Как продать недвижимость в Дубае нерезиденту: NOC, трастовый офис, расходы и вывод денег

Кратко

Нерезидент может продать недвижимость в Дубае: сделка идёт через Земельный департамент Дубая (DLD) и трастовый офис, а для объекта застройщика нужен ещё сертификат об отсутствии возражений (NOC) от застройщика. Обычные расходы продавца: комиссия агента около 2% плюс 5% НДС и сбор за NOC AED 500–5 000 плюс НДС; сбор DLD за переход права 4% чаще платит покупатель. Физлицо не платит ни подоходный налог, ни налог на прирост капитала с продажи (см. статью про налог при продаже в Дубае). Для готового объекта закладывайте около 1,5–3 месяцев от размещения до нового титула (наша оценка), для перепродажи off-plan дольше. Цифры взяты из руководств агентств и юрфирм, прочитанных 7 ноября 2026 года; сверьте их в аккредитованном трастовом офисе. Это общая информация, а не юридическая или налоговая консультация.

Может ли нерезидент продать недвижимость в Дубае

Правила, запрещающего нерезиденту продавать, мы не нашли. Нужны подтверждение права (титул, а для объекта off-plan договор купли-продажи и регистрация Oqood), действующий паспорт и, если объект в ипотеке или есть сервисные сборы, справки от банка и здания.

Присутствовать в Дубае в день перехода права не обязательно, если вас может заменить человек по доверенности. Формальности доверенности для сделки в Дубае наш поиск не подтвердил. Обычная практика такая: документ подписывают у нотариуса в вашей стране, апостилируют или иначе легализуют для использования в ОАЭ и при необходимости переводят. Уточните у трастового офиса или брокера до подписания, а если нужен местный представитель для сделки и ключей, см. управление недвижимостью для удалённых владельцев.

Продажа по шагам

• Размещение объекта. Вы подписываете листинг-соглашение с лицензированным брокером. Брокеры называют его Form A; в прочитанных источниках оно упомянуто лишь вскользь, поэтому уточните у брокера, что именно вы подписываете и на какой срок.
• Меморандум о продаже. Когда покупатель согласен с ценой, продавец и покупатель подписывают меморандум, который брокеры называют Form F. Задаток около 10% обычно хранит брокер или эскроу. Это распространённое описание, а не правило, которое мы подтвердили.
• Справки. Для объекта в проекте застройщика вы запрашиваете NOC у застройщика. Обычно он выдаёт его, только если сервисные сборы оплачены. Если есть ипотека, вы просите у банка письмо о закрытии и справку об обязательствах.
• Трастовый офис. Продавец и покупатель или их представители приходят в аккредитованный DLD трастовый офис. Сотрудник загружает в систему DLD подписанный меморандум, NOC, копии паспортов и действующий титул, оплачиваются сборы и выпускается новый титул на покупателя.
• Сроки. По одному руководству NOC действует около 30 дней, по другому 30–60, поэтому записывайтесь в трастовый офис сразу после получения NOC.

Готовый объект или off-plan

Готовый объект с титулом проще всего: NOC от застройщика или ассоциации собственников, снятие ипотеки при её наличии, трастовый офис, новый титул.

Объект off-plan продают переуступкой договора, зарегистрированного в Oqood. Согласие застройщика обязательно, и источники пишут, что ни один застройщик не оформляет переход off-plan без выдачи NOC. Многие застройщики разрешают перепродажу только после оплаты 30–40% цены, а часть источников называет 30–50%. Порог задаёт ваш договор купли-продажи, а не общее правило, которое нам удалось найти, поэтому сначала прочитайте договор.

Сбор застройщика за одобрение часто называют в размере 2–5% первоначальной цены, но один источник ссылается на Закон № 13 от 2008 года, ограничивающий застройщиков административными расходами, так что цифра спорная. Перепродажа off-plan может занять 1–3 месяца из-за процесса согласия застройщика. Один сайт агента добавляет, что банки обычно отказывают в ипотеке на объект, купленный по переуступке, пока не оплачено 50% цены; считайте это риском на стороне покупателя, который может сузить круг ваших покупателей.

Что платит продавец

• Комиссия агента: около 2% цены плюс 5% НДС, обычно платит продавец, размер обсуждаем.
• NOC застройщика: AED 500–5 000 плюс 5% НДС в большинстве источников (один называет до AED 8 000). Источники расходятся, кто его оплачивает, продавец или покупатель, поэтому закрепите это в меморандуме.
• Ипотека: комиссия за досрочное погашение не выше 1% остатка или AED 10 000, смотря что меньше, и сбор за снятие обременения около AED 1 000–1 560. Подтвердите обе суммы в банке.
• Задолженность по сервисным сборам и справки по коммунальным услугам.
• Сбор DLD 4% и сбор трастового офиса (около AED 4 000–5 250 с НДС) обычно платит покупатель, но распределение обсуждаемо и записывается в меморандум.

Золотая виза и инвесторская виза

Если резидентская виза держится на продаваемом объекте, продажа меняет ваше положение. Источники пишут, что варианта «продать и сохранить золотую визу по этому объекту» нет. Для продления двухлетней инвесторской визы нужно по-прежнему владеть подходящим объектом, поэтому продажа часто становится причиной отказа в продлении. Одно руководство агентства сообщает, что вопрос с визой обычно решают до перехода права и что визу иногда можно перенести на новый подходящий объект, подтвердив, что вы его покупаете.

Члены семьи могут не сохранить статус на тех же основаниях, а срок визы (пять или десять лет) источники называют по-разному. Прочитанные блоги консультантов не являются официальным разъяснением, поэтому до размещения запросите письменный ответ у ведомства по резидентству (GDRFA). Про визовые маршруты см. статью про золотую визу Дубая.

Как вывести деньги

Получение денег это банковский шаг, а не шаг земельного реестра. Один блог пишет, что ОАЭ не вводят ограничений на вывод дирхамов, а ограничения исходят из принимающей стороны: проверки вашего банка, документы и расходы на конвертацию. Подтвердить это по официальному источнику мы не смогли.

Банки просят договор продажи, запись о переходе права и выписку с поступлением. По сообщениям, действует правило противодействия отмыванию денег, по которому выручка идёт на счёт в ОАЭ на то же имя, что в титуле; проверить его мы не смогли, поэтому спросите в трастовом офисе, как проходит оплата на приёме (часто менеджерский чек или перевод на счёт продавца).

Если у вас паспорт России, Беларуси, Казахстана или Украины, ожидайте усиленных проверок. В одном сообщении, ссылающемся на деловое издание и не подтверждённом первоисточником, говорится, что крупный банк ОАЭ стал ограничивать инвестиционные счета российских клиентов. Храните вместе документы покупки, подтверждение источника средств на день покупки и бумаги по продаже. См. банковские проверки для граждан России и возврат денег после продажи за границей.

Налог кратко

Для физлица нет ни подоходного налога, ни налога на прирост капитала при продаже недвижимости в Дубае. Перечисленные расходы не являются налогами на прибыль. Ваша страна может облагать прибыль, поэтому прочитайте налоги и сборы при продаже в Дубае и налоги при продаже за рубежом по странам.

Частые ошибки

• Подписать листинг-соглашение, не проверив срок и эксклюзивность.
• Дать истечь NOC до записи в трастовый офис.
• Забыть про неоплаченные сервисные сборы, которые блокируют NOC.
• Продавать объект off-plan, пока не достигнут порог оплаты из договора.
• Продавать объект, на котором держится виза, не спросив ведомство по резидентству.
• Не иметь ясного плана, куда придут деньги и какие документы попросит принимающий банк.

Чек-лист и примерные сроки

• Неделя 0: соберите титул или бумаги Oqood, выписку по сервисным сборам, письма банка и паспорт; выберите лицензированного брокера.
• Недели 1–4: размещение, показы, цена, меморандум с задатком 10%.
• Недели 3–6: NOC, письма банка о закрытии ипотеки, запись в трастовый офис.
• Недели 5–10: приём в трастовом офисе, сборы DLD, новый титул, оплата.
• После: положение с визой, перевод выручки, налоговая отчётность дома.

Эти недели наша оценка для готового объекта, а не юридический график.

Вопросы и ответы

Можно ли продать квартиру в Дубае, не находясь в Дубае? Правила, требующего вашего присутствия, наш поиск не нашёл, но формальности доверенности не подтверждены. Узнайте в трастовом офисе, что он принимает, до подписания.

Кто платит сбор DLD 4%? Обычно покупатель, но распределение обсуждаемо и записывается в меморандум о продаже.

Есть ли налог на прирост капитала при продаже в Дубае? Для физлица нет. Ваша страна может облагать прибыль, проверьте это дома.

Можно ли продать объект off-plan? Только с согласия застройщика и часто лишь после оплаты 30–40% цены. Правило задаёт ваш договор купли-продажи.

Что будет с золотой визой, если я продам? По источникам, сохранить её по проданному объекту, как правило, нельзя. Запросите письменный ответ у ведомства по резидентству до размещения.