Nieruchomość na wynajem: Bułgaria czy Portugalia, co zostaje po podatkach i kosztach (2026)

Wyszukiwania nieruchomości na wynajem w Bułgarii i w Portugalii zwykle kończą się deklarowaną rentownością, 5–6 procent dla mieszkania w mieście. Liczy się to, co zostaje na Twoim koncie. W tym tekście oba kraje zestawiono przy tym samym budżecie, na podstawie rentowności brutto z naszych przewodników po poszczególnych krajach (Bułgaria, Portugalia), zasad podatkowych w każdym kraju i jawnie podanego zestawu założeń. Rachunek jest nasz, to ilustracja, a nie dane rynkowe. Liczby są orientacyjne na październik 2026 roku.

Liczby deklarowane

• Bułgaria: rentowność brutto około 4,2 procent w Sofii, około 4,3–5,2 w Warnie i około 5,1–5,3 w Burgas. Global Property Guide pokazuje Sofię na poziomie około 3,84, a Warnę około 4,29 procent za trzeci kwartał 2026. Kurorty podawane są wyżej, ale zależą od krótkiego sezonu.
• Portugalia: rentowność brutto około 3,8–4,3 procent w Lizbonie i około 4,0–4,8 w Porto, a na cienkich rynkach wewnętrznych 6–8. Idealista podaje dla kraju 6,2 procent na cenach ofertowych, malejące rok do roku, a Global Property Guide około 4,3.

Patrząc tylko na rentowność brutto, duże miasta Bułgarii i nadmorskie miasta Portugalii są blisko siebie. Wewnętrzne miasta Portugalii i wybrzeże Bułgarii dają więcej, ale oba mają haczyk opisany niżej.

Podatek od czynszu: główna różnica

• Bułgaria: nierezydent płaci, jak podano, 10 procent od czynszu brutto, bez odliczenia kosztów; podatek potrąca najemca, jeśli jest firmą, albo płaci właściciel, jeśli najemca jest osobą prywatną. Rezydenci UE i EOG mogą wybrać roczne zeznanie i opodatkowanie jak rezydent, co daje odliczenie 10 procent i efektywną stawkę około 9 procent czynszu brutto. Twój kraj zamieszkania może opodatkować ten sam dochód, zobacz podatek od zagranicznego najmu dla rezydentów Polski, jeśli dotyczy to Ciebie.
• Portugalia: wynajmujący-nierezydent jest zwykle opodatkowany stałą stawką 25 procent od dochodu netto z najmu, po odliczeniu dopuszczalnych kosztów. Pakiet podatkowy dotyczący mieszkalnictwa z 2026 roku wprowadza obniżoną stawkę 10 procent dla umów o umiarkowanym czynszu (limit czynszu około 2 300 euro miesięcznie; źródła różnią się co do minimalnego okresu umowy). Nie potwierdziliśmy, czy nierezydent może z niej skorzystać, więc traktuj to jako możliwy plus do sprawdzenia z portugalskim księgowym, a nie scenariusz bazowy.

Podatek w Bułgarii jest niższy stawką, ale pobierany od czynszu brutto; w Portugalii wyższy stawką, ale od netto. Gdy koszty są małe, bułgarska zasada jest lżejsza, a gdy koszty są duże, różnica się zmniejsza.

Te same 150 000 euro w obu krajach

Założenia, w każdym przypadku takie same: cena zakupu 150 000 euro; jeden pusty miesiąc w roku; koszty bieżące (opłaty wspólnoty, ubezpieczenie, naprawy) 1 procent ceny rocznie; bez zarządcy i bez kredytu; podatek od nieruchomości 0,15 procent ceny rocznie w Bułgarii i 0,2 w Portugalii; koszty kupującego 6 procent w Bułgarii (środek przedziału 4–8 procent z naszego przewodnika po cenach w Bułgarii) i 9 procent w Portugalii (środek przedziału 8–10 procent z naszego przewodnika po cenach w Portugalii). Podatek to scenariusz bazowy dla nierezydenta w każdym kraju.

• Sofia, rentowność brutto 4,2 procent: czynsz 6 300 euro, pobrano 5 775. Po kosztach bieżących (1 500), podatku od nieruchomości (225) i 10 procentach podatku od pobranego czynszu (578) zostaje około 3 470 euro: 2,3 procent ceny i 2,2 procent faktycznie wydanych 159 000 euro.
• Warna lub Burgas, rentowność brutto 5,2 procent: czynsz 7 800 euro, pobrano 7 150. Po kosztach i podatku zostaje około 4 710 euro: 3,1 procent ceny i 3,0 procent wydanych 159 000 euro.
• Porto, rentowność brutto 4,4 procent: czynsz 6 600 euro, pobrano 6 050. Po kosztach bieżących (1 500), podatku od nieruchomości (300) i 25 procentach podatku od reszty (około 1 060) zostaje około 3 190 euro: 2,1 procent ceny i 2,0 procent wydanych 163 500 euro. Gdyby obowiązywała stawka 10 procent, zostałoby około 3 825 euro: 2,6 procent ceny i 2,3 procent wydanych środków.
• Cienki rynek wewnętrzny w Portugalii, rentowność brutto 6,5 procent: czynsz 9 750 euro, pobrano 8 940. Po kosztach i 25 procentach podatku zostaje około 5 350 euro: 3,6 procent ceny i 3,3 procent wydanych 163 500 euro. Przy podatku 10 procent byłoby to około 6 420 euro, czyli 4,3 procent ceny.

Schemat jest prosty. Różnica w deklarowanej rentowności o punkt i więcej zmniejsza się do kilku dziesiątych punktu po uwzględnieniu podatków i kosztów, a miasta stołeczne i nadmorskie obu krajów lądują na poziomie około 2–3 procent ceny. Wyższe wyniki (3–4 procent) pojawiają się tylko dla Warny i Burgas oraz dla portugalskiego rynku wewnętrznego, czyli dokładnie dla cieńszych rynków. W tych liczbach nie ma opłaty zarządcy (zwykle potrzebnej, gdy mieszkasz za granicą), odsetek od kredytu, podatku w Twoim kraju ani zmiany ceny samego mieszkania.

Gdzie który kraj działa

Bułgaria działa najlepiej dla małego mieszkania kupionego za gotówkę w dużym mieście z głęboką pulą najemców, po uczciwej cenie i wynajmowanego długoterminowo. W Sofii są studenci i specjaliści; na wybrzeżu Burgas i Warny letni rynek jest większy, ale, jak pokazuje nasz przewodnik po Bułgarii, właściciele w kurortach mierzą się z krótkim sezonem, rosnącymi opłatami i w 2026 roku ze spadkiem liczby transakcji. Czynsz za dwupokojowe mieszkanie w centrum Sofii podawany jest w przewodnikach agencji na poziomie 800–1 100 euro miesięcznie; wiarygodnej liczby dla Płowdiwu nie znaleźliśmy.

Portugalia działa najlepiej tam, gdzie cenisz płynność, większą i bardziej międzynarodową bazę najemców i szansę na wzrost ceny wyżej niż deklarowaną rentowność. Ceny wzrosły o 16,5 procent rok do roku w drugim kwartale 2026, a czynsze były płaskie lub spadały; mediana czynszu za jednopokojowe mieszkanie w Porto to około 1 003 euro miesięcznie, a w Lizbonie około 1 409 euro (idealista, drugi kwartał 2026). Miasta wewnętrzne pokazują wyższą rentowność, ale rynek jest tam cienki, odsprzedaż wolna, a wzrost cen słabszy.

Ryzyka, których rentowność nie pokazuje

• Regulacje: w Portugalii wynajem krótkoterminowy jest ściśle regulowany, zobacz zasady wynajmu krótkoterminowego w Portugalii; Bułgaria ma własne zasady, zobacz zasady wynajmu krótkoterminowego w Bułgarii. Nie planuj dochodu z wynajmu wakacyjnego, zanim nie sprawdzisz konkretnego lokalu.
• Wyjście: ceny w Bułgarii szybko rosły, a segment wakacyjny w 2026 roku stygnie; ceny w Portugalii rosły szybciej niż czynsze. Sprzedaż jest opodatkowana osobno, zobacz podatek od zysków kapitałowych w Bułgarii i podatek od zysków kapitałowych w Portugalii.
• Koszty kupującego: w Portugalii są wyższe, a od maja 2026 roku nierezydenci płacą stałą stawkę IMT 7,5 procent przy zakupie mieszkań, z wyjątkami (źródła różnią się co do dokładnej daty startu).
• Ryzyka specyficzne dla każdego rynku: inwestowanie w Bułgarii i inwestowanie w Portugalii.

Co wybrać

• Jeśli najważniejsza jest wyższa rentowność netto przy skromnym budżecie i akceptujesz cieńszy, bardziej lokalny rynek, to według tych liczb nieco lepiej wypadają Warna i Burgas albo dobrze kupione mieszkanie w Sofii.
• Jeśli najważniejszy jest płynny składnik majątku na uznanym rynku z większym popytem międzynarodowym i akceptujesz rentowność netto około 2 procent, lepiej pasuje Porto lub Lizbona, a stawka podatku 10 procent, jeśli byłaby dla Ciebie dostępna, by pomogła.
• Jeśli żadna z tych liczb Ci nie wystarcza, pamiętaj, że finansowanie, waluta i Twoja rezydencja podatkowa mogą zmienić obraz bardziej niż wybór kraju. Zobacz kredyt hipoteczny dla cudzoziemców w Bułgarii i w Portugalii.

FAQ

Gdzie rentowność jest wyższa, w Bułgarii czy w Portugalii? Pod względem deklarowanej rentowności brutto są blisko w dużych miastach i wyżej na cienkich rynkach obu krajów. Po podatkach i kosztach w naszym przykładzie Warna i Burgas wypadają nieco lepiej niż Porto, a Sofia i Porto są blisko.

Czy płacę podatek w obu krajach? Podatek od czynszu płaci się tam, gdzie jest nieruchomość. To, czy zapłacisz też podatek w domu i czy umowa daje zaliczenie, zależy od kraju Twojego zamieszkania. Zapytaj doradcę.

Czy portugalski podatek 10 procent dotyczy mnie? Ogłoszono go w 2026 roku dla umów o umiarkowanym czynszu. Nie potwierdziliśmy, że nierezydenci się kwalifikują, więc sprawdź to, zanim na niego postawisz.

Czy wynajem krótkoterminowy podniesie rentowność? Czasem, ale to najbardziej regulowana i najbardziej sezonowa część obu rynków. Zobacz wynajem krótko- czy długoterminowy.

Jak pomagamy

Dobieramy nieruchomości na wynajem w Bułgarii i Portugalii do Twojego budżetu i celu, liczymy rentowność netto z rzeczywistymi lokalnymi kosztami i koordynujemy prawników i doradców podatkowych. Rynki możesz przejrzeć na stronie Bułgarii i stronie Portugalii.

Materiał ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną, podatkową ani inwestycyjną. Rentowność, podatki i zasady są orientacyjne i się zmieniają.