Что с авансом, если застройщик обанкротился

Для покупателя строящейся недвижимости главный вопрос худшего сценария прост: если застройщик обанкротится до передачи ключей, что будет с уже выплаченными деньгами? Честный ответ: всё зависит от юридического механизма, а не от того, насколько надёжно выглядит застройщик, и эти механизмы сильно различаются по странам.

Чего боятся покупатели

Что авансы растворятся на общих счетах застройщика, а покупатель окажется в очереди кредиторов за недостроенной коробкой. Что гарантия есть на бумаге, но потребовать по ней нельзя. Что иностранный покупатель не имеет голоса в иностранном суде по банкротству. Эти страхи не беспочвенны: на ряде рынков деньги покупателей на этапе строительства не защищены, пока не действует конкретный механизм.

В чём реальный риск

Аванс, выплаченный застройщику, по умолчанию является требованием к компании. Если компания несостоятельна, покупатель обычно оказывается обычным (необеспеченным) кредитором, который, как правило, стоит позади кредиторов с обеспечением, например банка с ипотекой на участок, а часто и позади некоторых установленных законом требований. Возврат в такой позиции обычно частичный и медленный.

Поэтому защита означает вывод покупателя из этой позиции одним из четырёх способов. Банковская гарантия или страховой полис, возвращающие авансы, если дом не сдан. Эскроу-счёт, на котором деньги хранятся отдельно от средств застройщика и выплачиваются по мере строительства. Регистрация права покупателя в земельном реестре, дающая приоритет перед более поздними кредиторами. Либо договорное право удержания или иное обеспечение, если вы уже владеете объектом. У каждого способа есть пределы: гарантия должна быть действительной и покрывать все платежи, эскроу работает только если счёт реален, а регистрация защищает объект, но не обязательно возврат денег.

Как это устроено по странам

Испания. Авансы за жильё в строящемся доме должны быть обеспечены. Старый закон 1968 года утратил силу с 1 января 2016 года, и режим теперь содержится в первом дополнительном положении закона о строительстве (LOE, Закон 38/1999): застройщик обязан обеспечить авансы банковской гарантией или страховым полисом. Какие платежи покрыты и как заявлять требование, нужно читать в самой гарантии, поэтому запросите её копию; все детали устройства счетов мы не проверяли. Закон есть на сайте BOE.

Италия. Для зданий, находящихся в строительстве, декрет 2005 года (D.Lgs. 122/2005) обязывает застройщика предоставить покупателю банковскую или страховую гарантию на полученные авансы, а при её отсутствии договор может быть признан недействительным в пользу покупателя. Позднее были поправки; спросите у нотариуса, какая редакция применима к вашему проекту.

Португалия. Sinal по предварительному договору возвращается в двойном размере при нарушении со стороны продавца, но это помогает лишь против платёжеспособного продавца. Общей обязательной гарантии на авансы по строящимся объектам в Португалии мы не нашли. По сообщениям судебной практики, у потребителя, уже получившего владение, позиция сильнее: право удержания объекта по ст. 755 ГК, которое можно заявить в деле о банкротстве. Без владения вы, как правило, обычный кредитор, если только договор не предусматривает гарантию.

Греция. Подтвердить по официальному источнику законную гарантию или эскроу-схему для авансов на строящиеся объекты мы не смогли. Практические руководства описывают поэтапные платежи и то, что до нотариального акта у покупателя есть только договорное требование. Попросите юриста проверить разрешение на строительство, реестр ипотек и возможность привязать платежи к завершённым этапам или держать их у третьего лица.

Кипр. Общего требования об эскроу, которое мы смогли бы подтвердить, нет. Главный инструмент - депонирование договора купли-продажи в Земельном реестре: оно создаёт обременение и даёт приоритет перед последующими сделками, а по сообщениям, и защиту от финансовых проблем застройщика, если сделано в установленный срок. Комментарии юридических фирм также описывают реформы для покупателей, которые заплатили, но не смогли получить титул из-за ипотеки застройщика; спросите местного юриста, как они применяются к вашему проекту.

Болгария. Законной гарантии на авансы мы не нашли. Практические руководства рекомендуют привязывать платежи к этапам строительства и использовать нотариальный эскроу-счёт или банковскую гарантию; штрафы и возвраты устанавливаются в предварительном договоре. Согласится ли конкретный застройщик - это предмет переговоров, а не право.

Турция. Продажа жилья потребителям до завершения строительства регулируется Законом о защите потребителей 6502 и регламентом о продаже жилья с предоплатой (ст. 40-46). Сообщается, что банковское гарантийное письмо обеспечивает возврат уплаченного по первому требованию. Проверьте, подпадает ли ваша покупка под этот режим и выдано ли письмо на ваше имя.

ОАЭ. В Дубае у каждого проекта на этапе строительства должен быть эскроу-счёт по Закону 8 от 2007 года; средства, как сообщается, выплачиваются по ходу строительства, подтверждённого инженером, а коммерческое пояснение говорит, что кредиторы застройщика не могут наложить арест на эти средства. Проверьте, что платёж идёт только на этот счёт, через систему Земельного департамента Дубая, и см. проверку застройщика в Дубае: чек-лист RERA и эскроу. Сайт регулятора: dubailand.gov.ae.

Таиланд. Мы нашли только вторичные сообщения: нет защищённого механизма платежей для иностранных покупателей на стадии строительства, деньги идут напрямую застройщику или его проектной компании, а при банкротстве покупатель - необеспеченный кредитор. Один источник также сообщает, что с 31 января 2025 года приём бронирующих депозитов по кондоминиумам относится к контролируемой деятельности; официально подтвердить это мы не смогли. См. покупка на стадии строительства в Таиланде: проверка застройщика и платежи.

Как защитить себя

• Спросите письменно, какая из четырёх защит действует: гарантия, страхование, эскроу или регистрация.
• Получите копию гарантии или полиса и проверьте эмитента (банк или лицензированный страховщик), сумму, сроки, указанного выгодоприобретателя и условия предъявления требования.
• Подтвердите напрямую у эмитента, по найденным вами самостоятельно контактам, что гарантия существует и покрывает каждый платёж.
• Платите только на гарантированный или эскроу-счёт, никогда на другой счёт по последующей просьбе.
• Привязывайте платежи к документально подтверждённым этапам и храните подтверждения: счета, квитанции, акты осмотра стройки.
• Проверьте финансы, разрешения и ипотеки застройщика на участок: см. как проверить застройщика за границей.
• Прочитайте общий обзор по странам: покупка на этапе строительства за рубежом: договоры, эскроу и задержки по странам.

Когда привлекать юриста или нотариуса

До первого платежа сверх символической брони. Юрист должен прочитать договор, проверить гарантию и право на землю и объяснить, что у вас есть, если застройщик обанкротится. При появлении проблем (задержки, требования платежей вне графика, слухи о банкротстве) привлекайте юриста сразу: сроки заявления требований по гарантиям и в банкротстве могут быть короткими. См. также как читать договор покупки недвижимости за границей.

FAQ

Теряю ли я задаток при банкротстве застройщика? Не обязательно. Если есть действительная гарантия, страхование или эскроу, можно вернуть часть или всё. Без них вы обычно обычный кредитор, и возврат может быть частичным и медленным.

Эскроу всегда безопасно? Это намного лучше, чем платить застройщику напрямую, но проверьте, кто контролирует счёт, как выплачиваются средства и регулируется ли счёт.

Что делать при тревожных признаках? Остановить дальнейшие платежи, направить письменное уведомление по договору, связаться с эмитентом гарантии и местным юристом и заявить требование в срок.

Защищает ли регистрация договора в земельном реестре мои деньги? Она может защитить объект или вашу очередность, но не всегда возврат. Спросите юриста, что именно она обеспечивает.

Может ли иностранный покупатель заявить требование в местном банкротстве? В принципе да, как любой кредитор, но через местного юриста и в жёсткие сроки.

Как мы помогаем

Мы - трёхъязычная платформа (русский, польский, английский), которая подбирает объекты и координирует независимых местных юристов и налоговых консультантов, проверяющих гарантии и договоры. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Правила меняются, поэтому перед платежом проверьте актуальные нормы у местного юриста.