Как продать недвижимость в Армении нерезиденту: нотариус, кадастр, налоги и вывод денег

Кратко

В Армении договор купли-продажи должен быть нотариально заверен, а покупатель становится собственником только после регистрации перехода в Государственном кадастре; по источникам, сторонам для нотариуса и кадастра нужен армянский ИНН (TIN). Гербового сбора и налога на передачу недвижимости нет, а покупательские расходы на нотариуса и регистрацию в кадастре одно юридическое руководство оценивает примерно в 60 000 драмов. По налогам одна юрфирма пишет, что физлицо, продающее недвижимость напрямую, как правило, налог не платит, а обзор PwC (проверен в феврале 2026 года) говорит, что продажа непрофильного имущества физлицам освобождена, продажа налоговому агенту облагается по ставке 10% или 20%, а продажа компанией облагается 18% с прироста. Слабые места: тип покупателя, банковский след денег и вид на жительство. Основано на сводках поиска за ноябрь 2026 года; неподтверждённые места отмечены в тексте.

Что подготовить до объявления

• Кадастровое свидетельство о праве на объект, где вы указаны собственником и видны обременения. Это общая практика; спросите нотариуса, что он запросит.
• Паспорт и армянский ИНН. Источники пишут, что нотариусу и кадастру нужен ИНН сторон; если вы не получили его при покупке, спросите нотариуса, как сделать это до сделки. Наша статья о покупке в Армении объясняет правила для иностранных собственников.
• Договор вашей покупки и подтверждение того, сколько вы заплатили. Даже когда сама продажа не облагается налогом, они понадобятся банку и налоговой вашей страны.
• Проверку, нет ли долгов по ежегодному налогу на имущество и по коммунальным платежам. Налог на имущество считается от кадастровой стоимости; один источник называет ставку от 0 до 1% без налога на первые 3 млн драмов, другой пишет, что в 2026 году налог вышел на полную ставку. Источники расходятся, спросите нотариуса, что проверяется при продаже.

Как проходит продажа

Все договоры купли-продажи недвижимости должны быть нотариально заверены. Нотариус проверяет стороны и документы, а переход регистрируется в Государственном комитете кадастра недвижимости; источники подчёркивают, что право собственности переходит только после регистрации в кадастре. Общий срок от объявления до регистрации, механизм задатка и типовую структуру договора мы не нашли, поэтому попросите нотариуса подтвердить их и закладывайте запас.

Подпись из-за границы

Продать, не находясь в Армении, обычно значит выдать доверенность доверенному лицу. Форму для иностранных продавцов в результатах мы не нашли. Обычный путь это документ, заверенный нотариусом в вашей стране, апостилированный по Гаагской конвенции или легализованный, переведённый и принятый армянским нотариусом. Это общая практика, а не список для вашей страны: попросите армянского нотариуса подтвердить форму до того, как платить за апостиль, и делайте полномочия узкими: объект, диапазон цены и счёт для денег.

Агент и расходы

Комиссию агента для Армении в источниках мы не нашли, поэтому цифры нет. Договоритесь письменно, кто платит и когда. Гербового сбора и налога на передачу недвижимости в Армении нет. Расходы покупателя на нотариуса и регистрацию в кадастре одно юридическое руководство 2025 года оценивает примерно в 60 000 драмов; кто что платит при продаже, не подтверждено и решается в договоре. Если дом управляется удалённо, см. управление недвижимостью на расстоянии.

Налог кратко

Налог зависит главным образом от того, кто продавец и кто покупатель.

• Физлицо, продающее недвижимость напрямую: одна юрфирма пишет, что физлица-нерезиденты, как правило, налог с продажи не платят, ссылаясь на статьи Налогового кодекса, которые мы не проверяли. Другой источник говорит, что налог на прирост капитала касается только юридических лиц.
• Тип покупателя: по обзору PwC продажа непрофильного имущества физлицам освобождена, а продажа налоговому агенту облагается по ставке 10% или 20% в зависимости от типа объекта и покупателя. Если покупатель компания, уточните ставку до согласования цены.
• Компания как продавец: 18% с прироста; физлицо, продающее компании: удержание 10% (одно юридическое руководство).
• Освобождение по сроку владения при прямой продаже физлицом: мы его не нашли. Правило «три года плюс один» в источниках относится к долям компаний, владеющих недвижимостью.

Официальных страниц Комитета госдоходов мы не нашли, поэтому уточните тип покупателя и ставку у армянского налогового консультанта. Для сравнения с другими странами см. налоги при продаже по странам и проверьте, что вам нужно декларировать в вашей стране.

Как вывести деньги

Источники не описывают, как иностранный продавец получает деньги: в драмах или в валюте, на какой счёт и что просит банк. Договоритесь о валюте и счёте в договоре и до сделки спросите ваш армянский банк, какие документы нужны, чтобы зачислить деньги и отправить их за границу. Сохраните документы, объясняющие источник средств: договор вашей покупки, договор продажи и подтверждение налога; наша статья о банковских проверках объясняет, на что смотрят банки.

Если у вас паспорт России, Беларуси, Казахстана или Украины, ждите дополнительных вопросов. Источника о том, как армянские банки относятся к деньгам от продажи в таких случаях, мы не нашли, спросите банк до подписания. Остальной путь, конвертация и отправка денег на ваш счёт, описан в статье о возврате денег после продажи недвижимости за рубежом.

Если затронут вид на жительство

Большинство юридических источников говорят, что покупка недвижимости сама по себе не даёт армянского вида на жительство; недвижимость обычно обслуживает бизнес или арендную деятельность, которая зарегистрирована и облагается налогом. В таком случае продажа не отменяет разрешение, которое никогда не зависело от владения, но может иметь значение, если разрешение держится на арендном бизнесе. Источники также сообщают об изменениях 2026 года: ускоренный путь к постоянному ВНЖ для инвесторов с 1 ноября 2026 года, цифровая пятилетняя карта постоянного жителя с 1 августа 2026 года и бизнес-путь с уставным капиталом 2 000 000 драмов. Принятый текст мы не нашли и не смогли подтвердить, учитывается ли недвижимость, а даты в источниках расходятся. Спросите миграционного юриста до продажи и прочитайте первые 30 дней в Армении про основы проживания.

Частые ошибки

• Согласовать цену, не зная, кто покупатель, физлицо или компания.
• Не иметь армянского ИНН, когда он нужен нотариусу.
• Подписать, не зная, в какой валюте и на какой счёт придут деньги.
• Выдать широкую доверенность вместо узкой на один объект.
• Продать, не проверив, как продажа влияет на вид на жительство, который держится на арендном бизнесе.
• Забыть, что продажу, возможно, нужно задекларировать в стране, где вы налоговый резидент.

Пошаговый список с примерными сроками

Сроки наша оценка; общего срока источники не дают.

• Недели 0-2: получить кадастровое свидетельство и ИНН, проверить долги, выяснить счёт и банковский маршрут, выбрать нотариуса и уточнить тип покупателя.
• Недели 2-6: выставить объект, договориться о цене и валюте, подготовить узкую доверенность, если вы не будете присутствовать.
• День договора: нотариальное заверение; следом регистрация в кадастре.
• После регистрации: получить деньги, сохранить документы, подать налоги на родине, если требуется.

Вопросы и ответы

Есть ли в Армении налог на передачу недвижимости? По источникам, гербового сбора и налога на передачу недвижимости в Армении нет. Покупатель платит нотариуса и регистрацию в кадастре, по одному руководству около 60 000 драмов.

Платит ли физлицо налог при продаже? Одна юрфирма пишет, что физлицо, продающее напрямую, как правило, налог не платит, а обзор PwC говорит, что продажа физлицам освобождена, продажа налоговому агенту облагается по ставке 10% или 20%. Уточните у армянского налогового консультанта, кто покупатель.

Можно ли продать, не приезжая в Армению? Обычно да, по нотариальной доверенности с апостилем, но конкретного правила в источниках мы не нашли. Подтвердите форму у армянского нотариуса.

Отменит ли продажа мой вид на жительство? Покупка недвижимости сама по себе обычно ВНЖ не даёт, поэтому продажа его обычно не отменяет, но разрешение, которое держится на арендном бизнесе, может пострадать. Изменения 2026 года описаны, но не подтверждены. Спросите миграционного юриста.

В какой валюте мне заплатят? Источники не говорят. Договоритесь о валюте и счёте в договоре и спросите банк, какие документы нужны.

Статья носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Правила меняются; подтверждайте их у армянского нотариуса или юриста.