Четыре бюджетных уровня в Словении: медианные цены за м2 в 2025 году в Любляне, Мариборе и на побережье, налог 2% и НДС на новостройки, кто может покупать, доходность и список проверок.
Словения маленькая, для Центральной Европы дорогая и неравномерная по ценам: на одни и те же деньги в одном городе можно купить семейную квартиру, а в другом студию. Это общая информация, а не юридическая, налоговая или инвестиционная консультация. Объектов в Словении у нас нет, все площади ниже это наша собственная оценка (цена за м2 x площадь), а не предложение.
Короткий ответ Геодезическое управление Словении (GURS) сообщило в апреле 2026 года, что цена вторичных квартир по стране впервые превысила €3000 за м2, а в Любляне превысила €5000. Квартиры в многоквартирных домах подорожали примерно на 11%, дома на 10% за 2025 год, число сделок выросло примерно на 25-30%; GURS связывает это в первую очередь с падением ставок по ипотеке (gov.si, 17 апреля 2026). Набор данных Global Property Guide, который мы видели только в пересказе поисковика, даёт медианы 2025 года для вторичных квартир: около €5050 за м2 в Любляне, €4810 на побережье, €2670 в Мариборе и €3200 по стране. Новые квартиры в Любляне в прошлом году продавались в основном по €5500-7000 за м2 (24ur.com, март 2026).
Итак, диапазон щедрый в Мариборе и региональных городах, рабочий на побережье и в Любляне с середины диапазона и выше, и тесный в нижней части, если вам нужна столица.
Уровни бюджета €120 000-180 000. В Мариборе это примерно 45-67 м2 по медиане 2025 года: одно- или двухкомнатная квартира в районах вроде Центра или Табора, обычно в доме социалистических времён или старше. В Любляне те же деньги это примерно 24-36 м2, студия в старом доме. На побережье около 25-37 м2. Компромиссы: старый фонд, нижние этажи, замена отопления и окон, и риск, что у очень дешёвой квартиры есть юридическая или техническая причина цены.
€180 000-280 000. Марибор: около 67-105 м2, хорошая двух-трёхкомнатная квартира. Побережье (окрестности Копера, Избы, Пирана): около 37-58 м2, однокомнатная, часто без вида на море. Любляна: около 36-55 м2 по городской медиане. Пригороды Любляны часто называют дешёвой альтернативой; уровня цен там мы по источникам не нашли, поэтому смотрите цены сделок сами, прежде чем рассчитывать на большую площадь.
€280 000-360 000. Любляна: около 55-71 м2, двухкомнатная во вторичном доме, или нижний край новостроек (новая квартира 50-60 м2 по €5500-7000 за м2 это около €275 000-420 000). Побережье: около 58-75 м2. Марибор: 105-135 м2, то есть очень большая квартира или небольшой дом рядом. Компромисс: в Любляне вы платите за адрес площадью; в Мариборе получаете площадь, а вопросом становится спрос при продаже.
€360 000-450 000. Любляна: около 71-89 м2 по медиане или 51-82 м2 в новостройке. Побережье: около 75-94 м2 либо квартира с видом на море, парковкой и террасой. Альпийские и озёрные места вроде Бледа и Бохиня оцениваются по туристическому спросу, подтверждённых цифр у нас нет, поэтому любые числа там считайте непроверенными, пока не увидите цены сделок. Вне городов на эти деньги можно купить дом с участком; цена этого удалённость от услуг и зимнее отопление.
Четыре сценария покупателя Покупатель входного уровня, €120 000-180 000: выбор между большой старой квартирой в Мариборе и маленькой в Любляне. Если планируете сдавать, Марибор даёт больше метров за евро; если жить, то решает, где вы будете на самом деле.
Сбалансированный покупатель, €180 000-280 000: выбор между вторичкой и новостройкой. Сравните вторичную квартиру примерно по €2700 за м2 в Мариборе с новой по заметно более высокой цене и спросите, включены ли в рекламную цену НДС и парковка.
Покупатель для жизни, €280 000-360 000: выбор между побережьем и столицей. Легко упустить сезонность побережья: цены определяет туризм, а длинная межсезонная пауза влияет на аренду и на повседневную жизнь.
Покупатель верхнего диапазона, €360 000-450 000: выбор между меньшей новой квартирой в Любляне и большей вторичной. По медиане вторичка даёт заметно больше площади, а новостройка снижает риск ремонта.
Сколько платите на самом деле Вторичка: налог на передачу недвижимости 2%, в этом источники сходятся; расходятся в том, берётся ли он с рыночной или с оценочной стоимости, поэтому уточните у налоговой службы (FURS) или нотариуса. Новостройка от застройщика: вместо налога на передачу НДС, стандартная ставка 22%; пониженная ставка 9,5% описывается в источниках по-разному, поэтому не рассчитывайте на неё и спросите, включён ли НДС в цену, которую видите. Нотариус и земельная книга оцениваются примерно в 0,3-1% цены, плюс юрист и агент, ставок которых мы не нашли. Один гид 2026 года оценивал вторичную квартиру за €300 000 примерно в €317 000-325 000 со всеми расходами. Наша иллюстративная оценка при €300 000: около 4-8% сверху, без мебели и ремонта.
Расходы владения: ежемесячное управление домом и резервный фонд, коммунальные услуги и страхование. Подтверждённого ежегодного налога на жилую недвижимость мы не нашли. В декабре 2024 года правительственный проект предлагал 1,45% стоимости для жилья, в котором не живёт владелец (пересказ Bloomberg); статус неизвестен, проверьте перед покупкой. Муниципальный платёж за использование земли существует; размеры мы не проверяли.
Кто может купить, вид на жительство и финансирование Граждане ЕС, ОЭСР и ЕАСТ могут покупать без ограничений по данным юридической фирмы (Karanovic, дата не указана); гражданам стран-кандидатов нужно решение о взаимности, остальные в общем случае могут только наследовать. Покупатель из Польши это покупатель из ЕС. Покупка квартиры не равна праву на проживание: одни источники пишут, что покупка не основание для разрешения, запрос сети миграции ЕС говорит, что разрешение было возможно и практика может измениться. Считайте вопрос нерешённым и смотрите наш [гид по Словении для иностранцев](/insights/slovenia-property-buying-guide-foreigners).
Подтверждённой доли кредита к стоимости и политики кредитования нерезидентов мы не нашли. Словенские банки кредитуют в основном резидентов с местным доходом; финансирование из дома или под другой объект обычно реалистичнее. См. ипотеку для нерезидентов.
Доходность и выход Global Property Guide даёт валовую доходность около 4,08% по стране в первом квартале 2026 года и около 4,01% в Любляне, предупреждая, что объявлений мало. Investropa, рекламный источник с модельными объектами, называет 5-6,5% в Мариборе, например однокомнатная за €105 000 с арендой около €520 в месяц (5,9%). По Коперу цифры мы не нашли. Чистый доход будет ниже после простоев, платежей и налога. Доход от аренды облагается налогом 25% как окончательным, с типовым вычетом расходов 10% по части источников; налог на прирост капитала 25% при владении до пяти лет и 0% после 15 лет по обзору PwC (январь 2026), другой гид даёт иную шкалу. Подтвердите у словенского налогового консультанта. Вторичный рынок ликвиден в Любляне; в Мариборе цены в 2025 году быстро росли с низкой базы, поэтому проверяйте спрос при перепродаже, а не только цену предложения.
Новостройка или вторичка Новостройка в Любляне стоит заметно дороже. Запросите разрешение на строительство и на эксплуатацию, график платежей и то, что защищает авансы. Правила защиты платежей по недостроенным объектам мы не проверяли, спросите юриста. Вторичка позволяет увидеть дом, но в старых домах бывают устаревшие коммуникации и неотремонтированные общие части.
Список проверок - Земельная книга (zemljiška knjiga): владелец, ипотеки, сервитуты, поданные записи. - Что квартира зарегистрирована как отдельный объект в реестре зданий и соответствует плану. - Разрешение на эксплуатацию и разрешения на перестройки, остеклённые балконы, мансарды. - Сертификат энергоэффективности и тип отопления. - Справка управляющего о резервном фонде, плановых работах и долгах. - Включён ли НДС и есть ли у арендаторов или других лиц преимущественное право покупки. - Оплата через нотариуса или эскроу юриста, а не напрямую продавцу или агенту. - Для дома: зонирование участка, подъездная дорога, зоны наводнений и оползней.
Вопросы и ответы Может ли гражданин Польши купить в Словении? Да, как гражданин ЕС без процедуры взаимности, но тип земли подтвердите у нотариуса.
Марибор действительно дешевле? По медиане 2025 года около 53% от уровня Любляны, но это другой рынок.
Даёт ли покупка вид на жительство? Не рассчитывайте на это, уточните в миграционной службе.
Есть ли ежегодный налог на недвижимость? Подтверждённого мы не нашли; см. проект выше.
Итог За €120 000-450 000 Словения даёт площадь в Мариборе, компромисс на побережье и небольшую квартиру в Любляне. Данные, которые мы смогли подтвердить, относятся к 2025 году; цены 2026 года по городам стоит проверить по отчёту GURS и актуальным ценам сделок, прежде чем определять бюджет.
Что это значит для обычного покупателя - Сначала выберите город: тот же бюджет даёт около 45-67 м2 или 24-36 м2. - Спрашивайте цены сделок, а не цены предложений. - Добавьте около 4-8% (иллюстративно) на налоги и сборы. - Налоги и НДС уточняйте у нотариуса или налогового консультанта, а не у продавца. - Не покупайте в расчёте на вид на жительство.
Смотрите также: лучшие районы для покупки в Словении, полная стоимость владения за рубежом, нотариус или юрист за рубежом и сравнение бюджетов в злотых.
Независимый консультант на стороне покупателя поможет сравнить варианты и подключить словенского юриста и налогового консультанта. D.H. Realting работает из Варшавы как независимый консультант.