В Турции выбор между новой квартирой и вторичкой меняет и НДС, и набор документов, и уровень риска. Что сравнить до подписания договора.
На рынке Турции очень много и новых, и вторичных квартир, и они отличаются по расходам, документам и риску. Новостройки активно продвигают иностранцам, поэтому полезно отделять юридическую разницу от рекламной.
Что вы платите при покупке
Регистрация одинакова, но налоговый слой сверху разный:
- пошлина на tapu (tapu harcı): 4% от заявленной стоимости, обычно 2% покупатель и 2% продавец, но распределение можно обсуждать
- при участии иностранца требуется отчёт лицензированного оценщика, и он влияет на заявленную стоимость (источники относят это требование к 2019 году)
- на момент передачи должна быть оформлена обязательная страховка от землетрясений DASK
- КДВ (НДС) начисляется при покупке нового жилья у застройщика, но, как правило, не при обычной частной перепродаже
По ставке КДВ турецкие бухгалтерские источники сходятся в основном правиле для проектов с разрешением на строительство, выданным после 1 апреля 2022 года: 10% на часть чистой площади до 150 кв. м и 20% на то, что выше, при сохранённой сниженной ставке 1% для жилья в рамках городской трансформации. Более ранние разрешения подпадают под прежние правила, поэтому спросите у застройщика, какая дата разрешения применяется и включён ли КДВ в названную цену. Один отраслевой источник оценивает общие расходы около 4–7% на вторичке и заметно выше на новостройке с КДВ, но это оценка: запросите письменную смету.
Безопасность и документы
Действующие сейсмические строительные нормы Турции вступили в силу 1 января 2019 года, поэтому действительно новое здание на бумаге проектируется по современному стандарту. Это не делает безопасным любое новое здание: качество зависит от застройщика, грунта и соответствия работ утверждённому проекту. Для вторичного жилья намного важнее возраст дома и разрешение, по которому он построен. В любом случае проверьте три базовых вещи: tapu, разрешение на строительство (yapı ruhsatı) и сертификат пригодности к проживанию (iskan). Тип собственности виден в реестре: kat mülkiyeti означает, что у здания есть iskan и оно юридически пригодно для жизни, а kat irtifakı — промежуточная форма на время строительства.
Покупка на плане: где настоящий риск
Покупка на плане у застройщика — самый дешёвый вход и самый рискованный. Прежде чем платить, проверьте, кому принадлежит земля, зарегистрирован ли kat irtifakı, совпадает ли разрешение с рекламой и что защищает ваши деньги при остановке проекта: банковская гарантия, зарегистрированное в вашу пользу право или график платежей, привязанный к этапам стройки. Источники расходятся в том, какие законные гарантии применимы к каким договорам, поэтому попросите юриста подтвердить их именно для вашего договора, а не опирайтесь на брошюру.
Как выбирать
- выбирайте вторичку, если хотите осмотреть реальный дом, быстро заехать и не платить КДВ
- выбирайте готовую новостройку с iskan, если нужна современная постройка и вы готовы заплатить КДВ
- покупку на плане рассматривайте как решение о кредитоспособности застройщика, а не как выбор недвижимости
- для любого старого дома спросите дату разрешения и планы городской трансформации
FAQ
Платят ли иностранцы больший налог, чем местные? Пошлина на tapu одинакова для всех — 4%. Облагается ли вторичка НДС? Как правило, нет, если продавец не компания. Новое здание автоматически сейсмобезопасно? Нет: современные нормы есть, но соблюдение зависит от качества стройки и соответствия проекту разрешению. В чём разница между kat irtifakı и kat mülkiyeti? Первое — регистрация на время стройки, второе действует после выдачи iskan. Нужна ли страховка DASK? Да, она обязательна для передачи права.
How we help
D.H. Realting поможет сравнить конкретные варианты новостроек и вторички в Турции и подготовить вопросы к застройщику или продавцу. Эта статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Ставки, правила разрешений и сборы меняются, поэтому подтвердите каждую цифру у лицензированного турецкого юриста или налогового консультанта до принятия решения.