Договоры и формы агента, которые вас связывают за рубежом

Основные бумаги, которые связывают иностранного покупателя, подписываются до настоящего договора купли-продажи: форма при первом просмотре, соглашение с агентом покупателя, резервирование. Поскольку эти бумаги выглядят формальностью и их часто дают подписать на месте, их читают меньше всего. В статье перечислены типичные документы, к чему они могут обязывать и что проверить до подписи. Это общая информация, а не юридическая консультация; решают формулировки вашего договора и закон страны, поэтому дайте прочитать его юристу, которого выбрали вы.

Документы до основного договора

• Бланк просмотра или «ваучер визита». Бумага, которую подписывают при осмотре, чтобы показать, какое агентство представило вас объекту.
• Соглашение с агентом покупателя (поисковым). Мандат, по которому агент ищет вам объект, а вы платите.
• Форма предложения или резервирования. Предложение купить по определённой цене, нередко с деньгами.
• Договор резервирования или предварительный договор. Первый обязывающий документ с задатком и сроком подписания основного договора.

Бланки просмотра и ваучеры визита

Назначение ваучера визита — доказать, кто познакомил покупателя с объектом, чтобы комиссию получило нужное агентство. Во Франции это bon de visite. В одной юридической заметке 2008 года описан продавец, который дал неисключительный мандат агентству с комиссией за счёт покупателя, пара, которая посетила объект по ваучеру этого агентства и купила через другое агентство, также уполномоченное владельцем, и первое агентство, потребовавшее свою комиссию. Это старый и неполный источник, правила могли измениться, но он показывает, какие споры порождают такие формы: кто вас познакомил и кому что причитается. Не считайте, что ваучер вас связывает, и не считайте, что не связывает. До подписи спросите, что в нём сказано о комиссии и эксклюзивности, и сохраните копию.

Соглашения с агентом покупателя и эксклюзивность

Если вы нанимаете агента для поиска, в соглашении должно быть указано:

• что именно вы покупаете (конкретный объект, тип, страна) и на какой срок;
• является ли оно эксклюзивным, то есть нельзя ли использовать другого агента или покупать через кого-то ещё;
• когда возникает обязанность платить: при подписании договора, при завершении сделки или лишь потому, что вы купили то, что показал агент;
• действует ли вознаграждение после окончания соглашения, если вы купите объект, предложенный агентом (срок «хвоста»);
• кто ещё платит агенту, ведь продавец или застройщик тоже могут платить.

В Дубае формы регулятора, по нескольким брокерским гидам, разделяют брокера продавца (Form A), брокера покупателя (Form B) и меморандум о продаже (Form F); условия эксклюзивности формы покупателя подтвердить не удалось, поэтому запросите форму и прочитайте. Во Франции закон об агентах, по юридическим пересказам, требует письменный мандат с указанием комиссии и того, кто её платит, а комиссия причитается только после завершения сделки. Считайте такие пересказы отправной точкой и попросите юриста подтвердить.

Формы предложения с деньгами

В Италии, по одному пересказу, письменное предложение покупателя обычно оформляется на бланке агентства с приложенным чеком на сумму caparra на имя продавца и действует в течение короткого указанного срока. Если продавец принимает предложение в этот срок, может возникнуть обязывающее обязательство. Бумага, похожая на «просто предложение», может быть обязательством, поэтому спросите, что происходит при принятии, что это за деньги и на чьё имя выписан чек.

Резервирование, arras и задатки

Решает не название бумаги. В Испании юридические обзоры различают несколько видов arras:

• Penitenciales. Любая сторона вправе отказаться; если отказывается покупатель, задаток теряется; если продавец, он возвращает вдвойне (в обзорах — статья 1454 Гражданского кодекса).
• Confirmatorias. Задаток — часть платежа и права отказа не даёт; другая сторона может требовать исполнения или убытков.
• Penales. При неисполнении задаток теряется, но продавец может ещё требовать исполнения или возмещения убытков.

В тех же обзорах сказано, что решают формулировки пунктов, а не название, и что документ с названием «reserva» может работать как arras. Они расходятся в том, как суд толкует договор, где об этом ничего не сказано, поэтому покупатель, которому нужен чистый выход, должен добиться, чтобы это было прописано словами. На Кипре одна юрфирма советует не переводить деньги без письменного договора резервирования. О банкротстве застройщика см. защита задатка.

Чек-лист перед подписанием

• Есть ли у вас полный текст на понятном языке до оплаты или подписи?
• Названы ли продавец, агент и объект, с кадастровым или реестровым номером?
• Возвращается ли задаток, в каких случаях и чьё согласие нужно для возврата?
• Куда идут деньги: на клиентский счёт юриста или нотариуса, на эскроу или на собственный счёт агента или продавца? См. перевод крупного задатка.
• Какой срок до основного договора и что будет, если документы продавца опоздают?
• Есть ли оговорка об эксклюзивности или «хвосте» и распространяется ли она на объекты, которые агент вам не показывал?
• Какое право и какие суды применяются?
• Прочитал ли это ваш собственный юрист? См. как читать договор купли-продажи.

Настоящее резервирование также не повод пропускать проверки. Поставьте подпись в зависимость от проверки титула, планировки и долгов, как описано в чек-листе перед покупкой, и остерегайтесь схем из материала мошенничество с недвижимостью за рубежом.

Частые вопросы

Может ли агент заставить подписать сразу? Он может попросить. Вы можете сказать, что вернёте подписанную бумагу после того, как её прочитает юрист. Хороший агент согласится.

Равна ли квитанция о задатке праву собственности? Нет. Она фиксирует платёж и обещание. Право собственности обеспечивает только регистрация титула.

Можно ли расторгнуть соглашение с агентом покупателя? Это зависит от его условий и закона. Сначала прочитайте пункты о расторжении и «хвосте».

Всегда ли «резервирование» снимает объект с продажи? Только если это сказано в документе и только на указанный срок.

Независимая помощь на вашей стороне

Независимая помощь на стороне покупателя, например юрист, которого вы нанимаете напрямую, или консультант, который письменно сообщает, как ему платят, закрывает этот структурный пробел. D.H. Realting может подобрать независимых местных юристов; спросите любого консультанта, включая нас, как ему платят. Материал носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией.