредитам в месяц: в среднем около 1,95%, от 1,49% в самом дешёвом варианте до 2,58% в самом дорогом. Простое умножение на двенадцать даёт примерно 18–31% годовых. Эти котировки для внутреннего рынка, и иностранцу могут предложить иное.
• Лировый кредит гасится в валюте, которая слабеет, а в нашем сравнительном гайде годовая инфляция в июле 2026 года оценивается примерно в 32%. Если доход у вас в евро или долларах, лировый кредит может оказаться дешевле в вашей валюте, чем следует из номинальной ставки, но это по-прежнему крупный номинальный платёж и ставка на курс. Сравните с кредитом в вашей валюте.

Что запросит банк

• Паспорт и турецкий налоговый номер, он обязателен. Для банковских операций используется идентификационный номер иностранца, начинающийся с 99.
• Турецкий банковский счёт. Некоторые банки также требуют вид на жительство.
• Подтверждение дохода, выписки со счёта за последние три–шесть месяцев.
• Тапу или договор купли-продажи. По одному источнику, документы должны быть переведены и нотариально заверены.
• Отчёт об оценке. Оценка лицензированной компанией обязательна по закону, и один источник оценивает её в 2 000–5 000 лир.

Что платится сверх первоначального взноса

• Пошлина за тапу: 4% заявленной стоимости, обычно делится между покупателем и продавцом и обсуждается, по нашему гайду «новостройка и вторичка».
• Обязательная страховка от землетрясений DASK при передаче.
• Расходы по кредиту, о которых сообщает один источник: гербовый сбор 0,948%, комиссия за заявку 0,5–2% кредита и регистрация ипотеки 0,5–1%. Сверить их с банком не удалось, поэтому запросите итоговую смету письменно.

Подводные камни

• Недооценка валютного риска. Ставки, инфляция и курс меняются, поэтому проверьте платёж при более слабой лире.
• Оплата объекта на этапе строительства до ясности с тапу или статусом здания, о чём говорит наш гайд по новостройкам.
• Залог объекта, который вы планируете использовать для гражданства за инвестиции, без консультации юриста о том, как кредит соотносится с зарегистрированной стоимостью и трёхлетним запретом на продажу.
• Оценка ниже цены, из-за чего разницу покрываете вы.
• Подписание до получения письменного детализированного предложения.

Альтернативы турецкой ипотеке

• Наличные, как по-прежнему завершается большинство покупок иностранцев.
• Кредит у себя на родине, который избавляет от лировых ставок.
• Рассрочка от застройщика на новостройки. Условия зависят от застройщика, поэтому прочитайте договор и проверьте проект до оплаты.

FAQ

Может ли иностранец получить ипотеку в Турции? Да, в некоторых банках, но это не универсально, и условия различаются. Сколько дают? Обычно до примерно 70% стоимости. В какой валюте? В основном в лирах. Какая ставка? Котировки сильно различаются по источнику и дате, поэтому получите письменное предложение. Нужны ли турецкий счёт и налоговый номер? Да. Обязательна ли оценка? Да, по закону.

How we help

Мы связываем покупателей с брокерами и банками, кредитующими нерезидентов, и выстраиваем покупку вокруг реалистичного финансирования. Это общая информация, а не финансовая, налоговая или юридическая консультация: ставки, лимиты LTV и сборы меняются и различаются по банкам, поэтому перед обязательствами уточните актуальные условия у лицензированного брокера и турецкого юриста.