Иностранцы могут свободно покупать в Армении квартиры и дома, но не сельхозземлю. Квартиры в Ереване в I квартале 2026 года стоили в среднем около 482 100 драмов за м² (около $1310); валовая доходность аренды часто называется на уровне 6–8%.
Да, иностранец может купить квартиру или дом в Армении на тех же условиях, что и гражданин, а квартиры в Ереване в первом квартале 2026 года стоили в среднем около 482 100 драмов за квадратный метр (примерно $1310), на 3,8% больше, чем годом ранее. Доходность аренды часто называют на уровне 6–8% брутто, но эта цифра взята из оценок агентов и юридических фирм, а не из официальной статистики, а то, что остаётся владельцу после налогов, платежей и пустых месяцев, ниже. Гайд охватывает правила для иностранцев, цены по районам, реальную доходность, расходы при покупке, резидентство и риски. Цифры приведены на октябрь 2026 года; где официального источника найти не удалось, мы об этом говорим.
Может ли иностранец купить недвижимость в Армении
Иностранные граждане могут покупать в Армении квартиры, дома и коммерческие помещения, а также сдавать, продавать и закладывать их. Главное ограничение — земля. Земельный кодекс Армении, изменённый в 2018 году, не позволяет иностранным гражданам и иностранным юридическим лицам владеть сельскохозяйственной землёй. Тем, кому нужен участок под проект, обычно предлагают местную компанию (армянское ООО может принадлежать иностранцу на 100%) или долгосрочную аренду, но это отдельный юридический вопрос и нужен местный юрист.
На практике иностранному покупателю нужны паспорт, армянский налоговый номер (TIN), нотариально заверенный договор купли-продажи и регистрация права в кадастре. Иностранцы — заметная часть рынка: в первом квартале 2026 года они участвовали в 1703 сделках, на 32,3% больше, чем годом ранее, и это 6,8% всех сделок. Квартиры составили около 60% их покупок, лидировали граждане России, следом граждане США и Ирана. Подробнее о данных — в нашей заметке: сделки иностранцев с недвижимостью в Армении выросли на 32% в I квартале 2026 года.
Цены на недвижимость в Ереване за м² (2026)
Последняя цифра, которую мы смогли привязать к источнику, — средняя цена квартир в Ереване за первый квартал 2026 года: 482 100 драмов за квадратный метр, около $1310, на 3,8% выше, чем год назад. Это среднее по городу, которое скрывает большой разброс.
По районам разрыв большой. Самые свежие цифры по районам официального типа, которые мы нашли, относятся к декабрю 2024 года (Статистический комитет Армении по пересказу Arka): центр, район Кентрон, был самым дорогим — 909 100 драмов за квадратный метр, а Нубарашен самым дешёвым — 236 500. Более новых данных по районам у нас не было. В 2024 году сообщалось о росте цен в Нор-Норке, Давташене, Аване и Канакер-Зейтуне, главным образом там, где сдавались новые дома. Одно региональное издание оценило Нор-Мараш в районе 553 000 драмов за квадратный метр во втором квартале 2026 года, рост около 24% за год; это единственный вторичный источник, он сильно расходится с городским средним в 3,8%, поэтому опираться на него не стоит.
Квартиры в новостройках в целом дороже вторички, но надёжной разбивки по м² мы не нашли, поэтому просите у продавца сравнимые закрытые сделки на той же улице, а не только цену в объявлении.
Релокация из России: как она влияет на цены и аренду
Спрос со стороны переезжающих из России с 2022 года остаётся главным двигателем рынка, а публикации 2026 года описывают новую волну после мая, когда многие обращения шли от людей, которые только приехали или собирались. В тех же публикациях говорится, что аренда в Ереване выросла примерно на 30% за около трёх месяцев. Это сообщения прессы, а не статистика, но они указывают на главный риск рынка: цены и аренда, быстро растущие на спросе от релокации, могут и остановиться, если спрос ослабнет. Планируйте срок владения в несколько лет и не принимайте последнюю арендную ставку за постоянную.
Доходность аренды в Армении: брутто и нетто
Валовая доходность — это годовая аренда, делённая на цену покупки. Одна оценка юридической фирмы называет среднюю по Еревану около 7,8% брутто и около 6% нетто, для Кентрона диапазон 5,7–8%, для Арабкира часто 8–10%. Воспринимайте это как ориентир: данные из одного блога, а не из официальной статистики. По ставкам тот же источник приводит около $520–730 в месяц за однокомнатную квартиру в центре и $655–915 за двухкомнатную в конце 2025 года.
Что снижает доходность:
- Налог на доход от аренды 10% (одинаково для резидентов и нерезидентов, плюс ещё 10% с дохода свыше 60 млн драмов в год).
- Ежегодный налог на имущество, платежи за обслуживание дома и ремонт.
- Пустые месяцы между арендаторами, которых больше, если ставка выставлена по верхней границе рынка.
- Услуги управляющего и агента, если вы не живёте в Армении.
- Валюта: аренду часто согласуют в долларах, а платят в драмах, поэтому курс двигает реальную доходность.
Иллюстрация нашего расчёта, не рыночные данные: квартира за $120 000, сдаваемая за $650 в месяц, приносит $7800 в год, то есть 6,5% брутто. Вычтем один пустой месяц ($650), налог 10% с полученной аренды (около $715) и около $400 ежегодных расходов — останется около $6035, примерно 5,0% нетто, ещё до оплаты управляющего. Посуточная аренда на бумаге может выглядеть лучше (одна оценка приводит около 62% загрузки при цене около $57 за ночь в середине 2025 года, что даёт 10–15% брутто), но у неё сезонность, больше расходов и работы, поэтому на эту цифру мы бы бюджет не строили. Сравните стратегии в материале посуточная и долгосрочная аренда.
Расходы и налоги при покупке
Расходы при покупке в Армении по европейским меркам невелики. Цифры ниже взяты из обзоров юристов и агентов, поэтому уточняйте их под свою сделку.
- Регистрация в кадастре обычной квартиры: около 45 000 драмов (платёж за услугу 25 000 плюс госпошлина 20 000), примерно $120.
- Нотариус: около 0,1–0,3% цены или фиксированная плата порядка 15 000–20 000 драмов.
- Агент: обычно 2–4% от цены.
- Ежегодный налог на имущество: по сообщениям, от 0,05% до 1,5% стоимости в зависимости от типа и стоимости, новые ставки полностью введены к 2026 году. Иностранные владельцы платят столько же, сколько местные.
О полной картине постоянных расходов по разным рынкам — в материале полная стоимость владения недвижимостью за рубежом.
ВНЖ через недвижимость
Покупка недвижимости в Армении сама по себе вид на жительство не даёт. Источники описывают обычный путь как ведение зарегистрированного бизнеса, например компании, которая сдаёт ваш объект и платит налоги, что затем поддерживает заявление на ВНЖ. Временный вид на жительство выдаётся на срок до года, постоянный на пять лет; отдельный десятилетний особый статус по сообщениям пока действует. Реформу иммиграционных правил с цифровыми заявлениями и биометрическими картами планировали на август 2026 года, итоговый вид мы подтвердить не смогли, поэтому проверьте действующие правила в миграционной службе, прежде чем строить планы вокруг резидентства.
Ипотека и валюта
Многие армянские банки кредитуют иностранных покупателей и диаспору. В сравнении за 2025 год эффективные ставки в драмах составляли примерно 13,8–15,2%, первоначальный взнос от 0% по некоторым строительным программам до 30%, а погашать кредит можно в долларах, евро или драмах. Эти ставки высоки по сравнению с еврозоной, поэтому большинство иностранцев покупает за наличные или берёт кредит за рубежом. Прочитайте наш общий материал ипотека для нерезидентов и уточните текущие условия в банке.
Местная валюта — драм. Цены в новостройках часто называют в долларах, но аренда или продажа в итоге пересчитываются, поэтому курс драма к доллару влияет на результат. См. валюта и платежи для зарубежных покупателей.
Риски, которые стоит учесть
- Риск спроса: рынок, поднятый релокацией, может быстро остыть, если волна закончится.
- Риск новостроек: задержки и проблемы застройщика — общий риск квартир на этапе строительства в любой стране. Данных за 2026 год о задержках в Ереване мы не нашли, поэтому проверяйте каждого застройщика сами по материалу как проверить застройщика за рубежом.
- Ограничения по земле: не считайте, что дом с участком можно купить без проверки категории земли.
- Владение на расстоянии: управлять квартирой из-за границы нужно через надёжного управляющего, см. управление недвижимостью для удалённых владельцев и покупка недвижимости за рубежом удалённо.
Частые вопросы
Может ли иностранец купить квартиру в Ереване? Да. Иностранцы могут покупать квартиры, дома и коммерческую недвижимость; закрыта для них только сельхозземля.
Сколько стоит квадратный метр в Ереване? В среднем около 482 100 драмов (около $1310) в I квартале 2026 года: от порядка 236 500 драмов в самом дешёвом районе до более 900 000 в Кентроне по данным по районам за декабрь 2024 года.
Какая доходность аренды реалистична? Источники называют около 6–8% брутто для Еревана; после налога, платежей и пустых месяцев осторожный диапазон — около 4–6% нетто. Это оценка, а не обещание.
Даёт ли покупка недвижимости вид на жительство? Сама по себе нет. Обычно нужна зарегистрированная предпринимательская деятельность.
Как мы помогаем
Подбираем объекты под вашу цель, считаем чистую доходность после налогов и расходов и координируем местных юристов для проверки титула и получения TIN. Текущие варианты можно посмотреть на странице Армении.
Только информация — не юридическая, налоговая или инвестиционная консультация. Цифры ориентировочные, на октябрь 2026 года, и меняются; правила и ставки нужно подтверждать для вашего случая.