Продажа недвижимости в Австрии нерезидентом в 2026

Сделку ведёт нотариус или юрист как доверенное лицо, налог на передачу платит покупатель, а с вашей прибыли берётся специальный налог 30%, если нет льготы. Как проходит продажа, кто может купить, сколько стоит брокер и почему банк проверяет деньги.

Кратко

В Австрии договор продажи готовит нотариус или юрист: он же держит деньги в эскроу и оформляет запись в земельной книге. Покупатель платит налог на передачу 3,5% и сбор за регистрацию 1,1%. У вас основные расходы это брокер (до 3,6% с НДС, по договорённости) и специальный налог 30% на прибыль, если нет льготы (например, фиксированные 4,2% от цены для объектов, купленных до 31 марта 2002 года). Покупателям не из ЕС нужно разрешение земли, это сужает круг ваших покупателей. По состоянию на 7 ноября 2026, по сводкам поиска.

Как проходит продажа в Австрии

Порядок одинаков для резидента и нерезидента, только бумаг о личности и деньгах у второго больше.

Вы подписываете договор с брокером (необязательно) и собираете документы.
Покупатель делает письменное предложение (Kaufanbot). Для вас оно становится обязательным, как только вы его приняли, поэтому не принимайте, пока не согласованы главные условия.
Нотариус или юрист готовит договор и действует как доверенное лицо (Treuhänder). Цена идёт на его эскроу-счёт и выплачивается, когда право покупателя обеспечено записью и объект свободен от обременений.
Вы подписываете договор. Если вы за границей, можно по доверенности, которую нотариус принимает; спросите о форме до подписания.
Покупателя вносят в земельную книгу (Grundbuch). Право собственности переходит только с записью.
Доверенное лицо выплачивает цену, обычно за вычетом погашения ипотеки и, если договор самостоятельно считает налог, самого налога.

Какие документы нужны

Действующий паспорт и, для нерезидента, подтверждение адреса.
Выписка из земельной книги и договор, по которому вы покупали.
Энергетический сертификат не старше десяти лет: продавец обязан показать его до заключения договора.
Для квартиры: документы кондоминиума, размер резервного фонда и непогашенные платежи.
По ипотеке: справка банка о погашении и снятие залога.
Подтверждение расходов на покупку для расчёта налога.

Кто может купить: круг покупателей

Граждане ЕС и ЕЭЗ приравнены к австрийцам. Покупателю из третьей страны нужно разрешение по региональным правилам оборота земли (Grundverkehr), без него запись в земельной книге невозможна. В каждой федеральной земле (Land) правила свои, а в некоторых нужно подтверждение даже для покупателей из ЕС. Для вас это значит, что покупателю не из ЕС могут понадобиться месяцы, и ему могут отказать, поэтому спросите брокера, какие покупатели проходили разрешение в вашей земле. Список земель здесь не проверялся.

Сколько стоит брокер

В продаже по австрийским правилам нет нормы «платит тот, кто заказал брокера». Эта норма, введённая 1 июля 2023 года, действует только для аренды. При продаже комиссия оговаривается в договоре и ограничена 3% с каждой стороны, то есть 3,6% с НДС, и нередко платят и продавец, и покупатель. На цене 400 000 евро это 14 400 евро с каждой стороны с НДС. Не путайте с германским правилом о равном разделе, в Австрии оно не действует.

Налог кратко: 30% на прибыль

Прибыль от частной продажи облагается специальной ставкой 30%. Нотариус или юрист, готовящий договор, может рассчитать и заплатить этот налог за вас, и платёж закрывает подоходный налог с продажи. Нерезиденту, как сообщается, можно выбрать расчёт по прогрессивным ставкам, но в тексте закона мы этого не подтвердили. Основные варианты:

Объект куплен до 31 марта 2002 года: прибыль принимается равной 14% цены, поэтому эффективный налог 4,2% от цены. На 400 000 евро это прибыль 56 000 и налог 16 800 евро. Можно вместо этого взять подтверждённые расходы на покупку. Планируемый рост с 2027 года (с 4,2% до 6,0%) мы видели в одной таблице консультанта; проверьте статус.
Объект куплен позже: 30% от разницы между ценой и расходами на покупку и продажу. Если вы купили за 250 000 евро и продаёте за 400 000, прибыль до расходов 150 000 евро и налог до расходов 45 000 евро.
Основное жильё: налога нет, если вы жили в нём как в основном месте проживания непрерывно два года с покупки или пять лет из последних десяти, на участке до 1 000 м². Владелец дома для отпуска обычно этот тест не проходит.
Перевод земли в другую категорию: с 1 июля 2025 года на ту часть прибыли, которая возникла от смены назначения, действует надбавка 30%.

Сравнение с другими странами есть в статье о налогах при продаже за рубежом, ссылка ниже.

Как вывести деньги

Выручку эскроу-агент переводит на счёт, который вы укажете. Банк попросит договор, выписку эскроу и происхождение денег, а продавцу с паспортом России, Беларуси, Казахстана или Украины стоит ждать дополнительных вопросов. Некоторые банки в Европе применяют к клиентам с российскими связями правила жёстче, чем требует закон, и сообщалось об одном австрийском случае замороженных активов в банке-доверенном лице. ЕС 23 апреля 2026 года принял 20-й пакет санкций, в который добавлен запрет на операции с ещё 20 российскими банками, поэтому перевод в российский банк может быть просто невозможен. О том, как банки относятся именно к выручке от продажи недвижимости, мы ничего не нашли. Заранее подготовьте принимающий счёт и храните весь путь денег. См. статьи о проверках банков и о возврате денег.

Сколько это занимает

Ни один источник не назвал срок в неделях. Наша оценка: от двух до четырёх месяцев от объявления до выплаты, дольше, если покупателю нужно разрешение Grundverkehr или нужно снять ипотеку.

Типичные ошибки

Принять предложение, пока не согласованы цена, эскроу и дата передачи.
Думать, что брокера платит покупатель, или что работает немецкое правило о равном разделе.
Забыть энергетический сертификат и документы кондоминиума.
Не узнать, в какой земле находится объект и какие там правила разрешения для покупателей не из ЕС.
Подписать доверенность, которую нотариус не принимает.
Оставить налог на день договора.
Не открыть принимающий счёт до продажи.

Пошаговый чек-лист

Неделя 1: решить, кто действует за вас, собрать документы, заказать энергетический сертификат.
Недели 1–4: выбрать брокера, определить цену, проверить, какой вариант налога вам подходит.
Недели 4–8: получать предложения, выбрать покупателя, проверить, нужно ли разрешение.
Недели 8–12: договор, эскроу, снятие ипотеки.
После записи: выплата, налоговая справка, перевод денег на ваш счёт.

Связанные материалы

Это общая информация, а не юридическая или налоговая консультация. Прежде чем подписывать, спросите нотариуса или налогового консультанта.

Вопросы и ответы

Можно ли продать австрийскую недвижимость, живя за границей? Да. Подписать можно по доверенности, которую принимает нотариус или юрист, а эскроу-агент переведёт выручку на ваш счёт. Многие продавцы всё же приезжают на подписание из-за проверки личности.

Кто платит брокеру в Австрии? Комиссия оговаривается договором и ограничена 3% с каждой стороны (3,6% с НДС). Правило «платит заказчик» действует только для аренды. Нередко платят обе стороны.

Сколько налога я заплачу с прибыли? Специальная ставка 30% с прибыли, при этом фиксированные 4,2% от цены для объектов, купленных до 31 марта 2002 года, и полное освобождение для основного жилья, прошедшего тест на проживание. Свой случай проверьте с налоговым консультантом.

Сможет ли покупатель не из ЕС купить мой объект? Только с региональным разрешением по правилам оборота земли, которое отличается по землям и требует времени. Покупатели из ЕС приравнены к австрийцам.

Заблокирует ли банк деньги? Он может запросить договор, выписку эскроу и подтверждение происхождения денег. Для клиентов с российскими связями проверки могут быть жёстче, поэтому подготовьте документы до продажи.

Как продать недвижимость в Австрии нерезиденту: порядок, налоги и вывод денег