Покупка по фото, игнорирование полных расходов, один юрист на обе стороны, вера в обещания доходности и ещё девять ошибок, к каждой шаг защиты.
Самые дорогие ошибки при покупке недвижимости за рубежом — не хитрое мошенничество. Это обычные решения, принятые слишком быстро, на расстоянии и при неполной информации. Ниже тринадцать таких ошибок, к каждой указан шаг защиты. Текст общий и информационный; правила различаются по странам, поэтому подтверждайте сведения у местного юриста.
Ошибки до предложения
Покупка по фото или видео. Фото и визуализации показывают лучший ракурс, но не шум, сырость, виды, которые закроют, и недостроенную дорогу. Защита: посмотрите объект лично или отправьте доверенного независимого человека и приезжайте в разное время суток. Если это невозможно, сначала прочитайте как покупать недвижимость за рубежом дистанционно.
Игнорирование полных расходов. Цена объекта — только часть бюджета: налоги на передачу или НДС, услуги нотариуса и реестра, юрист, комиссия агента, мебель, взносы в сообщество, страхование и ежегодные налоги. Защита: составьте таблицу полных расходов для страны до резервирования, используя полную стоимость владения за рубежом и калькуляторы.
Выбор страны только по доходности. Высокая валовая доходность может сочетаться с сезонностью, слабой валютой, лицензионным риском или низкой ликвидностью. Защита: сравнивайте чистые показатели и рынок выхода в сравнении стран, а не заголовочную цифру.
Вера в обещания доходности. Брошюры с «гарантированным» или «обеспеченным» доходом — это рекламные материалы. Защита: спросите, кто платит доход, из каких активов, на какой срок и что будет, если выплаты прекратятся; см. гарантированная доходность и слишком выгодные предложения и схемы гарантированной аренды: подвох.
Непроверенный застройщик или агент. Хороший сайт — не доказательство. Защита: проверьте компанию, прошлые проекты, право на землю и банковский счёт для платежей; см. как проверить застройщика за рубежом.
Ошибки в юридической части
Один юрист на обе стороны. Юрист, которого рекомендовал и оплатил продавец или застройщик, действует в их интересах. Защита: наймите независимого юриста в стране объекта, который отчитывается только перед вами; см. нотариус или юрист: кто нужен за рубежом.
Подписание договора на непонятном языке. Договор на языке, который вы не читаете, или быстрый «перевод» от продавца могут скрывать условия о штрафах, сроках сдачи и задатках. Защита: пусть договор проверит ваш юрист и, где требуется, присяжный переводчик.
Пропуск проверки реестра и технического осмотра. Юридическая проверка показывает владельцев и обременения; технический осмотр — трещины, сырость, крышу, проводку и соответствие здания разрешениям. Защита: закажите обе до того, как задаток станет невозвратным. См. двойные продажи и скрытые долги и чек-лист перед покупкой.
Неверный канал платежа. Задаток на частный счёт, наличными, в криптовалюте или на новые реквизиты из письма — так теряют деньги. Защита: платите на счёт нотариуса, клиентский счёт юриста или регулируемый эскроу застройщика, только после подтверждения реквизитов по телефону; см. мошенничество с недвижимостью за рубежом и валюта и оплата.
Непроверенное право сдавать объект. Во многих городах и на курортах краткосрочная аренда ограничена лицензией, квотой, правилами дома или запретом на туристическую аренду. Защита: прежде чем рассчитывать на доход от аренды, запросите номер лицензии или письменное подтверждение, что объект можно сдавать, и проверьте устав дома. Не считайте, что прежняя аренда продавца законна.
Ошибки с деньгами и налогами
Игнорирование налогового резидентства и отчётности. Аренда, прибыль от продажи, а иногда налоги на имущество или богатство могут облагаться в стране объекта и в стране вашего проживания, а договор об избежании двойного налогообложения может смягчить нагрузку. Защита: спросите налогового консультанта в стране проживания до покупки; начните с налоговое резидентство при переезде и калькуляторов.
Курс валюты на авось. Крупный перевод в неудачный момент или цена в валюте, в которой вы не зарабатываете, могут сдвинуть реальную стоимость на несколько процентов в любую сторону. Защита: сравните банк и лицензированного платёжного провайдера, зафиксируйте сумму на даты в договоре и сохраните подтверждение источника средств; см. валюта и оплата для зарубежных покупателей.
Излишняя уверенность в ипотеке и заёмных средствах. Покупатели считают, что местный банк даст нерезиденту кредит на тех же условиях, что и резиденту, или что их банк дома примет объект за рубежом как залог. Защита: получите письменную оценку банка до подписания и по возможности поставьте в договоре условие о финансировании; см. ипотека для нерезидентов.
Короткая процедура перед подписанием
- Таблица полных расходов и вопрос налоговому консультанту.
- Независимый юрист, выписка из реестра и технический осмотр.
- Письменное подтверждение по долгам, взносам и праву сдавать объект.
- Канал оплаты согласован письменно и подтверждён по телефону.
- Разумные условия в договоре: финансирование, разрешения, титул.
- Копия каждого документа на вашем языке.
FAQ
Всегда ли теряется резервный платёж, если я откажусь? Не всегда, но часто. Это зависит от договора и страны. Прочитайте условия возврата до оплаты и попросите юриста зафиксировать их письменно.
Нужен ли юрист, если есть нотариус? Обычно да. Нотариус часто нейтральное официальное лицо, удостоверяющее акт; он не представляет ваши интересы так, как юрист. См. материал выше про нотариуса и юриста.
Можно ли купить недвижимость за рубежом, не приезжая? Некоторые покупатели так делают, используя доверенность и независимого юриста, но риск выше. Поездка или доверенный инспектор его снижают.
Сколько нужно отложить сверх цены? Зависит от страны и типа объекта, универсальной доли назвать нельзя. Складывайте сумму из реальных ставок налога на передачу, сборов и налогов страны, а не по правилу на глаз.
Что делать первым, если сделка кажется неправильной? Прекратить платить, не отвечать на давление, сохранить переписку и дать своему юристу её проверить. Давление «торопитесь» само по себе предупреждение. Юрист стоит дешевле, чем одна дорогая ошибка в договоре или платеже.
Как мы помогаем
Мы — трёхъязычная платформа, которая подбирает объекты и координирует независимых местных юристов и налоговых консультантов, чтобы перед каждым важным шагом рядом с вами был специалист. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; правила меняются, поэтому проверяйте актуальные сведения по официальным источникам и у своего консультанта.