Co kupić za granicą za 100 000 euro: 8 krajów

Sto tysięcy euro to budżet, przy którym wybór kraju najbardziej zmienia wynik. W Bułgarii, Gruzji czy Turcji kupisz mieszkanie normalnej wielkości, w Hiszpanii, Portugalii czy Grecji małe. Ta strona porównuje osiem rynków wyłącznie na podstawie liczb z naszych przewodników po cenach (stan na październik 2026) i pokazuje wyliczenie. To nie jest lista ofert i nie obiecujemy, że jakiś konkretny lokal jest dostępny.

Jak czytać liczby

Bierzemy 100 000 euro i odejmujemy około 10% na podatki, notariusza i opłaty. W rzeczywistości udział ten wynosi od około 5% do 15% zależnie od kraju, więc na nieruchomość zostaje około 90 000 euro (od 85 000 do 95 000). Dzielimy przez cenę za metr kwadratowy i otrzymujemy powierzchnię. Te metry kwadratowe to ilustracyjne wyliczenie, a nie oferta. Ceny za m² to ceny ofertowe lub średnie dla miast z naszych przewodników; nowe projekty kierowane do cudzoziemców są zwykle droższe. Ceny w Gruzji podano w dolarach i dla okrągłych liczb przyjmujemy, że dolar to mniej więcej euro; sprawdź rzeczywisty kurs. Szerszy obraz cen znajdziesz w tekście ceny za m² według krajów.

Bułgaria: najszerszy wybór metrażu

Nasz przewodnik podaje dla Sofii około 2 680 euro za m² średnio w mieście, więc 90 000 euro daje tam mniej więcej 34 m². W tańszych dzielnicach Sofii, Lyulin i Nadezhda (około 1 500–2 000 euro), to około 45–60 m², na wybrzeżu (dobre kompleksy około 1 200–2 000 euro) około 45–75 m², a w Bansko i Pamporowie (około 900–1 300 euro) około 70–100 m². Koszty kupującego szacuje się na około 4–8%; przy zakupie wtórnym w Sofii za 100 000 euro sam podatek od przeniesienia własności 3% to 3 000 euro. Wynajem: Sofia średnio około 4,2% brutto, Burgas około 5,1–5,3%; dochód na kurortach jest sezonowy, netto niższe. Główne ryzyko: płynność na kurortach i opłaty w kompleksach. Pobyt przez inwestycję wymaga około 306 775 euro, więc jest poza zasięgiem. Zobacz Bułgaria: ceny i koszty zakupu i Bułgaria: rentowność wynajmu.

Gruzja: kawalerka lub dwa pokoje

Według zestawienia jednej agencji z września 2026 mieszkanie z jedną sypialnią kosztuje około 85 000 dolarów w Tbilisi i 78 000 dolarów w Batumi, z dwiema sypialniami około 123 000 i 113 000 dolarów. Colliers podał w 2026 roku średnie ceny nowych budynków około 1 314–1 331 dolarów za m² w Tbilisi i 1 334–1 455 dolarów w Batumi, co w naszym okrągłym wyliczeniu daje około 62–68 m². Lokale w stanie „black frame” są tańsze, ale wymagają wykończenia. Koszty to około 1–1,5%. Wynajem: deklarowane 7–8% brutto, w Batumi bliżej 2–4% netto. Główne ryzyko: niesprzedane zapasy i spowolnienie wzrostu cen, około 4,9% w roku do drugiego kwartału 2026 (Geostat). Próg 150 000 dolarów dla pobytu nie jest osiągnięty. Zobacz Gruzja: ceny i koszty zakupu.

Turcja: przeciętny dom

Przeciętny dom w Turcji kosztował w sierpniu 2026 około 98 000 euro, więc ten budżet to średnia krajowa. Średnia dla Stambułu około 1 100–1 200 euro za m² daje mniej więcej 75–82 m², a Alanya z około 1 100 euro około 82 m²; to średnie dla miast, a nowe projekty dla cudzoziemców są droższe. Podatek od aktu własności to 4%, plus wycena rzeczoznawcy i obowiązkowe ubezpieczenie od trzęsień ziemi. Wynajem: mniej więcej 6–8% brutto w lirach. Główne ryzyko: lira i inflacja, bo ceny wzrosły o 23,5% w lirach w roku do sierpnia 2026, ale spadły o około 6,2% po uwzględnieniu inflacji. Pozwolenie na pobyt od 200 000 dolarów nie jest osiągnięte. Zobacz Turcja: ceny i koszty zakupu.

Czarnogóra: mieszkanie z jedną sypialnią

W Podgoricy ceny ofertowe to średnio około 2 324 euro za m² (około 1 600–2 800 euro), oficjalna średnia dla nowych budynków to 2 557 euro (Monstat, drugi kwartał 2026), a w Barze ceny ofertowe to 2 200–3 500 euro. Wyliczenie daje mniej więcej 32–56 m² w Podgoricy i około 26–41 m² w Barze. Według naszego przewodnika mieszkanie 60 m² w Podgoricy kosztuje około 150 000 euro. Na rynku wtórnym dochodzi około 5–8%. Wynajem: Podgorica około 5,15% brutto; wybrzeże jest sezonowe. Główne ryzyko: źródła są rozbieżne co do podatku od przeniesienia własności (płaskie 3% lub skala progresywna), więc zapytaj prawnika. Pobyt wymaga wartości podatkowej 150 000 euro i nie dotyczy obywateli UE. Zobacz Czarnogóra: ceny i koszty zakupu.

Grecja: małe mieszkanie w mieście

Nasz przewodnik podaje centrum Aten na około 2 500–4 500 euro za m², Saloniki 1 800–3 000, Kretę 2 000–4 000, a istniejące domy w kraju około 2 550 euro. Za 90 000 euro wychodzi około 20–36 m² w centrum Aten, 30–50 m² w Salonikach i 22–45 m² na Krecie. Koszty podaje się zwykle na 7–10%, do 12% z VAT i agentem. Wynajem: średnio około 4,4% brutto, małe mieszkania w Atenach około 6–8%. Główne ryzyko: ceny mieszkań wzrosły o około 5,3% w roku do drugiego kwartału 2026 i są powyżej szczytu z 2008 roku. Złota wiza zaczyna się od 400 000 euro, więc jest poza zasięgiem. Zobacz Grecja: ceny i koszty zakupu.

Portugalia: kawalerka w mieście lub dom w głębi kraju

Mediany INE za 2025 rok dają dla aglomeracji Porto około 2 305 euro za m², dla Setúbal 2 596 euro, dla Algarve 3 139 euro, więc za 90 000 euro wychodzi około 39 m² w okolicach Porto i około 29 m² na Algarve; w głębi kraju ceny są znacznie niższe. Nierezydenci płacą od 25 maja 2026 płaski podatek od przeniesienia własności (IMT) 7,5% z wyjątkami, plus opłatę skarbową 0,8%, a przykład z naszego przewodnika daje łączne koszty około 9,7–10,5%. Wynajem: około 4–5% brutto w dużych miastach i 5–8% w głębi kraju, ale mieszkanie w Lizbonie daje bliżej 2–3% netto. Główne ryzyko: ceny nadal rosną o 16,5% rocznie, rentowność się kurczy. Nieruchomość mieszkalna nie kwalifikuje już do złotej wizy. Zobacz Portugalia: ceny i koszty zakupu.

Włochy: południe i głębia kraju

Przeciętny używany dom we Włoszech kosztował w drugim kwartale 2026 około 1 903 euro za m², co daje mniej więcej 47 m²; Turyn z około 2 194 euro daje około 41 m², Neapol z około 2 807 euro około 32 m². Miasta na południu i w głębi kraju są tańsze niż te średnie. Drugi dom podlega podatkowi rejestracyjnemu 9% od wartości katastralnej, a łączne koszty kupującego to około 10–15%, więc tu przyjmij górny kraniec naszego przedziału. Wynajem: agregatory podają średnio około 6,6% brutto, netto bliżej 3–4%. Główne ryzyko: koszty i problemy z tytułem własności w odziedziczonych domach. Zobacz Włochy: ceny i koszty zakupu.

Hiszpania: około 30 m² w popularnym rejonie

Używane domy w Hiszpanii kosztują średnio około 2 823 euro za m² (czerwiec 2026), co daje mniej więcej 32 m²; Alicante z około 2 909 euro daje około 31 m², a stolice Wysp Kanaryjskich z około 2 650–2 760 euro około 33–34 m². Podatek od przeniesienia własności przy zakupie wtórnym ustalają regiony, na przykład 7% w Andaluzji i 10% we Wspólnocie Walenckiej (podawano obniżkę od czerwca 2026, potwierdź), a łączne koszty to około 10–13%. Wynajem: średnio około 6,5% brutto, Alicante około 7,8%, realne netto 2–4%. Główne ryzyko: ceny wzrosły o 12,2% w roku (INE), szybciej niż czynsze, co ściska rentowność. Inwestorska złota wiza została zamknięta w 2025 roku. Zobacz Hiszpania: ceny i koszty zakupu.

Jeśli mieszkasz w Polsce

Przelicz budżet na złote i zdecyduj, jak pieniądze opuszczą Polskę: zob. budżet w złotych. Dochód z wynajmu za granicą deklaruje się w Polsce, zob. PIT dla cudzoziemców w Polsce, a jeśli sprzedajesz mieszkanie w Polsce, by sfinansować zakup, zob. sprzedaż mieszkania w Polsce (PIT-39). Oficjalne statystyki cen: Portugalia (INE) i Czarnogóra (Monstat).

FAQ

W którym kraju za 100 000 euro dostanę największe mieszkanie? Według powyższych liczb najwięcej metrów dają Gruzja, Turcja i Bułgaria, ale kursy walut, popyt na wynajem i płynność przy sprzedaży są różne. Czy największe mieszkanie to najlepsza transakcja? Nie, o tym decydują czynsze, koszty i odsprzedaż, zob. rentowność wynajmu według krajów. Czy metry kwadratowe to obietnica? Nie, to wyliczenie ze średnich. Czy ten budżet daje prawo pobytu? Nie w programach z naszych przewodników, których progi zaczynają się od 150 000 euro lub dolarów i rosną. Czy mogę kupić na kredyt? Polskie banki rzadko finansują nieruchomości za granicą; przeczytaj o typowych błędach początkujących.

Jak pomagamy

Jesteśmy trójjęzyczną platformą, która wyszukuje nieruchomości i koordynuje niezależnych lokalnych prawników i doradców podatkowych. Wychodzimy od Twojego budżetu i celu i porównujemy ceny ofertowe z cenami zamkniętych transakcji. Ten tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani inwestycyjnej; liczby są orientacyjne i się zmieniają, dlatego przed decyzją zweryfikuj aktualne przepisy.