Двойные продажи и скрытые долги на недвижимости за рубежом

Не каждая проблема с зарубежной недвижимостью — преступление. Многие возникают из обычного поведения продавцов: ипотека, о которой не сказали, пристройка без разрешения, неоплаченные два года взносов в ТСЖ. Часть проблем умышленная — например, когда один объект обещают двум покупателям. В обоих случаях покупатель получает юридическую проблему, которую дорого устранять. В статье описаны типичные механизмы и проверки, которые их предотвращают. Материал общий и информационный; правила различаются по странам, а упоминания стран ниже — краткие обзоры, не юридическая консультация.

Один объект продан дважды

В странах, где сделка вступает в силу с подписанием договора, а регистрация следует позже, между подписанием и регистрацией есть окно. Недобросовестный (или небрежный) продавец может за это время подписать второй договор или оформить ипотеку. Часто сильнее позиция того покупателя, который зарегистрировался первым, хотя правила зависят от страны и от добросовестности покупателя. Гипотетическая иллюстрация: покупатель вносит задаток и подписывает частный предварительный договор, регистрация происходит через несколько недель; за это время продавец подписывает другой предварительный договор по более высокой цене.

Чем юрист снижает риск:

• Берёт свежую выписку из земельного реестра непосредственно перед подписанием и повторно незадолго до оплаты.
• Если система позволяет, вносит в реестр отметку о приоритете, предупреждение или запись о предварительном договоре, чтобы последующие продажи блокировались или были видны.
• Следит, чтобы договор и схема оплаты соответствовали этапу: деньги выплачиваются против регистрации, а не против обещаний.
• Использует счёт нотариуса или клиентский счёт юриста, чтобы деньги не уходили до зарегистрированного перехода права.

См. также нотариус или юрист: кто нужен за рубежом и дистанционное подписание и закрытие сделки за рубежом.

Ипотека, залоги и аресты, о которых не сказали

Зарегистрированная ипотека, судебный арест или налоговый залог, как правило, остаются на объекте после продажи, если их не снять при завершении сделки. Продавцы иногда о них умалчивают, рассчитывая погасить их деньгами покупателя, либо кредитор или суд зарегистрировали обременение, о котором продавец не ждал. Все это видно в выписке из реестра: в Испании простая выписка из Земельного реестра (nota simple) показывает владельца и зарегистрированные обременения — ипотеки и аресты; в Турции перед подписанием нужно прочитать пометки на правоустанавливающем документе (tapu), а пометку об ипотеке нужно снять до продажи. В других странах есть аналогичный документ; уточните у юриста, какой именно и что он не показывает.

Практические правила:

• Ипотека продавца гасится из цены продажи при завершении сделки, с письменным подтверждением банка, что обременение будет снято, а не по обещанию.
• Не принимайте «чистый» документ, который принёс сам продавец; юрист заказывает его в реестре.
• Выясните, могут ли решение суда или налоговый долг продавца лечь на объект по местному праву.

Неоплаченные взносы, налоги и коммунальные платежи

Некоторые текущие долги следуют за объектом, а не за человеком. В Испании взносы в сообщество собственников за текущий и предыдущий год, как правило, могут взыскать с нового владельца, а неуплаченный налог на недвижимость IBI может стать обременением объекта (обзоры юридических фирм; подтвердите у юриста). Похожие нормы есть и в других странах с кондоминиумами. Гипотетический пример: у квартиры два года неоплаченных взносов, и новый владелец узнаёт об этом из первого письма от управляющего. Решение — справка управляющего о том, что продавец не имеет задолженности, и подтверждение оплаты налогов и коммунальных услуг. См. коммунальные услуги и взносы для иностранных владельцев.

Самострой и отсутствие разрешений

Дом с пристройкой, бассейном, остеклённым балконом или лишним этажом без разрешений могут оштрафовать, обязать переделать, а в отдельных случаях снести, и проблема может остаться за объектом, а не за тем, кто построил. Она также может помешать реестру или банку работать с объектом. Что запросить: разрешение на строительство и итоговое разрешение о вводе или заселении (в Турции — разрешение на заселение iskan; в Испании — лицензия на заселение и зарегистрированное описание здания) и подтверждение, что построенное на участке соответствует реестру и кадастру.

Страны, по которым регулярно обсуждаются проблемы, — с осторожными обзорами:

• Испания. Покупателям советуют проверить, что здание и любые пристройки зарегистрированы и имеют лицензию, а также что есть лицензия на заселение; нерешённое нарушение градостроительных норм гораздо труднее исправить после покупки. См. чек-лист вторичной недвижимости в Испании.
• Кипр. Пресса годами сообщает, что тысячи покупателей не могут получить правоустанавливающие документы (title deeds), в основном потому, что у застройщика нет итоговых градостроительных или строительных разрешений либо на земле висит ипотека застройщика. Правительство обсуждало меры по решению проблемы; не считайте их действующими. Руководство правительства Великобритании по покупке недвижимости на Кипре также касается title deeds (gov.uk). См. чек-лист вторичной недвижимости на Кипре.
• Болгария. Проверьте реестр и акт ввода здания в эксплуатацию, а также урегулированы ли обязательства застройщика перед объединением собственников; см. чек-лист вторичной недвижимости в Болгарии.
• Турция. Проверьте tapu на пометки, наличие разрешения на заселение и ограничения для иностранных покупателей в районе; см. чек-лист вторичной недвижимости в Турции.

Что покрывает проверка титула, а что нет

Проверка титула или выписка из реестра показывает, кто записан владельцем, юридическое описание и зарегистрированные обременения. Как правило, она не показывает незарегистрированную аренду, спор о границах, неуплаченные взносы, градостроительные проблемы на месте и подмену личности продавца. Поэтому юрист сочетает выписку с проверкой в муниципалитете, справкой от сообщества собственников, осмотром объекта и проверкой личности. Общий порядок — в нашем чек-листе перед покупкой.

Короткий план предотвращения

• Наймите независимого юриста в стране объекта, который не работает на продавца.
• Закажите свежую выписку из реестра перед подписанием и перед оплатой.
• Получите письменное подтверждение по долгам: банк-кредитор, сообщество, налоговая и коммунальные службы.
• Сверьте здание с разрешениями.
• Платите через нотариуса или клиентский счёт, против регистрации.
• Застрахуйте покупку, если доступно титульное страхование, и см. страхование жилья для нерезидентов.

FAQ

Защищает ли нотариальный договор от двойной продажи? Сам по себе нет. Он подтверждает договор, но во многих системах приоритет определяет регистрация. Спросите юриста, как работает местная система.

Могу ли я унаследовать долги продавца? Обременения, зарегистрированные на объекте, и некоторые текущие расходы следуют за объектом. Личные долги продавца, как правило, нет, но они могут привести к судебному аресту объекта.

Достаточно ли заявления «продаётся без долгов»? Нет. Нужны документы: письмо банка, справка сообщества, квитанции об уплате налогов и свежая выписка из реестра.

Что делать, если проблема обнаружилась после покупки? Быстро обратитесь к местному юристу. Способы защиты зависят от договора, реестра и платёжеспособности продавца, а некоторые требования имеют срок давности.

Есть ли титульное страхование везде? Нет. В одних странах оно обычно, в других редко; спросите юриста, есть ли оно и что покрывает.

Как мы помогаем

Мы — трёхъязычная платформа, которая подбирает объекты и координирует независимых местных юристов и налоговых консультантов: они заказывают выписки из реестра, проверяют разрешения и долги и выстраивают платёж до того, как вы возьмёте на себя обязательства. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; правила различаются по странам и меняются, поэтому проверяйте актуальные сведения у местного юриста.