Barcelona, Madryt, Baleary i Wyspy Kanaryjskie: ceny, zasady dla cudzoziemców, zablokowany podatek 100%, kontrola czynszów i zakazy licencji turystycznych.
Barcelona i Madryt to dwa duże miejskie rynki Hiszpanii, a Baleary i Wyspy Kanaryjskie to dwa rynki wyspiarskie. Wszystkie cztery przyciągają cudzoziemców i we wszystkich czterech polityka mieszkaniowa jest najgorętsza: kontrola czynszów, limity dla mieszkań turystycznych i proponowany podatek dla kupujących spoza UE. W tym poradniku wyjaśniamy, co jest prawem, co tylko propozycją i co sprawdzić przed zakupem. Dane na październik 2026 r., orientacyjne. Przepisy zmieniają się tu szybko, więc każdy poniższy status traktujcie jako coś do potwierdzenia.
Ceny i podatek od transakcji w skrócie
Z naszego przeglądu cen w Hiszpanii (ceny ofertowe Idealista mieszkań z rynku wtórnego, 2026):
- Madryt: po raz pierwszy ponad 6000 € za m², wzrost około 6,6% w rok. Rentowność brutto około 4,7%. Podatek od przeniesienia własności (ITP) na rynku wtórnym 6%.
- Barcelona: około 4090 € za m² w pierwszym kwartale 2026 r. (czerwcowej liczby nie potwierdziliśmy), wzrost około 7,1% w rok. Rentowność brutto około 5,2%. ITP 10% do 1 mln €, 11% do 2 mln €, 13% powyżej.
- Baleary: około 5228 € za m² w całej prowincji, najdrożej w Hiszpanii. Rentowność brutto według doniesień około 6,7%. ITP 8% do 400 000 €, 9% do 600 000 €, 10% do 1 mln €, 12% do 2 mln €, 13% powyżej.
- Wyspy Kanaryjskie: około 2645–2760 € za m² w Las Palmas i około 2668 € w Santa Cruz de Tenerife. ITP 6,5%.
Ponad ITP doliczcie notariusza, rejestr i prawnika. Skład kosztów opisuje przegląd cen, a obraz rentowności tekst rentowność wynajmu w Hiszpanii.
Zasady dla kupujących cudzoziemców
O ile zdołaliśmy potwierdzić, Hiszpania nie zabrania cudzoziemcom, z UE ani spoza UE, kupowania mieszkań i dla zwykłej nieruchomości mieszkalnej nie ma ogólnego wymogu zezwolenia. Potrzebny jest numer podatkowy NIE oraz konto bankowe lub przejrzysta ścieżka płatności. Cudzoziemcy stanowili w drugim kwartale 2026 r. około 16% zakupów (omówienie).
Proponowany podatek 100%. W 2025 r. premier ogłosił plan podatku do 100% wartości przy zakupie mieszkań przez kupujących spoza UE, niebędących rezydentami Hiszpanii. W maju 2025 r. projekt trafił do parlamentu. Według doniesień z lutego i marca 2026 r. utknął, bo rząd mniejszościowy nie ma głosów, do marca 2026 r. nie był debatowany i nie został formalnie wycofany. O ile zdołaliśmy potwierdzić, nie jest prawem i nie znaleźliśmy oznak wejścia w życie, ale nie zdołaliśmy zweryfikować niczego po marcu 2026 r., więc przed zakupem sprawdźcie aktualny stan na stronie parlamentu lub u hiszpańskiego prawnika. W proponowanej formie nie dotyczyłby obywateli UE ani osób z hiszpańskim pobytem. Dla większości naszych czytelników, mieszkańców lub obywateli UE, nie ma więc znaczenia, ale może mieć znaczenie dla obywateli Rosji, Białorusi, Ukrainy i innych krajów spoza UE, którzy mieszkają poza Hiszpanią.
Limity na wyspach. Rząd Wysp Kanaryjskich prosił o środki ograniczające zakupy przez cudzoziemców, podobne głosy słychać było na Balearach. Według doniesień parlament Hiszpanii odrzucił takie ograniczenia w maju 2025 r., a władze Balearów oświadczyły, że są przeciw zakazowi. Traktujcie wyspiarskie zakazy dla kupujących cudzoziemców jako nieobowiązujące, dopóki prawnik nie potwierdzi inaczej.
Kontrola czynszów
Hiszpańska ustawa mieszkaniowa z 2023 r. pozwala regionom ogłaszać napięte rynki mieszkaniowe (zonas tensionadas), gdzie czynsze w nowych umowach są limitowane. Katalonia z tego skorzystała: według doniesień cała Barcelona jest ogłoszona strefą napiętą, a nowe czynsze ogranicza indeks referencyjny. Rząd regionu Madrytu, o ile wiemy, limitu nie stosuje; potwierdźcie to. Dla inwestora skutek jest bezpośredni: w Barcelonie czynsz, jaki możecie ustalić, może być ograniczony indeksem referencyjnym, więc do wyliczeń bierzcie ten wskaźnik, a nie ceny z portali. Przepisy i deklaracje mogą się zmieniać, więc weryfikujcie je dla konkretnej gminy.
Limity i zakazy licencji turystycznych
- Barcelona. Miasto zapowiedziało cofnięcie wszystkich licencji na mieszkania turystyczne do listopada 2028 r., jest ich około 10 000. Według doniesień Trybunał Konstytucyjny uznał środek za dopuszczalny w marcu 2025 r. Mieszkanie kupione dziś nie może liczyć na dochód turystyczny po tej dacie.
- Madryt. Miasto, według doniesień, zaostrzyło zasady dla mieszkań turystycznych, z limitami według rejonu i typu budynku. Pytajcie wydział planowania urzędu miasta, nie sprzedającego.
- Baleary. Nowe licencje na wynajem turystyczny (ETV) według przeglądu kancelarii objęto moratorium od 2022 r., a w dużej części Palmy i w wielu blokach nowych licencji się nie wydaje. Kary za wynajem bez licencji według doniesień wynoszą od 4000 € do 400 000 €.
- Wyspy Kanaryjskie. Ustawa z 2025 r. według doniesień ogranicza mieszkania turystyczne do około 10% mieszkań w budynku lub rejonie (do 20% na „zielonych wyspach”), zakazuje na dziesięć lat użytku turystycznego nowych budynków i nie pozwala, by licencja przechodziła ze sprzedażą.
- W całym kraju. Państwowy rejestr wynajmu krótkoterminowego według doniesień uchylił Sąd Najwyższy w maju 2026 r., ale regiony nadal mogą wymagać własnej rejestracji. Obraz ogólny zawiera tekst zasady wynajmu krótkoterminowego w Hiszpanii.
Zasada bezpieczeństwa jest wszędzie ta sama: kupujcie nieruchomość pod to, jak będziecie w niej mieszkać lub wynajmować długoterminowo, a licencję turystyczną traktujcie jako bonus, który sami sprawdziliście, a nie obietnicę sprzedającego.
Dla rosyjskojęzycznych kupujących i ekspatów
W Barcelonie i Madrycie od dawna działają rosyjskojęzyczne społeczności, w których prawnicy, lekarze i szkoły pracują po rosyjsku; znaczące społeczności są też na Majorce i Teneryfie. To pomaga w procesie, ale warto pamiętać o kilku praktycznych sprawach.
- Dokumenty. Wyrobcie NIE z wyprzedzeniem (NIE i numery podatkowe), miejcie paszport i kartę pobytu kraju UE, w którym mieszkacie, i przygotujcie dokumenty z apostille i tłumaczeniem.
- Bank i źródło środków. Hiszpańskie banki i notariusze pytają, skąd pochodzą pieniądze. Wobec obywateli Rosji i Białorusi kontrole są zazwyczaj ostrzejsze, więc zbierzcie dowody wcześniej: zaświadczenia o wynagrodzeniu, zeznania podatkowe, umowę sprzedaży lub umowę kredytu. Zob. kontrole bankowe obywateli Rosji w UE. Nigdy nie dzielcie płatności ani nie kierujcie pieniędzy przez osoby trzecie, by ominąć kontrole.
- Obywatelstwo i pobyt. Jeśli jesteście rezydentem UE z paszportem spoza UE, proponowany podatek 100% w obecnym kształcie nadal dotyczyłby kupujących spoza UE niebędących rezydentami Hiszpanii; potwierdźcie, jak potraktowano by waszą sytuację. Zob. zakup nieruchomości za granicą z rosyjskim obywatelstwem i złota wiza Hiszpanii w sprawie pobytu.
- Usługi. Zob. rosyjskojęzyczne społeczności i usługi według krajów oraz ogólny poradnik dla rosyjskojęzycznych ekspatów.
FAQ
Czy obywatele spoza UE mogą kupować nieruchomości w Hiszpanii? Tak, o ile zdołaliśmy potwierdzić, z numerem NIE. Proponowany dodatkowy podatek dla nierezydentów spoza UE utknął w parlamencie i, według naszej wiedzy, nie jest prawem; sprawdźcie aktualny status.
Czy podatek 100% dla kupujących cudzoziemców obowiązuje? Nie zdołaliśmy tego potwierdzić. W marcu 2026 r. opisywano go jako zablokowany i niewycofany. Zweryfikujcie przed zakupem.
Czy czynsze w Barcelonie i Madrycie są limitowane? Barcelona według doniesień jest rynkiem napiętym z indeksem referencyjnym dla nowych umów; region Madrytu według doniesień limitu nie stosuje. Potwierdźcie dla konkretnej gminy.
Czy mogę prowadzić mieszkanie turystyczne w Barcelonie? Nie po listopadzie 2028 r. według zapowiedzianego wygaszania, a nowych licencji nie ma. Planujcie wynajem długoterminowy.
Co lepsze na inwestycję: miasto czy wyspa? Miasta mają głębszy rynek wynajmu długoterminowego; wyspy dają styl życia i wyższe ceny przy najostrzejszych zasadach wynajmu turystycznego. Wybierzcie według tego, jak użyjecie nieruchomości.
Jak pomagamy
Jesteśmy trójjęzyczną platformą, która znajduje nieruchomości w Hiszpanii i koordynuje niezależnych lokalnych prawników oraz doradców podatkowych. Pomagamy porównać miasta i wyspy, sprawdzić licencje i dokumenty oraz przygotować papiery. Możecie przeglądać oferty w Hiszpanii i skorzystać z kalkulatorów. Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani inwestycyjnej; hiszpańskie przepisy mieszkaniowe się zmieniają, więc każdy status weryfikujcie u hiszpańskiego prawnika i w dzienniku urzędowym boe.es przed decyzją.