Кто платит агенту по недвижимости за рубежом и чьи интересы он представляет

Когда вы покупаете недвижимость за рубежом, человек, который показывает объекты, говорит на вашем языке и старается помочь, чаще всего получает деньги от кого-то другого. Это не делает его нечестным, но определяет, чьи интересы обслуживает вся схема. В статье разобраны типичные модели оплаты, места, где возникает конфликт интересов, и вопросы, которые выводят его на поверхность. Это общая информация, а не юридическая консультация; правила различаются по странам и меняются.

Базовое правило: платит тот, кто дал поручение

Во многих странах агента нанимает и оплачивает продавец или (для новостроек) застройщик. Испанский гид формулирует принцип одной фразой: платит тот, кто поручил работу, а законодательно фиксированной ставки нет. По Кипру гиды тоже пишут, что обычно платит продавец, но по размеру ставки источники расходятся (в налоговой заметке упоминаются установленные законом 3%, если письменно не согласована другая ставка, потребительский гид называет типичным диапазон 3–5%). Поэтому смотрите цифру в договоре, а не опирайтесь на «обычно так».

«Платит продавец» не значит «бесплатно для вас». Комиссия входит в сумму, которую продавец должен получить, и закладывается в цену. Это означает лишь то, что агент получает деньги за закрытие сделки на условиях продавца.

Правила в странах разные:

• Италия. Гражданский кодекс даёт агенту право на комиссию с каждой стороны, если сделка заключена благодаря его работе, а по пересказам судебной практики покупатель может быть обязан платить, даже если мандат подписал только продавец. Распределение обсуждается и должно быть записано в начале.
• Дубай. Формы регулятора разделяют роли: одна для брокера продавца, одна для брокера покупателя и одна для меморандума о продаже, где указана комиссия. По одному брокерскому гиду, при покупке на этапе строительства покупатель обычно комиссию не платит, потому что брокеру платит застройщик. Проверяйте по официальным каналам.
• Франция. По юридическим обзорам, агент вправе получить комиссию только после завершения сделки, а в письменном мандате должно быть сказано, кто её платит. В других странах проверьте те же два пункта в своём договоре.

Модели, с которыми вы столкнётесь

• Агент продавца. Нанят владельцем для продажи. По закону и по сути он работает на владельца, даже если дружелюбен с вами.
• Агентство-партнёр застройщика. Продаёт проекты застройщика и получает деньги от него. Может показывать только эти проекты.
• Агент покупателя (поисковый). Вы нанимаете и платите по письменному мандату. Это полезно, но спросите, не получает ли он долю ещё и от продавца или застройщика.
• Двойное агентство. Одно агентство или один человек работает на обе стороны. Потребительские гиды отмечают, что это ускоряет сделку, но создаёт конфликт: нельзя одновременно добиваться и низкой, и высокой цены.

Где проявляется конфликт

• Подталкивание. Если комиссии по проектам различаются, у агента есть соблазн показывать тот, где платят больше. Потребительские обзоры рынков новостроек описывают именно такую картину.
• Собственные объекты. Агентства, называющие себя консультантами покупателя, нередко сами продают объекты и предлагают их первыми.
• Информация. Агент продавца знает минимальную цену владельца и не вправе вам её сообщить.
• Темп. Срочность («другой покупатель уже интересуется») выгодна тому, кто получает деньги по завершении, а не тому, кому нужно проверить реестры.
• Дополнительные услуги. Юристы, ипотечные брокеры, валютные сервисы и страховщики могут платить за рекомендации. По испанскому газетному материалу, агентства могут брать деньги за рекомендованное финансирование. См. также юрист, рекомендованный агентом.

Восемь вопросов, которые стоит задать письменно

• Кто вам поручил работу и кто вам платит?
• Сколько, в процентах и в деньгах, и когда оплата?
• Вы действуете в интересах продавца, моих или обеих сторон?
• Принадлежат ли вашему агентству или закреплены за ним эксклюзивом какие-либо из показываемых мне объектов?
• Платят ли вам одни застройщики больше, чем другие?
• Получаете ли вы или агентство что-либо от юриста, банка, валютной или страховой компании, которых вы рекомендуете?
• Какой у вас номер лицензии или регистрации и где его можно проверить?
• Что именно вы для меня сделаете и чего не сделаете?

Чёткий письменный ответ — хороший знак. Расплывчатый ответ или «не беспокойтесь об этом» — тоже информация. Лицензию проверяйте сами в официальном реестре страны, а не по ссылке, присланной агентом. См. как проверить застройщика за рубежом.

Что это значит для вашего решения

Агент по-прежнему может быть очень полезен: он знает предложение, районы и ритм оформления. Смысл в том, чтобы использовать его именно для этого, а проверки цены, титула, разрешений и договора поручить тому, кто отвечает только перед вами. См. почему одного агента или одного юриста недостаточно и нотариус или юрист: кто нужен за рубежом.

Частые вопросы

Является ли тревожным сигналом то, что агенту платит продавец? Нет, во многих странах это обычная схема. Это повод нанять собственного юриста и сравнивать цены самостоятельно.

Можно ли заплатить агенту самому и получить более честный совет? Возможно, по письменному мандату покупателя, но спросите, не платят ли ему при этом ещё и с другой стороны.

Одинакова ли комиссия в несколько процентов везде? Нет. Единой ставки нет, а в некоторых странах она регулируется по-разному.

Стоит ли сразу подписывать форму агента? Нет. Сначала прочитайте её; см. договоры и формы агента, которые вас связывают.

Независимая помощь на вашей стороне

Независимая помощь на стороне покупателя, например юрист, которого вы нанимаете напрямую, или консультант, который письменно сообщает, как ему платят, закрывает этот структурный пробел. D.H. Realting может подобрать независимых местных юристов; спросите любого консультанта, включая нас, как ему платят. Материал носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией.